خون تازه در رگ بافت‏های فرسوده

به گواه آمار، شهر مشهد 10 درصد بافت‎های فرسوده کشور را در خود جای داده است و برخی، بافت فرسوده این شهر را پیچیده‏ترین بافت فرسوده کشور می‎دانند؛ در حال حاضر 2292 هکتار بافت فرسوده قدیمی ثبت شده در مشهد وجود دارد که با احتساب 3000 هکتار بافت فرسوده شناسایی شده در حاشیه این شهر، مساحت بافت‏های فرسوده آن به حدود 5000 هکتار می‎رسد؛ رقمی تکان‏دهنده که کاهش آن همت بیش از پیش مسئولان و تأمین اعتبار مورد نیاز برای اجرای طرح‏های بازسازی و بهسازی را می‏طلبد.

کمبود اعتبار؛ مقصر اصلی

اجرای پروژه‏های بازسازی و بهسازی بافت‎های فرسوده در مشهد از حدود سال 1372 استارت خورد اما در این شهر نیز همانند سایر نقاط کشور اجرای این طرح‌ها با موانعی مواجه شد که پیشرفت آن‎ها را کند کرده است؛ برخی صاحب‎نظران بر این باورند که برنامه‎ریزی نادرست، ناهماهنگی‎های مدیریتی، دوباره‎کاری‎ها و ... باعث کندی روند این پروژه‎ها شده است و بعضی دیگر دشوار بودن تملک اراضی، رویکرد درآمدی به این بافت‎ها، نبود مکانیزم‎های اجرایی، نبود یک مدل کارآمد و ... را از جمله عواملی برمی‎شمارند که منجر به کندی پیشرفت پروژه‎های بافت‎های فرسوده شده است؛ با این حال برخی کارشناسان هم کمبود اعتبار، کم‎توجهی به بحث مشارکت‎های مردمی و جذب سرمایه‎های بخش خصوصی را مقصر اصلی کندی پیشرفت پروژه‎ها در بافت‎های فرسوده می‎دانند و مشارکت بخش خصوصی، فروش اوراق مشارکت و تسهیل فرایند مشارکت ساکنان این بافت‎ها، تحقق الزامات دولتی برای حمایت از نوسازی بافت‎های فرسوده، تخصیص ردیف بودجه ویژه نوسازی بافت‎های فرسوده در بودجه سالانه کشور و ... را از جمله راهکارهای رفع تنگناهای مالی و تسریع در اجرای این پروژه‎ها عنوان می‎کنند.

پرداخت 50 هزار فقره وام نوسازی تا پایان سال

از حدود یک سال پیش بود که وام ساخت مسکن ارزان‌قیمت به دلیل تکرار اشتباه دولت‌های قبل، از بابت تعیین تسهیلات تکلیفی بلندمدت برای بانک‌های تجاری نامرتبط با بخش مسکن بن‎بستی در پرداخت این تسهیلات ایجاد شده بود اما اخیرا با ابلاغیه جدید بانک مرکزی به بانک مسکن، مسئولیت پرداخت 50 هزار فقره وام نوسازی بافت فرسوده که قرار بود امسال پرداخت شود، به این بانک محول شده است تا طی روزهای باقیمانده از سال 94، پرونده‌های تشکیل ‌شده در سیستم بانکی بابت اخذ وام ساخت مسکن، به جریان بیفتد.

حالا بر اساس اعلام بانک مسکن، این بانک آمادگی دارد تا پایان سال جاری 50 هزار فقره تسهیلات را پرداخت کند؛ پرداخت این تسهیلات اگرچه در مقایسه با رقم چند میلیونی واحدهای مسکونی فرسوده ناچیز به شمار می‎آید اما می‎توان آن را همچون خونی تازه دانست که به رگ‎های بافت‏های فرسوده شهرها تزریق می‏شود.

«دنیای اقتصاد» در این گزارش به راهکارهای تأمین مالی برای اجرای پروژه‎های بازسازی و بهسازی بافت‎های فرسوده پرداخته است:

تکیه بر اعتبارات دولتی و شکست طرح‏ها

مدیرکل راه و شهرسازی خراسان رضوی به این نکته اشاره می‏کند که مساحت بافت‏های فرسوده استان حدود 4891 هکتار و مساحت این بافت‏ها در مشهد 2292 هکتار است و در این‏باره به «دنیای اقتصاد» می‏گوید: معمولا در تهيه و اجراي طرح‎هاي بازسازي و نوسازي موضوعات خاصي محور مطالعات قرار مي‏گيرد؛ استراتژي‎ها و راهبردها، اهداف، منابع تأمين اعتبار اجرايي از مهم‎ترين بخش‎هاي هر طرح محسوب مي‎شود.

