میل مسکن به رونق

عده‌ای بر این باورند که با ورود سرمایه به این بخش نه تنها بخش مسکن رونق پیدا خواهد کرد بلکه احتمال بروز سونامی هم شکل خواهد گرفت اما از نظر بنده ورود سرمایه به تنهایی کافی نیست باید ابزارهای مدیریتی و نظارتی منسجم‎تر و دقیق‏تر عمل کنند؛ برای مثال الان چندین سال است که اجرای طرح دریافت مالیات از خانه‏های خالی به تعویق می‌افتد در صورتی که این یکی از مهم‏ترین ابزارها برای کنترل عرضه به شمار می‎رود یا آنکه هنوز بخش خصوصی برای اجرای شیوه‎ها و روش‎های جدید بازاریابی و فروش مسکن اقدام جدی نکرده و دولت نیز پشتوانه‎های مالی لازم را برای تأمین منابع در اختیار نگذاشته است.

البته ناگفته نماند که در کشورهای نفت‎خیز، تولید روزانه بشکه نفت و قیمت آن دو عامل اصلی در اقتصاد مسکن به شمار می‌رود؛ با مطالعه تاریخچه مسکن در سال‎های گذشته، می‎بینید هر زمان درآمدهای نفتی ما از محل فروش نفت و سایر فرآورده‎های نفتی افزایش یافته قیمت مسکن هم سیر صعودی داشته و عمدتا در کشورهایی که با کمبود عرضه مواجه‎اند، افزایش قیمت رونق را نیز درپی داشته است.

واقعا نمی‎توان پیش‎بینی صحیحی از وضعیت مسکن داشت چراکه امروز عوامل سیاسی و اقتصادی بسیاری در این عرصه نقش بازی می‎کند؛ وعده دولت در تولید چهار میلیون بشکه نفت در روز از یک طرف و کاهش شدید قیمت نفت در اثر رقابت کشورهای نفت‎خیز از جمله ایران و عربستان از طرف دیگر و اعمال سیاست‏های انقباضی دولت تا پایان سال 1394 همه و همه پیش‏بینی سال 1395 را دشوار می‎کند اما از آنجایی که دولت تلاش می‏کند تا در حصول وعده‎های خود مقبول واقع شود و در سال 95 بر رونق اقتصادی تأکید دارد به نظر می‎رسد که مسکن به عنوان یکی از قدرتمندترین و تأثیرگذارترین بخش اقتصاد کشورمان به سمت رونق میل کند.

در رونق اقتصادی رفتارهای بازار منطقی‎تر و دقیق‏تر می‎شود بنابراین حداقل پیش‏بینی این است که قیمت‎ها با یک شیب ملایم به سمت تورم سالانه افزایش یابد؛ با رفتارهایی که تیم اقتصادی دولت از خود نشان داده، بعید به‌نظر می‌رسد شاهد رشد بی‎رویه قیمت‌ها در حوزه مسکن باشیم.

در بحث ساخت‏وساز به جز رونق بازار، بحث صدور پروانه‏های ساختمانی و رفتارهای اداری و انضباطی شهرداری با سازندگان هم مطرح می‎شود؛ برای مثال در مشهد با اعمال ضریب جدید شهرداری در بحث تخلفات ساختمانی، عملاً انگیزه سازندگان برای ساخت‎وساز به سمت صفر میل کرد چراکه با وجود خواب سرمایه و تورم در کشور و پرداخت هزینه‎های تخلفات و پروانه‎های ساختمانی، سود قابل پیش‎بینی سازندگان در واقع کمتر از نرخ تورم می‎شود که این لطمه جدی به سرمایه‎گذاری در این کلان‌شهر میزند و مسئولان باید با تمهیدات جدی زمینه را برای حضور مجدد سازندگان فراهم کنند؛ غافل نشویم که مسکن صدها کسب‏وکار دیگر را به خود وابسته کرده است و نباید بگذاریم با سیاست‎های اشتباه منجر به فروپاشی کسب‏وکارهایی بشویم که بعدا با پرداخت هزینه‎های بیشتر و ارائه تسهیلات تلاش کنیم تا مجدد راه‎اندازی شوند.

در خصوص تأثیر کاهش دو درصدی نرخ سود بانکی بر بازار مسکن نیز باید گفت که برخی کارها را باید انجام دهیم حتی اگر در کوتاه‌مدت تهدیدهایی را به‎دنبال داشته باشد؛ دولت فعلی با کاهش سود سپرده‎های بانکی حرکت شجاعانه‏ای از خود نشان داده، زمانی که بانک‌ها در رقابت با سرمایه‎گذاران بخش خصوصی قرار می‎گیرند چطور می‌توان انتظار داشت که اقتصاد به شکوفایی پایدار برسد؟ به نظر من کاهش نرخ سود سپرده بانک‎ها انگیزه مردم را برای مشارکت در طرح‎های عمرانی افزایش خواهد داد و دولت نیز باید تلاش کند تا با راه‎اندازی تالار بورس مسکن زمینه را برای سودجویان از بین ببرد تا مردم نیز انگیزه پیدا کنند سرمایه خود را به سمت تولید روانه کنند.

باید به اقتصاد فرصت داد تا رفته رفته خود را پیدا کند؛ هنوز باید زیرساخت‎ها را آماده کنیم؛ باید ساختار بانک‎ها را پویاتر و از سرمایه‎گذاری‎های سودجویانه خلاص کنیم؛ اصلا مگر رسالت بانک‎ها چیست؟ همین است دیگر که پول مردم را به خودشان برگردانند؛ در واقع پول را از اقشاری که توان کارآفرینی ندارند، بگیرد و بسپارد به کارآفرینان اما آیا واقعا بانک‌ها امروز این چنین عمل می‎کنند؟ بهتر است بخش خصوصی خود را درگیر فروش اقساطی کند چرا همیشه باید منتظر بمانیم تا دولت کاری برایمان انجام دهد به هر حال دولت هم توان و ظرفیتی دارد.

اگر طرح قسطی مسکن فراگیر شود و اقشار جامعه را دقیق ارزیابی کند و مطابق با نیاز آن‌ها رفتار کند خودبه‌خود بازار مسکن را از رکود خارج می‌کند؛ این نکته خیلی مهم است از این حیث که در رقابت با درآمدهای نفتی قرار می‌گیرد یعنی تا امروز درآمدهای نفتی نقش اساسی در رونق مسکن داشت اما از امروز فروش اقساطی مسکن!

بخش خصوصی باید به مقوله بازاریابی و فروش با جدیت بیشتری بپردازد؛ اگر پیش از ساخت برنامه بازاریابی نداشته باشید، مطمئن باشید در زمان اتمام با مشکل فروش مواجه خواهید شد.

*کارشناس بازار مسکن