خیز خروج از رکود؟

اوایل سال 92 بود که بازار مسکن به تدریج وارد دوره رکود خود می‏شد و شاید در آن زمان کمتر کسی فکرش را می‌کرد رکود بازار مسکن آنقدر کش‏دار و عمیق شود که خزان این بازار را به عصر یخبندانی تبدیل کند که شکستن یخ آن به این راحتی‎ها هم نباشد.

این رکود در سال 94 تشدید شد به طوری که برخی کارشناسان معتقد بودند در این سال، بازار مسکن بدترین روزهای خود را سپری می‎کند و همین مسأله باعث شد دولت یازدهم دست به کار شود و برای جان دادن دوباره به این بازار نیمه جانی که نفس‎هایش به شماره افتاده بود، نسخه‎های مختلفی را بپیچد و راهکارهای مستقیم و غیرمستقیم مختلفی از جمله پرداخت وام بانکی، عرضه مسکن قسطی(در پایتخت) و ... را ارائه دهد.

بر اساس بررسی‎های بخش مسکن و وضعیت این بازار در دوره‏های گذشته، معمولا طول زمانی حکمرانی رکود بر بازار مسکن 24 ماهه است و به همین دلیل برخی کارشناسان معتقد بودند با توجه به پایان رسیدن این دوره در سال 94، بازار مسکن بار دیگر روزهای رونق را به خود خواهد دید اما شواهد بازار و آمارهای ارائه شده نشان از آن داشت که این بار پیش‏بینی کارشناسان چندان هم درست از آب درنیامد و گویا بازار مسکن به این زودی‎ها قصد بیدار شدن از خواب زمستانی را ندارد.

کارشناسان بر این باورند عوامل بسیار زیادی در اقتصاد بر رکود و رونق بازار مسکن اثر دارند و تا زمانی که بستر رشد اقتصادی و کسب‏وکار و اشتغال فراهم نشود، نمی‎توان انتظار خروج از رکود و بازگشت رونق با بازار مسکن را داشت؛ با همه این احوال، مجموع اتفاقاتی که ظرف دو سال گذشته در عرصه اقتصاد و سیاست در کشور رخ داده، صاحب‎نظران عرصه مسکن را به این نتیجه رسانده که احتمالا سال 95 تحرکی در این بازار اتفاق خواهد افتاد و یخ آن رفته رفته آب خواهد شد و شاید این بازار برای خروج از رکود خیز بردارد.

آنچه می‏خوانید نظر کارشناسان عرصه مسکن در خراسان رضوی درباره وضعیت بازار مسکن و احتمال خروج آن از رکود است:

تقاضاهای سفته‎بازی و کاذب!

یکی از اعضای هیأت علمی دانشگاه خیام مشهد در همین باره در گفت‎وگو با «دنیای اقتصاد» اظهار می‎کند: بر اساس نظریات اقتصادی، رونق به این معناست که تقاضای مناسب و خوبی برای یک کالا در بازار ایجاد و وجود این تقاضا باعث افزایش گردش مالی آن کالا می‎شود؛ رکود بازار زمانی اتفاق می‎افتد که کاهش تقاضا باعث کاهش گردش مالی در آن حوزه می‎شود.

سیدمهدی درهمی معتقد است: مشکلی که در عرصه مسکن در کشور داریم این است که در وضعیت رونق دو دسته تقاضا برای مسکن وجود دارد؛ دسته اول تقاضاهای واقعی اقشاری را را شامل می‎شود که نیازمند به مسکن هستند و این تقاضا قابل پیش‎بینی و قابل کنترل است. وی ادامه می‎دهد: دسته دوم تقاضاهای سفته‌بازی یا کاذب است که در این نوع تقاضا، مسکن به عنوان کالای سرمایه‌ای در نظر گرفته می‌شود؛ در واقع این متقاضیان مسکن را با هدف ایجاد ارزش افزوده خریداری می‎کنند که این تقاضاها قابل پیش‌بینی و قابل کنترل نیست؛ همیشه آسیب مهمی که در بازار مسکن دیدیم در قسمت تقاضاهای سفته‎بازی بوده است که یا التهاب بیش از حد در بازار ایجاد کرده‎اند یا باعث رکود بیش از حد شده‌اند.

