تلاش متفاوت شهرداری برای ساماندهی «حاشیه شهر»

به گفته متولیان امر، در حاشیه شهر که مساحتی به وسعت ۴۰۰۰ هکتار دارد، حدود یک میلیون نفر دارای سکونتگاه‌های غیررسمی هستند؛ هرچند در حال حاضر نمی‌توان گفت غیررسمی چراکه در محدوده شهری قرار گرفتند.
اما اخیرا در این نواحی شاهد آغاز پروژه‌هایی همچون ساخت ۲۱۲۰ واحد مسکونی به عنوان پروژه « زندگی» با پیش قراولی شهرداری مشهد و مشارکت بخش خصوصی هستیم که گویا در دل خود همه نوع امکاناتی را قرار داده و کمبودهایی که مردم این مناطق همیشه از آن گلایه داشتند، را مرتفع خواهد کرد. در این گزارش به بررسی یکی از این پروژه‌ها می‌پردازیم.

در این رابطه محمدهادی مهدی‌نیا، رئیس کمیسیون عمران شورای شهر مشهد با اشاره به آمار و ارقام نشان می‌دهد که میزان اجاره نشینی در سطح مشهد به ویژه در مناطق کم برخوردار بالاست. بنابراین ساخت واحدهای مسکونی کم هزینه برای اقشار کم درآمد نیازی به توجیه ندارد چراکه اعداد و ارقام گویای این مساله هستند.

بیش از ۱۵۰ واحد مسکونی بدون سکنه در مشهد
در شهر مشهد حدود ۱۵۰ هزار واحد مسکونی خالی داریم که بیشتر در مناطق متوسط و برخوردار شهر واقع شده‌اند، در حالیکه تعداد این واحدها در مناطق کم برخوردار کم است. مهدی نیا در اینباره می‌گوید: در مناطق حاشیه شهر، کم برخوردار و پیرامونی، الگوی سکونت و خانه‌های مسکونی نیز چون به شکل غیررسمی ساخته شده و از ضوابط و مقررات شهرسازی و ساختمان سازی تبعیت نکرده، الگوی مناسبی تلقی نمی‌شود. این امر موجب شده که در مسائلی همچون دفع فاضلاب شهری، معابر و شوارع شهری با توجه به عرض معبر و طولانی بودن معابر با عرض کم و... با مشکلاتی مواجه شویم.
رئیس کمیسیون عمران شورای شهر مشهد ادامه می‌دهد: با توجه به این مشکلات، ما به سوی الگوهای ساخت و سازی در اراضی باقی‌مانده گام برداشته‌ایم که به نوعی الگوی سکونت را در مناطق حاشیه‌نشین و پیرامونی تغییر دهد و بافت‌هایی از آن مناطق که دچار فرسودگی هستند و از مقاومت کافی برخوردار نیستند، بهسازی و بازسازی شوند.
مهدی نیا می‌افزاید: تمام این مسائل امکان پذیر نیست مگر آنکه بتوانیم اراضی بزرگ باقیمانده را در این مناطق از طریق همین الگوها توسط سازندگان، خیرین، با مشوق‌های شهرداری و یا تسهیلات اعطایی از سوی دولت، بسازیم و الگوی کنونی را تغییر دهیم.
به گفته وی، از طرف دیگر زیرساخت‌ها و زیر کاربری‌های خدماتی مورد نیاز بخش مسکن مانند مدرسه، مهد کودک، درمانگاه، فضای سبز و... محقق نمی‌شود مگر اینکه در همان اراضی باقی‌مانده با ترکیب الگوی سکونتی و این دسته از خدمات، امکان رفع نیازهای مردم آن مناطق به خدمات رفاهی، فرهنگی، آموزشی و... برطرف شود چراکه در این مناطق چنین کمبودهای حس می‌شود؛ از طریق الگوهایی با چندین هزار واحد مسکونی که واحدهای خدماتی را در دل خود دارد، می‌توانند شکل بگیرند تا بتوان این نقیصه را نیز برطرف کرد.