محمدرضا اخوان عبداللهیان ادامه می‎دهد: ارزيابي‎هاي رسمي و غيررسمي و نتايج عيني طرح‎هايي كه به مرحله اجرا يا شروع اجرا رسيده‏اند حاكي از اين است كه بخش زيادي از آن‏ها به صورت كامل به بهره‎برداري نرسيده يا در رسيدن به اهداف موفق نبوده‎اند.

مدیرکل راه و شهرسازی استان در خصوص مهم‏ترین دلايل عقيم ماندن يا انحراف اين طرح‏ها خاطرنشان می‏کند: اهداف تعيين‏شده گاهی با شرايط بومي، فرهنگي و ساختار شهر يا منطقه محل اجرا تطابق نداشته است؛ همچنین در برنامه‏ريزي‎‏هاي طرح، منابع پايدار مناسب براي اجرا و بهره‎‏برداري آن پيش‎بيني نشده است؛ معمولا بسياري از اين طرح‎ها تاكنون با تكيه بر اعتبارات و تسهيلات دولتي برنامه‎ريزي شده و با توجه به نوسانات زيادي كه در نظام بودجه كشور ملي دهه‎هاي گذشته شاهد بوديم، موجبات شكست طرح‎ها فراهم شده است.

اخوان عبداللهیان اضافه می‎‏کند: با توجه به اينكه هدف‎گذاري طرح‎هاي نوسازي صرفا مبتني بر اقتصاد بازار و سودآوري بوده، فراز و نشيب‏هاي اقتصادي كشور و عدم تحقق درصد سود پيش‎بيني شده يكي از دلايل تعطيلي يا كند شدن بسياري از اين طرح‌ها بوده است؛ با توجه به اينكه ماهيت برنامه‎هاي ساماندهي و نوسازي به صورت چند بخش قابليت اجرا دارد، ناهماهنگي لازم بين دستگاه‎ها و نهادهاي اجرايي يا مؤثر در اين فرآيند، به ويژه شهرداري‎ها با دستگاه‎هاي دولتي مرتبط، گاهی موجبات عدم اجراي مناسب اين گونه طرح‎ها را فراهم كرده است.

حمایت‏های قانونی از سرمایه‏گذاران

مدیرکل راه و شهرسازی استان ايجاد و در اختيار قرار گرفتن صندوق‏هاي سرمايه‎گذاري ويژه محلات و تجميع سرمايه‎هاي دولتي، عمومي و خصوصي را یکی از راهکارهای تأمین منابع مالی این پروژه‏ها برمی‏شمارد و تصریح می‏کند: جذب سرمايه‎گذاران بخش خصوصي، پرداخت تسهيلات بانكي كم‎بهره، هدايت سرمايه‎هاي سمن‎ها، تسهيلات بانك جهاني، فروش اوراق قرضه و تجميع و هدايت سرمايه‎هاي هر چند اندك ساكنان، كه بعد از اجراي طرح‎هاي توانمندسازي اقتصادي و فرهنگي آن‎ها امكان‎پذير خواهد بود، از دیگر راه‎هاست.

اخوان عبداللهیان حمایت‎های قانونی از سرمایه‎گذاران پروژه‌های بافت فرسوده را راهکار جذب سرمایه‏گذار می‏داند و می‎افزاید: تهیه، تدوین و تصویب آیین‎نامه‎ها، مقررات و قوانین لازم جهت سهولت تملک اراضی بافت فرسوده در این زمینه مؤثر خواهد بود. وی با اشاره به اهمیت سود‏آور کردن پروژه‎ها در جذب سرمایه‏گذار عنوان می‏کند: در این خصوص باید به اعطای تسهیلات، امتیازات و مشوق‏های ویژه، تضمین خرید قسمتی از مستحدثات پروژه توسط دولت یا شهرداری‎ها و اعطای مشوق‎هاي مالي شامل تسهيلات، وديعه، بخشودگي عوارض و اعطای مشوق‎هاي شهرسازي شامل اعطاي تراكم تشويقی توجه کرد.

