سدشکنی مشکلات مسکن ارزان‌قیمت

طرحهایی از قبیل مسکن مهر و اخیراً هم مسکن اجتماعی از جمله طرحهایی است که دولتهای ایران در سالهای گذشته برای تأمین مسکن ارزان‌قیمت برای اقشار متوسط و کم‎درآمد پیشنهاد کرده‎اند؛ کارشناسان، مسکن مهر را در دولت نهم و دهم تجربه تلخی در این زمینه می‎دانند که در تحقق اهداف خود توفیق چندانی ند‌‎اشته است؛ از طرفی دولت یازدهم هم طرح مسکن اجتماعی را مطرح کرد اما گیر و گرفتاریهای مسکن مهر دامن این دولت را هم گرفت تا آنجا که به گفتة عبده‌تبریزی، مشاور وزیر راه و شهرسازی به‌دلیل انتخاب مکان نامناسب مسکن‌های مهر در دولت گذشته، دولت یازدهم هر‌چه بودجه داشته، برای ایجاد زیرساخت‌های این مناطق هزینه کرده است.

کارشناسان عوامل مختلفی را در ناموفق بودن طرحهای دولتی برای تأمین مسکن ارزان‌قیمت دخیل می‎دانند که بی‎توجهی به نیاز بازار و توانایی عرضه مسکن، روشهای نادرست تأمین مالی و ... از جمله این دلایل است؛ از طرفی به اعتقاد برخی صاحب‎نظران تبدیل شدن مسکن به یک کالای سرمایه‎ای و وجود دلالان و واسطه‎ها از مشکلات بازار مسکن در کشور ماست که این مسائل نیز در عدم توفیق طرحهای دولتی تأثیر خود را دارند.

لزوم کار کارشناسی در تأمین مسکن ارزان‌قیمت

عضو هیئت علمی دانشکده معماری دانشگاه خیام مشهد در این باره به «دنیای اقتصاد» می‎گوید: هر فردی که با مجموع پنج سال از درآمد خود نتواند مسکن متناسب با نیاز خانواده خود را تأمین کند، دچار مشکل است؛ همیشه در جوامع دهکهایی وجود دارند که نمی‎توانند مالک مسکن باشند حتی در کشورهایی که اقتصاد آزاد حاکم است و بازار بر اساس عرضه و تقاضا و بدون دخالت دستگاه حاکمیتی مدیریت می‎شود اما معمولاً دستگاه حاکم در تأمین مسکن مداخله می‎کند بنابراین حتی در کشورهای پیشرفته نیز شاهد مداخله دستگاه حاکم برای تأمین مسکن اقشار کم‎درآمد هستیم و این پدیده با عنوان «مسکن اجتماعی ارزان‌قیمت» در نظر گرفته می‎شود؛ به عبارت دیگر با حمایت دولت انبوه‎سازی مسکن برای دهکهای پایین صورت می‌گیرد.

سیدمهدی درهمی با بیان این که سه عامل زمین، پروانه و هزینه ساخت در تولید مسکن با قیمت ارزان اثر دارند، اظهار می‌کند: در روش مسکن اجتماعی ارزان‌قیمت دولتها به دنبال کاهش اثر این سه عامل در تأمین مسکن هستند؛ اولین راه این است که دولتها از زمینهای خود برای تأمین مسکن استفاده می‎کنند بنابراین قیمت زمین به حدود صفر می‌رسد و هزینه آن به آماده‌سازی و تأسیسات زیربنایی محدود می‎شود؛ علاوه بر این، دولتها می‎توانند از مجوزهای خاص استفاده کنند و با این روش هزینه پروانه ساخت نیز به حداقل می‌رسد؛ عامل سوم نیز هزینه‎های ساخت و دستمزد را شامل می‎شود که دولتها می‌توانند با سفارش دادن مصالح و خرید انبوه آن، در این بخش نیز قیمت را کاهش دهند اما در زمینه دستمزد که مربوط به نیروی انسانی است، نمی‌توان به دنبال کاهش هزینه‎ها بود.

وی ادامه می‎دهد: با این حال باید در اجرای این پروژه‎های تأمین مسکن ارزان‌قیمت به برخی مسائل نیز توجه ویژه شود؛ برای مثال بازار مصالح ساختمانی کشور باید توانایی تأمین مصالح مورد نیاز این پروژه‎ها را داشته باشد زیرا در غیر این صورت به دلیل مازاد تقاضا در این بخش و عدم افزایش عرضه، تورم خودساخته‎ای ایجاد می‎شود که بر سایر بخشهای اقتصاد نیز اثرگذار خواهد بود؛ این اتفاق در مسکن مهر رخ داد و در حالی که مسکن مهر قراردادهای قیمت مقطوع داشت، دولت مجبور شد در قراردادها بازنگری کند زیرا خود این پروژه تورم ایجاد می‎کرد.