دولت به وعده‌های خود عمل کند
رئیس کمیسیون عمران شورای شهر مشهد درباره تضمین موفقیت پروژه ۲۱۲۰ واحد مسکونی می‌گوید: تضمین این امر به چندین عامل بستگی دارد؛ ابتدا دولت باید به وعده‌های خود در خصوص تامین تسهیلات بانکی با نرخ ۶ درصد تا سقف ۲۰ میلیون تومان در مناطق حاشیه شهر و کم برخوردار خود عمل کند.
مهدی‌نیا اضافه می‌کند: شهرداری‌ مشهد و شورای شهر نیز باید مشوق‌هایی را در قالب لوایح و مصوبات برای سازندگان در این مناطق در نظر بگیرند؛ در حوزه پروانه‌های ساخت‌وساز و پایانکارها، تسهیل صدور مجوزهای ساختمانی به نوعی شود که برای سرمایه‌گذاران و سازندگان توجیه اقتصادی پیدا کند تا در این مناطق واحدهای مسکونی کوچک را آماده‌سازی کنند و در اختیار اقشار کم درآمد قرار دهند.
وی تصریح می‌کند: نکته ای که بسیار قابل توجه است این است که خود مردم مستقر در این مناطق همراهی و همکاری کنند و پای کار بیایند. چراکه بافت‌های موجود در مقابل برخی مسائل همچون زلزله و سیل بسیار آسیب‌پذیر هستند. اگر قرار باشد این بافت‌ها اصلاح شوند و میزان آسیب‌پذیری آنها کاهش یابد نیاز است که خود مردم نیز به مساله ورود پیدا کنند. چراکه این دسته از نوسازی‌ها و بازسازی‌ها در مقابل حوادث باید بیشتر شکل گیرد.

مشکل «مسکن مهر» مکان یابی آنها بوده است
رئیس کمیسیون عمران شورای شهر مشهد با تاکید بر اینکه پروژه‌های مسکن مهر در بخش‌های پیرامونی مانند شهرک مهرگان پروژه‌های موفقی بوده است، خاطرنشان می‌کند: البته درست است که با مشکلاتی در خصوص پیمانکاری، عدم کیفیت مناسب ساخت و ساز و زمان‌بر بودن ساختارهای رفاهی مواجه شده بود اما هنگامی که این مشکلات برطرف شدند، این پروژه با استقبال مردم مواجه شده است. مشکل مسکن مهر این است که در جاهایی مانند گلبهار مکان‌یابی شده که مورد رغبت مردم نبود. به طوریکه در گلبهار تعداد بسیاری واحدهای مسکونی مسکن مهر داریم که خالی از سکنه هستند.
وی اضافه می‌کند: اگر بخشی از سرمایه‌گذاری‌های مسکن مهر نیز در زمینه مناطق مستعد پیرامونی با حمایت دولت اتفاق می‌افتاد، شاهد استقبال مردم و رفع نیاز مسکن بودیم. اما در حال حاضر بدمسکنی و اجاره نشینی در سطح مناطق پیرامونی مشهد داریم و از طرفی دیگر ۹۰ درصد واحدهای مسکونی گلبهار خالی هستند و گروه‌های هدفی که باید در این نواحی مستقر می‌شدند، نشدند؛ این امر مشکل اساسی مسکن مهر است.
مهدی‌نیا با بیان اینکه سیاست وزارت مسکن در هفت سال گذشته به نوعی با قبول این موضوع که راه بازگشتی در پروژه‌های مسکن مهر نیست، اظهار می‌کند: این وزارتخانه تصمیم گرفته پروژه‌های مسکن مهر که به لحاظ کارشناسی مورد قبول نیست را تمام کند، چراکه تعهدی نسبت به مردم به وجود آمده و از مردم مبالغی اخذ شده است. اما این سیاست نباید ادامه پیدا کند و سیاست باید به سوی بازآفرینی شهری و بازسازی بافت‌های فرسوده تغییر جهت یابد و در قالب تشویق سرمایه‌گذاران برای حضور در بافت‌های پیرامون شهری و مناطق کم برخوردار و فرسوده و اعطای تسهیلات از سوی دولت و... شکل گیرد. البته بازسازی با مداخله مستقیم دولت نباشد بلکه از طریق سرمایه‌گذاران و خود مردم صورت گیرد.

در این پروژه‌ها به دنبال سود نیستیم

رضا خواجه نایینی، معاون اقتصادی شهردار مشهد، با بیان اینکه موضوع «شهرک مهرگان» با پروژه‌های مشارکتی دو مساله متفاوت از هم است، می‌گوید: زمین پروانه را در اختیار سرمایه‌گذار قرار می‌دهیم و پس از ساخت، این واحدهای مسکونی به مردم تحویل داده می‌شود. در نتیجه ما این پروژه‌ها را نمی‌سازیم و سرمایه‌گذار است که مراحل ساخت را انجام می‌دهد و ما تنها سهم خود را بابت زمین پروانه دریافت می‌کنیم.