مدیرکل راه و شهرسازی استان به لزوم حل مشکل تأمین منابع مالی در پروژه‏های بافت‏های فرسوده اشاره و خاطرنشان می‏کند: پیش‏فروش یکی از ابزارهای تأمین مالی پروژه‏ها است که می‏تواند در قالب پیش‎فروش مستحدثات پروژه در چارچوب قوانین صورت گیرد.

اخوان عبداللهیان این نکته را نیز یادآور می‏شود که معمولا اجرای اقدامات زیرساختی در بافت‏های فرسوده تا 30 درصد بر عهده دولت است و اظهار می‏کند: اما ایجاد واحدهای مسکونی و تجاری بر عهده بخش خصوصی و شهرداری‎هاست.

ناکارآمدی طرح‎های برخاسته از تفکر غرب

مدیر ساماندهی بافت‎های فرسوده و سکونت‎گاه‎های غیررسمی شهرداری مشهد در خصوص دلایل موفق نبودن طرح‎های بازسازی و بهسازی بافت‎های فرسوده به «دنیای اقتصاد» اینطور می‎گوید: اگر موضوع عدم تحقق‎پذیری طرح را کمی بسط دهیم، می‎بینیم که طرح‌های بالادست و فراتر از بافت‌های فرسوده نیز چنین مشکلی را دارند یعنی در طرح‌های جامع و تفصیلی اولا روند تهیه و به ویژه تصویب این طرح‎ها طولانی است و بعد در اجرا هم با مشکل مواجه می‎شوند.

مسعودرضا مشرقی ادامه می‎دهد: یکی از مهم‌ترین مسائل به نظر من عدم درک و شناخت صحیح کارفرمایان، طراحان و برنامه‎ریزان راهبردهای این طرح‎هاست؛ ابتدا باید درک صحیحی از جایگاه و شرایط مکانی و زمانی شهرها از جهات مختلف از جمله فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و حتی سیاسی انجام گیرد؛ متأسفانه به دلیل اینکه شناخت و آموزش برنامه‏ریزان، کارشناسان، اساتید و در مجموع مشاوران طرح‏ها برخاسته از تفکرات و اندیشه‏های کشورهای دیگر و به ویژه کشورهای غربی است لذا نسخه‌ای که پیچیده می‎شود، درد و مشکل مردم را علاج نمی‎کند بنابراین ابتدا باید رویکرد و نگرش از عمق فرهنگ این مرزوبوم باشد.

مدیر ساماندهی بافت‎های فرسوده و سکونت‎گاه‎های غیررسمی شهرداری مشهد خاطرنشان می‎کند: طرح‎هایی که تهیه می‎شوند بخشی با عنوان تراز مالی دارند که باید سعی شود هزینه‎های طرح از محل درآمد خود طرح جایگزین شود که در این صورت تراز مالی را صفر می‎گویند؛ گاهی طرح‎ها باید سوددهی داشته باشد که این تراز مالی باید مثبت شود و گاهی هم باید منابع مالی از خارج طرح به آن تزریق شود.

مشرقی با اشاره به اینکه فروش اوراق مشارکت یکی دیگر از روش‎های تأمین منابع مالی برای طرح‎های بازسازی و بهسازی بافت‎های فرسوده است، عنوان می‎کند: در این روش هم مردم ساکن در بافت و هم افراد دیگر در اجرای پروژه‎ها شریک و سهیم می‎شوند.

لزوم اختصاص ردیف بودجه خاص

مدیر ساماندهی بافت‎های فرسوده و سکونت‎گاه‎های غیررسمی شهرداری مشهد این نکته را نیز یادآور می‎شود: با توجه به اینکه مشهد یک شهر مذهبی در سطح ملی و بین‎المللی است، اختصاص سهمی از بودجه کشور در برنامه‎های دولت چه در بحث زیارت و چه در گردگری باید حتما لحاظ شود و در حقیقت بحث‌های زیرساختی و امکاناتی در این خصوص دیده شود؛ بخشی دیگر از درآمدهای پایدار می‌تواند از طریق مشارکت مردمی به صورت سهام پروژه یا فعال شدن بخش خصوصی در این امر تأمین شود؛ همچنین با توجه به حضور زائرین و گردشگران در مشهد باید سهمی از نوسازی بافت‎ها از این طریق حاصل شود.