بر هم خوردن موازنة نقدینگی به دلیل تأمین مالی نادرست

عضو هیئت علمی دانشگاه خیام مشهد بر لزوم توجه و برنامه‎ریزی صحیح برای تأمین مالی پروژه‌های تأمین مسکن ارزان‌قیمت نیز اشاره و خاطرنشان می‎کند: دولت قبل راهکار مناسبی برای تأمین مالی پروژه مسکن مهر نداشت بنابراین استقراض از بانک مرکزی صورت گرفت و پایة پولی در کشور بالا رفت که این امر نیز باعث ایجاد تورم شد؛ در نتیجه روش غلط تأمین مالی در پروژة بزرگ مسکن مهر باعث بر هم خوردن موازنة نقدینگی در بازار و بالا رفتن پایة پولی شد که این امر نیز تورم ایجاد کرد؛ علاوه بر این تمام جامعه در تلة تورمهای افسارگسیختة 30 تا 40 درصدی گرفتار شدند که بانک مسکن را تا آستانة ورشکستگی پیش برد؛ مسکن مهر به دنبال ایجاد مسکن برای دهکهای پایین جامعه بود اما به دلیل روشهای نادرست این قشر دچار تورم عمومی در سبد هزینه‎های خانوارها شد که این امر دور شدن آنها از مسکن را به دنبال داشت.

درهمی نکته مهم دیگر را در پروژه‎های تأمین مسکن، مکانیابی آنها می‎داند و تصریح می‎کند: بر اساس برنامه‎ریزی مسکن در دنیا مسکن اجتماعی ارزان‌قیمت باید در مکانهایی احداث شود که انبوه تقاضا وجود داشته باشد در غیر این صورت احداث این واحدهای مسکونی مشکلی را حل نمی‎کند؛ این مشکل در مسکن مهر وجود داشت زیرا بسیاری از واحدهای مسکونی در مکانهایی احداث شد که متقاضی برای آن نبود.

وی لطمات مسکن مهر به اقتصاد عمومی کشور و اقتصاد ساختمان را قابل توجه توصیف می‎کند و می‎افزاید: می‌توانستیم با انجام کار کارشناسی به روش دیگری عمل کنیم تا میزان لطمات در این حد نباشد.

ضرورت تحلیل آمارها

عضو هیئت علمی دانشگاه خیام مشهد در خصوص طرح مسکن اجتماعی دولت یازدهم نیز اینطور می‎گوید: دولتها علاوه بر توجه به ارائة خدمات عمومی به مردم، وجه سیاسی کار را نیز در نظر می‎گیرند بنابراین از تعابیری نظیر «مسکن استیجاری، مسکن مهر و ...» استفاده کرده‌اند تا نشان دهند بخشی از همت آنها به رفع نیاز مسکن جامعه معطوف است.

درهمی معتقد است: موضوع مسکن اجتماعی در دولت یازدهم موضوع جدی نبود زیرا دولت هنوز نتوانسته مشکلات مسکن مهر را برطرف کند و بنابراین ظرفیتی برای ورود جدی به این حوزه نداشت و آنچه مطرح می‎شد، بیشتر جنبه تبلیغاتی داشت.

وی بر لزوم توجه به اطلاعات به تجزیه و تحلیل آنها برای برنامه‎ریزی دقیق در حوزه مسکن و رفع نیاز اقشار متوسط و کم‎برخوردار تأکید و اظهار می‎کند: امسال سرشماری عمومی نفوس و مسکن انجام شد و با تحلیل داده‎های آن می‌توان به پهنه‎بندی نیاز کشور در زمینه مسکن دست یافت؛ اگر قرار است وارد موضوع مسکن اجتماعی ارزان‌قیمت شویم باید ببینیم این نیاز در کجا وجود دارد؛ علاوه بر این باید اولویت‎بندی صورت گیرد تا از بروز بحران جلوگیری شود؛ هیچکس نمی‎تواند و نباید بخواهد مشکل مسکن کشور را ظرف مدت چهار یا پنج سال حل کند بلکه این امر نیازمند زمان است و با برنامه‌ریزی درست می‎توان برای رفع این مشکل بازه زمانی 25 ساله در نظر گرفت؛ برای تحقق این امر و رفع مشکل حمایتهای دستگاههای پشتیبان نیز باید واقعی باشد.