این عضو هیأت علمی دانشگاه خیام به این نکته نیز اشاره می‎کند که پیش‎بینی‎ها این است که با توجه به اتفاقات دو سال گذشته، در سال‎های آینده تقاضای سفته‎بازی در بازار مسکن نخواهیم داشت و این تقاضا به شدت کاهش می‎یابد و می‎افزاید: در سال‎های آینده احتمالا تقاضای اصلی در بازار تقاضای افرادی است که به مسکن نیاز دارند که این نوع تقاضا را می‌توان با مطالعات جمعیتی و ... پیش‌بینی و به همان میزان مسکن تولید کرد.

افزایش گردش مالی از نیمه دوم سال

درهمی تصریح می‎کند: پیش‌بینی من این است در نیمه دوم سال جاری تقاضای واقعی خانوارهای نیازمند به مسکن وارد بازار خواهد شد زیرا این خانوارها به تدریج به این نتیجه می‌رسند که قیمت مسکن ارزان‌تر از وضعیت فعلی نخواهد شد و بنابراین این تقاضا مقداری از مسکن تولیدشده را جذب می‌کند.

این عضو هیأت علمی دانشگاه خیام با بیان اینکه با یک عرضه و تقاضای متعادل مسکن در نیمه دوم سال جاری مواجه خواهیم بود، عنوان می‎کند: از 6 ماهه دوم سال 96، گردش مالی در بازار مسکن افزایش می‎یابد و رونق اتفاق می‌افتد اما باید به این نکته نیز توجه کرد که رونق لزوما به معنای افزایش قیمت نیست زیرا افزایش قیمت مربوط به زمانی است که تقاضا به اندازه‎ای در بازار زیاد شود که عرضه موجود نسبت به تقاضا کم بوده و نتواند پاسخگوی آن باشد. وی اضافه می‎کند: زمانی که عرضه نسبت به تقاضا بیشتر باشد، شاهد افزایش قیمت خواهیم بود زیرا برای خرید رقابت صورت می‎گیرد و این رقابت برای خرید، قیمت‎ها را افزایش می‎دهد.

ثبات قیمت‎ها

درهمی با اشاره به اینکه مطمئنا در سال جاری و حتی سال بعد آن‎قدر تقاضا وارد بازار مسکن نمی‌شود که دچار کمبود عرضه شویم، خاطرنشان می‎کند: بنابراین رقابت در خرید باز هم اتفاق نمی‌افتد بلکه شاهد رقابت در فروش خواهیم بود و در این شرایط افزایش قیمت نخواهیم داشت بلکه شاهد بازاری هستیم که گردش مالی در آن اتفاق می‌افتد اما این گردش مالی باعث قیمت‌ها نخواهد شد.

این عضو هیأت علمی دانشگاه خیام بازار مسکن را بازار پرتحرکی می‎‏داند که حجم خوبی از پول جامعه را به گردش در می‎آورد و می‎گوید: این مسأله برای اقتصاد مفید است؛ از طرف دیگر بازار مسکن مرتبط با موضوع ساخت‎وساز است و تولید مسکن فرآیندی است که در آن فرصت‎های شغلی زیادی ایجاد می‌شود.

درهمی در خصوص احتمال رونق گرفتن ساخت‎وسازهای مسکونی در سال جاری، به اتفاقاتی که در سال‌های گذشته در کشور رخ داده است، اشاره می‎کند و یادآور می‎شود: تولید انبوه مسکن در دو بخش عمده مسکن مهر و مسکن‎های تولیدشده توسط بخش خصوصی، فراتر از نیاز جامعه است بنابراین به نظر می‌رسد در موج اول رونق بازار مسکن شاهد رونق ساخت‏وسازهای مسکونی نخواهیم بود به دلیل اینکه در موج اول همان مسکن‎های تولیدشده مورد تقاضا قرار می‎گیرد.

رونق ساخت‎وسازهای مسکونی؟

این عضو هیأت علمی دانشگاه خیام ادامه می‎دهد: پیش‌بینی این است که اگر رونق بازار مسکن از سال جاری اتفاق بیفتد، از 12 تا 18 ماه بعد از آن، رونق در ساخت‌وساز نیز آغاز می‌شود زیرا مسکن‌های ساخته شده عرضه می‌شود و به تدریج نیاز به مسکن جدید وجود دارد و پروژه‌های ساخت‌وساز باید از سر گرفته شود تا بتواند مسکن مورد نیاز را به بازار عرضه کند؛ به عبارت دیگر یک تا 1.5 سال بعد از رونق بازار مسکن، می‌توانیم شاهد رونق ساخت‌وسازهای مسکونی با ریتم مناسبی باشیم که منجر به ایجاد اشتغال و تولید ثروت خواهد شد.