مشرقی در خصوص تأثیر پرداخت تسهیلات در تسریع اجرای طرح‎های بازسازی و بهسازی بافت‎های فرسوده تصریح می‎کند: بافتهای فرسوده عمدتا در داخل شهر و حتی پیرامون مرکز شهر هستند لذا قیمت زمین و پتانسیل بهره‏برداری نسبتا بالایی دارد و وام‎های اختصاص داده شده در حال حاضر نسبت به هزینه بهسازی درصد کمتری را برعهده دارد و بحث سود اقساط آن هنوز به درستی روشن نشده است؛ ضمن اینکه بعضی از مؤسسات با شرایط بهتر و سود اقساط کمتری وام‎هایی را در اختیار سرمایه‏گذاران و انبوه‏سازان قرار می‎دهند که گرایش و جهت‏گیری به آن سمت است بنابراین شفاف کردن سود اقساط و تسهیل شرایط می‎تواند تأثیر بیشتری در جذب وام‌های بانک مسکن داشته باشد.

هزینه نوسازی هر هکتار؛ یک میلیارد تومان

مدیر ساماندهی بافت‎های فرسوده و سکونت‎گاه‎های غیررسمی شهرداری مشهد با بیان اینکه بر اساس بررسی‎های انجام شده برای هر هکتار از بافت‎های فرسوده حدود یک میلیارد تومان هزینه نوسازی و بهسازی نیاز است، خاطرنشان می‎کند: در مشهد 2292 هکتار بافت فرسوده وجود دارد؛ پروژه بافت پیرامونی حرم امام رضا(ع) حدود 52 درصد، پروژه میدان شهدا حدود 70 درصد، پروژه آبکوه حدود 11 درصد و سایر پروژه‎ها و نوسازی پلاک‎هایی که توسط مردم از طریق اخذ پروانه و پایان‎کار صورت گرفته حدود 11 درصد پیشرفت داشته و در مجموع حدود 15 درصد بهسازی صورت گرفته است که اگر 85 درصد بافت‌های باقیمانده را در نظر بگیریم، حدود 1700 هکتار از بافت‎های فرسوده مشهد نیاز به بهسازی دارد که اجرای طرح‎های این بافت‎ها نیازمند حدود 900 میلیارد تومان است.

مشرقی اضافه می‎کند: در برآورد هزینه به این نکته نیز باید توجه شود که حدود 10 سال از مطالعات اولیه طرح بازسازی بافت‎های فرسوده می‎گذرد و در بازنگری جدید ضمن در نظر گرفتن شاخص‎های کالبدی و شاخص‎های فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی ممکن است، محدوده‌هایی نیز اضافه شود که باید آن‎ها را هم در نظر گرفت.

تأمین اعتبار از طریق مشارکت بخش خصوصی

مدیر پژوهشکده امیرکبیر در گفت‏وگو با «دنیای اقتصاد» بحث اصلی در بافت‏های فرسوده را نبود اعتبار می‎داند و اظهار می‎کند: یکی از راه‌های رفع کمبود اعتبار مشارکت بخش خصوصی است؛ انتظار می‎رود بانک‎ها و مؤسسات مالی با شهرداری مشارکت کنند و حقوق مردم به صورت نقدی یا غیرنقدی پرداخت شود و در این بافت‎ها ساخت‎وساز صورت گیرد.

دکتر محمدحسین پاپلی‎یزدی با اشاره به اینکه مدیریت شهری مشهد در طول 10 سال گذشته تلاش خود را انجام داده‌اند اما اعتبارات کافی نیست، عنوان می‎کند: باید شهرداری و معاونت اقتصادی بتواند زمینه سرمایه‎گذاری مشترک بین‌المللی، داخلی، اهالی و ... را فراهم کند.

استاد بازنشسته دانشگاه فردوسی مشهد در خصوص تعهدات دولت برای بازسازی بافت‎های فرسوده خاطرنشان می‏کند: احیاء و بازسازی این بافت‌ها کار دولت نیست زیرا دولت اعتبار لازم را برای این کار ندارد. وی با تأکید بر اینکه باید بخش خصوصی و بانک‎ها به بازسازی بافت‌های فرسوده ورود پیدا کنند، خاطرنشان می‎کند: بانک‌ها برنامه منسجمی برای کمک به شهرداری‌ها و بافت‌های فرسوده ندارند.

پاپلی یزدی با بیان اینکه دولت باید تسهیلات قانونی را فراهم کند، تصریح می‎کند: اگر دولت کارها را به مردم و شهرداری‌ها واگذار کند، روند کارها تسریع می‌شود.