تبدیل مسکن به کالای سرمایه‎ای

به اعتقاد برخی کارشناسان می‎توان ریشة مشکلات و نواقص موجود در طرحهای تأمین مسکن ارزان‌قیمت را در ساختار اقتصاد و نیز بازار مسکن به ویژه تبدیل شدن مسکن به یک کالای سرمایه‎ای جستجو کرد و با شناسایی آسیبها، به راهکار مناسبی در این زمینه رسید.

یکی دیگر از اعضای هیئت علمی دانشکده معماری دانشگاه خیام مشهد در گفتگو با «دنیای اقتصاد» در این خصوص می‎گوید: با آسیب‌شناسی عملکرد دولتها تاکنون در زمینه تأمین مسکن راهکارهای رفع مشکل مشخص می‎شود و نیازی به معجزه در این زمینه نیست.

مزدا نوبری تبدیل شدن مسکن به یک کالای سرمایه‌ای را به جای کالای مصرفی یکی از مشکلات این حوزه در کشور برمی‌شمارد و همین امر را پاشنه آشیل موضوع مسکن می‎داند و با بیان این که در حوزه اقتصاد از مسکن استفاده ابزاری می‎شود، خاطرنشان می‎کند: مسکن یک کالای خدماتی است و زمانی که به کالای سرمایه‌ای تبدیل می‎شود، انبوه سرمایه به سمت آن می‎رود و در نتیجه خرید و فروشها و دلالیها در این حوزه ایجاد می‎شود بنابراین طبیعتاً همیشه یک پردة پر از زنگار و غبار بر قیمت تمام‌شده مسکن کشیده‌ایم.

وی اضافه می‎کند: باید نوک پیکان را به سمت حوزه‎های اقتصاد نیز بگیریم که چرا مسکن را وارد این بازی کرده‎اند؛ از طرفی عنان بازار مسکن و ساختمان را به دست بازار سرمایه داده‎ایم؛ در نتیجه به جای اینکه مسکن به عنوان ابزاری برای پویایی اقتصاد و تولید کار و شغل، خدمات‎رسانی به جامعه و ... باشد، به دست سرمایه‌دار سپرده شده تا سرمایه خود را با استفاده از آن افزایش دهد.

نگاه کمیتی به مسکن

این عضو هیئت علمی دانشگاه خیام با بیان این که در چنین حالتی به مسکن نگاه کمیتی داریم، تصریح می‎کند: در حالی که اگر بازار مسکن در خدمت اقتصاد باشد، نگاه به آن کیفیتی است؛ وقتی نگاه به مسکن کمیتی باشد، خواسته جامعه از معماری مسکن به جای توقعات کیفی، توقعات کمی خواهد بود و افراد خواستار داشتن مسکن و سپس متراژ بیشتری از آن هستند نه کیفیت بهتر بنابراین مسکن برای مصرف‌کنندگان نیز کالای سرمایه‌ای است؛ در چنین وضعیتی مسکن باید به صورت انبوه تولید شود و در نتیجه تناسب عرضه و تقاضا در این بازار بر هم می‎خورد که این امر یکی از آسیبهاست.

نوبری با اعتقاد بر این که حتی در فرایند سرمایه‎ای بودن مسکن نیز راه را اشتباه رفته‎ایم، اظهار می‎کند: در این حالت هم قیمت زمین با مسکنی که در آن ساخته می‎شود، تناسبی ندارد؛ زمین در کشور ما هنوز بسیار ارزان است اما هزینه ساخت بسیار بالاست زیرا به تکنولوژیهای ارزانساز مسلط نیستیم؛ حتی زمانی که از ارزانسازی در مسکن مهر صحبت می‎شود، بحث بی‌کیفیتی آن مطرح است در حالی که تکنولوژیهای نوین در ساخت وجود دارند که می‎توانند هزینه‎های سربار را کاهش دهند؛ در این حوزه نوک پیکان به سمت متولیان ساخت‎وساز و به صورت مشخص وزارت راه و شهرسازی است.

وی عدم انسجام در حوزه صنفی ساخت‌وساز نیز مشکل دیگری است که در این حوزه وجود دارد؛ سازمان نظام مهندسی به برخی مسائل صنفی در مقیاس بسیار ابتدایی می‌پردازد در حالی که این سازمان باید متولی برای تعریف نیازها و تعریف تقاضاها و برقرار کردن نسبت آنها باشد.