درهمی در پاسخ به سؤالی در خصوص تأثیر کاهش دو درصدی نرخ سود بانکی بر وضعیت بازار مسکن اینطور پاسخ می‎دهد: به طور کلی با کاهش نرخ سود بانکی موافق هستیم زیرا اصولا بالا بودن نرخ سود بانکی به صورت عام باعث فشار آوردن به بخش تولید می‎شود و مسکن نیز بخشی از تولید است.

این عضو هیأت علمی دانشگاه خیام با بیان اینکه موافق کنترل نرخ سود بانکی توسط دولت هستیم تا نیازمندان به تسهیلات و افرادی که می‌خواهند ایجاد اشتغال کنند، ناچار نباشند مبالغ کلانی سود پرداخت کنند، می‎افزاید: بنابراین رویکرد کاهش سود بانکی را برای بخش مسکن و به طور کلی بخش تولید رویکرد مناسبی می‌دانیم اما اینکه انتظار داشته باشیم این کاهش دو درصدی نرخ سود بانکی برای ساخت‌وساز ایجاد اشتیاق کند یا محرکی برای این بخش باشد، این مسأله خوش‎بینی است و دو درصد در بازار مسکن محرک جدی محسوب نمی‎شود. وی یادآور می‎شود: خاصیت این کاهش دو درصدی نرخ سود بانکی این است که به دلیل اینکه حاشیه سودآوری بخش مسکن را افزایش می‎دهد، شانس باقی ماندن افرادی را که در این حوزه فعال هستند، در بخش مسکن افزایش می‎دهد.

رونقی نه چندان چشمگیر

نایب رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان خراسان رضوی با بیان اینکه در خصوص رونق بازار مسکن در سال جاری نظرات متفاوتی وجود دارد، به «دنیای اقتصاد» می‎گوید: برخی بازار مسکن را تحت تأثیر مجلس دهم می‎دانند و معتقدند جهت‎گیری مجلس دهم در این رونق مهم است و با شروع این جهت‎گیری رونق هم شروع می‏شود.

مجید مزینانی ادامه می‌دهد: برخی با ارائه نظریه لیزینگ مسکن معتقدند بانک‎ها به عرصه تولید مسکن روی می‎آورند و با منابعی که دارند، رونق را جاری می‎کنند که این امر منوط به ورود بانک‎هاست؛ همچنین برخی بر این باورند تسهیلات جدید بانک‎ها که عملاً از خردادماه عملیاتی می‎شود، موجب رونق مسکن خواهد شد؛ در مقابل این نظر به اعتقاد برخی دیگر تسهیلات جدید بانک‏ها صرفاً قشر خاصی را شامل می‏شود و بنابراین به‌طور متوسط رونقی نخواهد بود یا بسیار اندک و درحد تورم است.

نایب رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان خراسان رضوی با اشاره به اینکه برخی رونق بازار مسکن را به اجرای برجام وابسته می‎دانند و معتقدند اگر برجام عملیاتی شود، رونق اقتصادی را شاهدیم که نمونه‎هایی از آن به بازار مسکن برمی‎گردد، تصریح می‎کند: برخی بر این باورند به دلیل اینکه در سه سال گذشته رشدی در بازار مسکن نداشته‎ایم پس در سال جاری نیز رشد چشمگیری نخواهیم داشت؛ به اعتقاد برخی نیز اصلاح قانون مالیات مسکن باعث رونق این بازار می‎شود زیرا این قانون فشار زیادی بر انبوه‎سازان وارد می‎کند.

افزایش تدریجی قیمت‎ها

مزینانی با بیان اینکه برخی کارشناسان هم بر این باورند که سرریز بازار سرمایه نخست به بخش مسکن رونق این بازار را به دنبال خواهد داشت، تأکید می‎کند: با تأملی بر نظریات فوق که هر کدام از پنجره نگاه خود به مسأله مسکن و رونق آن پرداخته‌اند، می‌توان به جمع‎بندی رسید که احتمالاً از نیمه دوم سال 95 یا ادامه آن رشدی نه چندان زیاد را شاهد خواهیم بود. وی ادامه می‎دهد: قیمت‏ها نیز در سطح تورم افزایش پیدا نخواهند کرد یا پیش‏بینی می‎شود که این افزایش بسیار تدریجی بوده که رنگ جهش به خود نخواهد گرفت.