وی ادامه می‌دهد: در تمام شهر نیز اعلام کرده‌ایم، اگر هر سرمایه‌گذاری و در حاشیه شهر و مناطق محروم، تمایل به سرمایه‌گذاری داشته باشد با موافقت شورای شهر در بخش زمین و پروانه، تخفیف‌هایی را به آنها اعطا می‌کنیم تا پروژه برای سرمایه‌گذار سودآور شود. پس از آن نیز مراحل ساخت انجام خواهد شد.

معاون اقتصادی شهردار مشهد در خصوص روند نظارتی بر این پروژه‌های عظیم تصریح می‌کند: روند نظارتی بر این پروژه‌ها مانند سایر پروژه‌های ساختمانی است‌. به طوریکه دارای روند کنترل پروژه بوده و شهردار منطقه نیز ناظر آن است. این پروژه همچون سایر پروژه‌ها نیز باید تاییده‌ها و مجوزهای لازم را دریافت کند‌. همچنین باید میزان پیشرفت فیزیکی بر اساس قرارداد باشد و در غیر این صورت بر اساس آنچه که در قرارداد ذکر شده، جریمه‌هایی در نظر گرفته شده است.

به گفته خواجه نایینی این پروژه مانند سایر پروژه‌ها در مناطق برخوردار، سودآوری به آن معنا ندارد بلکه نگاه ما در چنین پروژه‌هایی تغییر الگوی ساخت در منطقه است و ادامه می دهد: در الگویی که ایمن و اطمینان بخش باشد، نگاه ما نگاه سودآوری نیست. پیش از این سهم شهرداری ۲۵ تا ۳۰ درصد بود اما بر اساس تخفیف‌هایی که به سرمایه‌گذار داده‌ایم، سهم شهرداری حدود ۱۳ درصد است.

 

در ادامه به سراغ مجتبی زمانیان وحیدی، شهردار منطقه ۳ مشهد می‌رویم و صحبت هایش را درباره مسکن مهر و پروژه ۲۱۲۰ واحد مسکونی در حاشیه شهر مشهد می‌شنویم.
در داخل محدوده شهر زمین‌هایی به اصطلاح «رها شده» وجود دارد که باید منطبق با شرح تفصیلی بتوانیم این زمین‌ها را ساماندهی کنیم. زمانیان وحیدی عنوان می‌کند: در بافت‌های پیرامون مشهد یکی از مسائلی که وجود دارد مساله منازل با متراژهای پایین هستند که به صورت غیر اصولی ساخته شده و شاید از استحکام کافی برخوردار نباشند. همچنین دارای معابری باریک هستند که منجر می‌شود در مواقع بحران برای مردم و مجموعه‌های خدماتی مانند شهرداری، اورژانس و آتش‌نشانی مشکلات و آسیب‌هایی را به دنبال داشته باشد.


قمیت زمین اولین و اصلی‌ترین عامل قیمت مسکن
زمانیان اعتقاد دارد که قیمت مسکن برای مردم ما امری تعیین کننده محسوب می‌شود اما یکی از اصلی‌ترین مسائل در مسکن، قیمت اولیه زمین است؛ شهردار منطقه ۳ مشهد در اینباره تصریح می‌کند: سیاستی که شهرداری این است که اراضی رها شده را ساماندهی کند تا بتواند الگوی مناسب ساخت‌وساز در محدوده‌های کم برخوردار و پیرامونی شهر را اصلاح کند و با تصحیح نارسایی‌های موجود، خیابان کشی‌های نادرست و تامین جاپارک مناسب، فضاهای فرهنگی، ورزشی و فضای سبز مطلوب را ایجاد کند و به طور آهسته سرمایه‌گذار به این امر ورود پیدا کند تا بتوانیم وارد مقوله ساماندهی بافت‌های فرسوده شویم. این هدف کلی است که دنبال می‌شود.

زمانیان وحیدی می‌گوید: طبق گفته‌های سرمایه‌گذار مجموعه در این مدت اندک تعداد قابل ملاحظه‌ای مراجعه‌کنندگانی را داشتیم که درخواست پیش ‌خرید را داشتند؛ این امر نشان‌دهنده وجود تقاضا است و تنها باید به درستی به این تقاضا به شکل فنی و اصولی پاسخ دهیم. البته اینکه سرمایه‌گذار پروژه زندگی، پیش از آن در پروژه یاس سرمایه‌گذاری کرده، نشان دهنده آن است که پروژه‌های قبلی موفقیت آمیز بوده‌اند.
شهردار منطقه 3 در خصوص نحوه واگذاری این واحدها به مردم عنوان می‌کند: این قرارداد به صورت مشارکتی است یعنی هنگامی که پروژه طبق قرارداد به درصدی از پیشرفت رسید، ما به سرمایه‌گذار اجازه واگذاری واحدها را به مردم می‌دهیم.