نبود افراد حرفه‎مند

این عضو هیئت علمی دانشگاه خیام به این نکته هم اشاره می‎کند که از یک طرف متولیان ساخت‌وساز یا افراد صاحب صلاحیت را که وارد این حوزه می‎شوند، صاحبان سرمایه دانسته‎ایم و علاوه بر این، در حوزه‌های تکنیکی نیز با افرادی مواجه می‌شویم که صرفاً به اتکای خروج از دانشگاهها و عبور از آزمونهای کهنه و نخ‌نماشده به این حوزه وارد شده‎اند؛ به عبارت دیگر افراد حرفه‌مند در این حوزه تربیت نکرده‌ایم و این امر نیز یکی دیگر از مشکلات قابل توجه است.

نوبری خروج مسکن را از نظام دلالی فعلی و رانتی سرمایه یکی از راهکارهای رفع مشکل برمی‎شمارد و تصریح می‌‎کند: برای تحقق این امر نیازی نیست فکر کنیم همیشه باید پاسخگوی نظام سرمایه باشیم تا خود را متورم کند؛ علاوه بر این بازار مسکن باید در کشور ما به سمت کیفی شدن پیش برود؛ شاخص ارزشگذاری مسکن نباید مترمربعی باشد بلکه می‌توان درجه‌های کیفی برای ارزشگذاری آن در نظر گرفت؛ همچنین باید نظام جامع صنفی در حوزه ساخت‎وساز داشته باشیم؛ و مهندسان این حوزه به معنای واقعی کلمه مهندس باشند نه صرفاً به دلیل حضور در دانشگاهها.

وی این نکته را هم یادآور می‎شود که به بازار مسکن خوشبین است زیرا در دولت یازدهم مبحث دوم مقررات ملی ساختمان در حال بررسی و بازبینی است که در صورت تصویب شاهد اتفاقات مثبتی در این حوزه خواهیم بود و می‎افزاید: البته وزارت راه و شهرسازی در این مسیر با دلالانی مواجه است که موفقیت در این مسیر نیازمند حمایت تمام حوزه‎هاست و تمام ارکان نظام باید دست به دست هم دهند تا این مافیای امضافروشی و دلالی از بین برود.

اجرا بدون کار کارشناسی لازم

سراغی هم از یکی از اعضای هیئت مدیره کانون سراسری انبوه‎سازان کشور گرفته‎ایم و دلایل عدم توفیق دولتها در اجرای پروژه‎های تأمین مسکن ارزان‌قیمت را از محمود پژوم جویا شده‎ایم.

وی در این باره به طرح مسکن مهر اشاره می‎کند و به «دنیای اقتصاد» می‎گوید: اگرچه در طرح مسکن مهر اقدامات مثبتی انجام شد با این حال در زمینه بسیاری از موارد برای مثال در خصوص مکان‌یابی، تعداد واحدهای پیش‎بینی شده و ...کار کارشناسی لازم صورت نگرفت.

پژوم با اشاره به این که در حال حاضر ساخت‎وسازهای مسکن مهر انجام شده اما به دلیل نبود امکانات و زیرساختها برای تعدادی از آنها متقاضی وجود ندارد، خاطرنشان می‎کند: حتی در برخی موارد مانند شهرک گلبهار این واحدها با وجود تأمین زیرساختها خالی از سکنه باقی مانده است زیرا ابتدا باید امکان حمل‎ونقل عمومی بین‎شهری (حمل‎ونقل ریلی مشهد- گلبهار) فراهم می‎شد.

عملکرد شتابزده در مسکن مهر

رئیس هیئت مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی تأکید می‎کند: عملکرد کارشناسانه با توجه با منابع مالی که در پروژه مسکن مهر هزینه شد، می‎توانست از بروز بسیاری از مشکلات پیشگیری کند اما عملکرد در این پروژه شتابزده بود و این شتابزدگی و عدم کارشناسی جامع و کامل خساراتی را به بار آورده است که طی سالهای آینده نیز گریبانگیر جامعه و اقتصاد کلان کشور خواهد بود.

پژوم در خصوص مسکن اجتماعی نیز اظهار می‎کند: در ابتدای دولت یازدهم بحث مسکن اجتماعی مطرح شد اما با توجه به معضلات و مشکلاتی که مسکن مهر ایجاد کرده بود، نظر مجلس و دولت این بود که ابتدا مسکن مهر به اتمام برسد و سپس مسکن اجتماعی اجرا شود در حالی که به اعتقاد کارشناسان مسکن اجتماعی تفاوتهایی با مسکن مهر داشت که می‎توانست در بسیاری از موارد به صورت موازی این طرح اجرا شود و با اجرای آن می‌توانستیم شاهد رونقی در ساخت‌وسازها باشیم و از این طریق اشتغال ایجاد شود.