نایب رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان خراسان رضوی در خصوص رونق احتمالی ساخت‎وسازهای مسکونی در سال جاری خاطرنشان می‌کند: این رونق در حد تورم خواهد بود؛ تلاش برای اجرای عملیاتی برجام و ورود سرمایه‎گذاران خارجی جهت رونق اقتصادی کشور تلاش در راستای عملیاتی کردن اقتصاد مقاومتی، اصلاح قوانین مالیاتی در بخش مسکن، کاهش چشمگیر سود بانکی به کمتر از نرخ تورم، ارائه تسهیلات بیشتر به سازندگان، همراهی بیشتر دولت و مجلس و آسان‎تر شدن بازپرداخت تسهیلات جدید در جهت دهک‌های پایین‎تر از راهکارهای تسریع در رونق ساخت‎وسازهای مسکونی است.

مزینانی همچنین در خصوص تأثیر کاهش دو درصدی نرخ سود بانکی بر بازار مسکن اینطور پاسخ می‎دهد: تاکنون برآوردها نشان داده است که کاهش دو درصدی سود بانکی چندان منجر به مهاجرت سرمایه‎ها از بانک‏ها به بخش مسکن نشده است.

3 تا 5 سال؛ دوره‎های رونق و رکود

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک مشهد در گفت‎وگو با «دنیای اقتصاد» در همین باره با بیان اینکه معمولا بازه‎های زمانی پنج ساله برای دوره‎های رونق و رکود پیش‎بینی می‎شود، اظهار می‎کند: به عبارت دیگر در طول 30 سال گذشته، آغاز یک دوره رونق تا آغاز دوره رونق بعدی معمولا پنج سال زمان برده که این بازه زمان بسته به شرایط اقتصادی حاکم بر کشور بین سه تا پنج سال متغیر است.

صادق عابدزاده به این نکته نیز اشاره می‎کند که دوره رکود فعلی به دلیل شرایط سیاسی و اقتصادی که در کشور ایجاد شد، نسبت به دوره‌های قبل سنگین‏تر بود و می‎افزاید: برای خروج از این رکود نیاز به تحریکی در بازار بود.

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک مشهد ادامه می‎دهد: با توجه به اینکه بخش مسکن بخش پیش‎‏رو در اقتصاد محسوب می‎شود، دولت به دنبال این است که این بخش را از رکود خارج کند و در نتیجه بحث پرداخت تسهیلات را مطرح کرده است. وی اضافه می‎کند: اگرچه این وام‏ها اقساط بالایی دارد اما قطعا در خروج بازار از رکود مؤثر است.

رونق بازار از تابستان

عابدزاده تصریح می‎کند: با توجه به نیازی که در جامعه به مسکن وجود دارد و تقاضایی که ظرف یکی دو سال گذشته به دلیل رکود انباشته شده است، پیش‎بینی می‎شود تقریبا از تابستان سال جاری وضعیت بازار از رکود خارج شود و رشد معاملات را شاهد باشیم.

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک مشهد با بیان اینکه در حال حاضر قیمت‌ها در بازار مسکن به کف رسیده و از این پایین‎تر نخواهد رفت، عنوان می‎کند: همچنین در اواخر سال جاری و اوایل سال آینده تغییری را در قیمت‎ها نیز شاهد خواهیم بود و قیمت‎ها افزایش نخواهد یافت.

افزایش قیمت از اواخر سال

عابدزاده با تأکید بر اینکه فعلا در مراحل اولیه رونق بازار افزایش قیمت را نخواهیم داشت بلکه افزایش حجم معاملات را شاهد خواهیم بود، می‎گوید: ظرف یکی دو سال گذشته تعداد پروانه‎های ساخت‎وساز کاهش پیدا کرد و همین مسأله باعث ایجاد شکافی بین عرضه و تقاضا شد و با رونق گرفتن بازار، تعداد معاملات افزایش می‎یابد که این امر طبیعتا بر قیمت‌ها نیز تأثیر خواهد داشت اما افزایش قیمت‎ها از پاییز یا زمستان امسال خواهد بود.

شیب ملایم افزایش قیمت

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک مشهد این نکته را نیز یادآور می‎شود که احتمالا این افزایش قیمت‏ها به صورت سال‌های گذشته و به صورت جهشی نخواهد بود و قیمت‎ها با شیب ملایمی افزایش می‎یابد اما افزایش قیمت را به نسبت تورم خواهیم داشت.