وی تصریح می‎کند: با بررسی دوره‎های رونق و رکود مسکن در دهه‎های بعد از انقلاب حرکتهای سینوسی را مشاهده می‌کنیم اما شروع دولت یازدهم با رکود مسکن مواجه بود و مشکلات ناشی از مسکن مهر باعث شد این رکود ادامه داشته باشد؛ از طرفی محدودیت درآمدهای نفتی باعث شد فشارهایی به ویژه در زمینه مالیات، تأمین اجتماعی، تأسیسات زیربنایی، عوارض شهرداری و ... به انبوه‎سازان وارد شود و همین امر نیز باعث رکود در پروژه‎‌های خرد و کلان ساخت‎وساز شد.

عضو هیئت مدیره کانون سراسری انبوه‎سازان کشور معتقد است: برای رفع مشکل و تأمین مسکن برای اقشار متوسط و کم‎برخوردار باید اقدامات لازم در جهت رونق ساخت‏وساز انجام شود؛ همچنین باید راه و شهرسازی زمین را با قیمت مناسب در اختیار انبوه‎سازان قرار دهد تا قیمت تمام‎شده مسکن کاهش یابد.

ابلاغ تأمین زمین برای مسکن اجتماعی

مدیر مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی هم در گفتگو با «دنیای اقتصاد» اظهار می‎کند: در حال حاضر تأمین زمین برای احداث مسکن اجتماعی به استانها ابلاغ شده اما هنوز دستورالعمل اجرایی نحوه قرارداد و چگونگی اجرای آن و ... ابلاغ نشده است.

رضا نوروزی معتقد است موفقیت دولتها در تأمین در تأمین مسکن برای اقشار متوسط و کم‎برخوردار نسبی بوده است و با اشاره به پروژة مسکن مهر، تصریح می‎کند: با توجه به تجربة مسکن مهر باید آسیب‌شناسی صورت گیرد و نقاط ضعف طرحهای قبلی برطرف شود.

وی با بیان این که در اجرای این قبیل پروژه‎ها نباید شتابزده عمل کرد، می‎افزاید: در طرحهای جدید باید بررسیهای آماری دقیقی صورت گیرد و واحدها به تعداد مورد نیاز پیش‎بینی شود؛ باید تعداد واحدها در طرحهای جدید به تناسب امکانات، زیرساختها، توانایی تأمین اعتبار و پرداخت تسهیلات لازم و ... باشد؛ در این صورت اجرای این طرحها می‎تواند موفق باشد.

نیم‎نگاهی به آمار اسمی و واقعی مسکن مهر در خراسان رضوی

دنیای اقتصاد- کارنامه‌های ارائه شده از طرح مسکن مهر نواقص اولیة طرح را که هنگام شروع پروژه‎ها در سال 86 وجود داشت، آشکارتر می‌کند؛ مکان‌یابی نادرست زمین‌های 99 ساله و اختصاص زمین‌های فاقد خدمات شهری به طرح، خلأ هرگونه برنامه‌ برای نظام تأمین مالی خدمات زیرساختی مسکن مهر و ... برخی از این مشکلات است که حالا انصراف برخی متقاضیان در نیمه راه و در نهایت خالی ماندن تعدادی از واحدهای مسکن مهر را به دنبال داشته است.

در حال حاضر دو دسته آمار «اسمی» و «واقعی» در پروژه مسکن مهر وجود دارد که آمار اسمی در واقع تعداد واحدهای افتتاح‎شده را نشان می‎دهد اما آمار دوم نشان‎دهندة تعداد واحدهایی است که به پیش‎خریداران واگذار شده است؛ بر اساس آمار ارائه‌شده از سوی اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی از مجموع 89 هزار و 286 واحد افتتاح‎شده مسکن مهر در استان که ظاهراً معادل 84.5 درصد این واحدهاست، در حال حاضر برای 84 هزار و 294 واحد یعنی حدود 79.5 درصد «کارت قسط» صادر شده است؛ صدور «کارت قسط» به معنای «تایید» تکمیل عملیات ساختمانی و تحویل قطعی کلید واحد مسکونی به متقاضی است طوری که همزمان با واگذاری واحد مسکونی از سوی سازنده به پیش‌خریدار مسکن مهر، کارت قسط برای شروع بازپرداخت تسهیلات نیز به‌نام متقاضی، صادر می‌شود.