عابدزاده در خصوص زمان رونق در ساخت‏وسازهای مسکونی نیز اینطور می‎گوید: به محض اینکه متقاضی وارد بازار شود، ساخت‏وسازهای مسکونی نیز رونق می‎یابد؛ با مساعد شدن وضعیت بازار و به محض بازار رونق بگیرد و برای سرمایه‎گذاری توجیه داشته باشد ، سازندگان و سرمایه‎گذاران برای سرمایه‎گذاری وارد این عرصه می‎شوند.

رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک مشهد با اشاره به کاهش دو درصدی نرخ سود بانکی، تصریح می‎کند: یکی از دلایل رکود تمام بازارها بالا بودن سود بانکی بود و این امر لطمه شدیدی به اقتصاد می‎زند زیرا عمده مردم به این سمت می‏رفتند که پول خود را در بانک‏ها سپرده‎گذاری کنند و با این روش، اشتغال در حال از بین رفتن بود. وی ادامه می‎دهد: یکی از راهکارهای رونق بازار، پایین بودن نرخ سود بانکی است و طبیعتا کاهش نرخ سود بانکی به گردش سرمایه در بازار و اشتغال کمک می‌کند و در نتیجه بر بازگشت رونق به بازار مسکن نیز مؤثر خواهد بود.

توجه ویژه دولت به مسکن

مدیرکل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی خراسان رضوی نیز در گفت‏وگو با «دنیای اقتصاد» با بیان اینکه دولت توجه ویژه‎ای به بخش مسکن در سال 95 دارد، اظهار می‎کند: بسیار خوشبین هستیم که بازار مسکن در سال جاری رونق داشته باشد.

سیدرضا موسوی‎نیا با اشاره به اینکه در بخش مسکن به آسانی می‎توان ایجاد اشتغال کرد، می‎افزاید: همچنین متقاضی مسکن همواره وجود دارد و سرمایه این بازار برگشت‎پذیر است. وی در خصوص احتمال افزایش قیمت در سال جدید، خاطرنشان می‎کند: افزایش قیمت به بحث عرضه و تقاضا برمی‎گردد؛ احتمالا از نیمه دوم سال 95 بازار مسکن رونق خواهد یافت اما معتقدم افزایش قیمت چندانی نخواهیم داشت.

خروج اقتصاد از رکود، راهکار رونق مسکن

رئیس کمیسیون صادرات خدمات فنی مهندسی اتاق بازرگانی، صنایع، معادن و کشاورزی خراسان رضوی هم در این باره به «دنیای اقتصاد» می‎گوید: در چند سال گذشته مسکن مهر بخش عمده‎ای از تقاضای بازار مسکن را برطرف کرده است و خواه یا ناخواه در سه شهرک اقماری اطراف مشهد حدود 15 هزار نفر ساکن شده‎اند و این واحدهای مسکونی توانسته پاسخگوی بخشی از نیاز بازار باشد.

محمدرضا رئیسی با اعتقاد بر اینکه برای خرید مسکن، در بازار نقدینگی کم است، تأکید می‎کند: رکود حاکم بر امور اقتصادی و تولیدی کشور بر بازار مسکن نیز تأثیر داشته زیرا بازار مسکن تابعی از کل اقتصاد است.

رئیس سابق نظام مهندسی ساختمان خراسان رضوی با اعتقاد بر اینکه به نظر می‌رسد هنوز تئوری‎ها و روش‌های کارشناسان و علمای اقتصاد برای خروج بازارها از رکود مؤثر و موفق نبوده است، عنوان می‎کند: تا زمانی که اقتصاد از رکود خارج نشود، رکود بازار مسکن نیز ادامه خواهد داشت؛ تا زمانی که رونق اقتصادی به بازار بازنگردد، بخش مسکن و ساخت‎وساز مسکونی نیز رونق نخواهد یافت. وی جلوگیری از ورود کالاهای قاچاق را به کشور در بازگشت رونق به اقتصاد و فعال شدن واحدهای تولیدی بسیار مؤثر می‎داند و معتقد است تا زمانی که اقدامات اساسی در این زمینه انجام نشود، بازار مسکن نیز تغییر نخواهد کرد و رونقی را در این بازار شاهد نخواهیم بود.