نداشتن برنامه‌های پیشتاز منجر به بدمسکنی می‌شود
محمدرضا حسین‌نژاد، معاون شهرسازی و معماری شهرداری مشهد هم به اهمیت وجود امکانات رفاهی در چنین پروژه‌هایی در حاشیه شهر می‌پرازد و می‌گوید: «شهرک مهرگان» در محدوده منفصل از شهر واقع شده در حالیکه محل پروژه ۲۱۲۰ واحد مسکونی به شهر مشهد متصل است.  از طرفی اگر در این‌نواحی فضای موجود در محدوده را با کاربری‌های آموزشی، مذهبی، فرهنگی و مسکونی جهت ندهیم، در آینده با سکونتگاه‌هایی مواجه خواهیم شد که معابر آن نیاز به اصلاح دارد و از سرانه‌های خدماتی کمی برخوردار خواهد بود.
وی تصریح می‌کند: بنابراین شهرداری به استقبال اراضی موجود در این نواحی می‌رود و هر مالک دیگری که دارای زمین بزرگی باشد، شهرداری مایل است با آن وارد مذاکره شود تا امکانات و خدمات مناسب در این مناطق قرار گیرد و از طرفی دیگر واحدهای مسکونی با استقامت مناسبی ساخته شود و در آینده با آشفتگی در سکونتگاه‌های غیررسمی مواجه نشویم.

ارائه واحدها به متقاضیان با کلیه امکانات

علی‌اکبر حسینعلی‌زاده، رئیس هیات مدیره شرکت بتن ساز تربت که در عملیات احداث 2120 واحد مسکونی حاشیه شهر با شهرداری مشهد همکاری میکند، به پروژه‌هایی که تا به امروز انجام داده اشاره کرده و می‌گوید: تاکنون ۷ پروژه به اجرا رسیده است؛ در منطقه رسالت سه فاز شامل پروژه یاس که ۱۱۱۰ واحدی بوده و ۳۰۰۰ تا ۳۵۰۰ واحد را تحویل داده‌‌ایم و ۳۰۰۰ واحد دیگر هم دست ساخت داریم که در آینده نزدیک تحویل داده خواهند شد.

وی ادامه می‌دهد: پس از پیگیری‌های بسیار برای پروژه زندگی که چند ماه زمان برد، درنهایت طی سه ماهی که قرارداد ابلاغ شد، یعنی از ۲۶ آبان ماه، تا امروز بیش از ۵۰ درصد فونداسیون این پروژه به اجرا رسیده و ۴ بلوکه آن ساخته شده است و این یعنی 10 درصد پیشرفت فیزیکی. این پروژه با تمام فضاهای خدماتی که در طرح جامع شهر پیش بینی شده در حال اجراست.

به گفته حسینعلی‌زاده، در این پروژه برای تمامی واحدها کلیه خدمات در خود آن‌ها در نظر گرفته شده و این واحدهای مسکونی به صورت واحدهای دو خوابه و سه خوابه ساخته شده یعنی ۷۵ درصد از این واحدها دوخوابه و مابقی آن ۳ خوابه ۱۰۵ متری است.

رئیس هیات مدیره شرکت بتن ساز تربت درباره تفاوتهای پروژه شهرک مهرگان با این پروژه تصریح می‌کند: پروژه مهرگان ۶ کیلومتر عقب‌تر از این پروژه واقع شده و در حقیقت پروژه مهرگان، پروژه مسکن مهر بوده و ساختمان‌های دو طبقه است که از لحاظ کیفیتی قابل قیاس با این واحدها نیست یعنی تمام واحدهای ساخته شده در پروژه‌های زندگی و... به طور کامل بتنی است. البته پروژه مهرگان کامل شده و متقاضی خود را دارد.

وی می‌افزاید: این در حالیست که متقاضی برای خرید پروژه‌های ما با توجه به اینکه کامل نشده، وجود دارد. اما پیش فروش این واحدها پس از ۳۰ درصد پیشرفت فیزیکی صورت خواهد گرفت. در پروژه یاس اکثر واحدها به فروش رسیده و تنها ۳۰ درصد واحدهای این پروژه باقی مانده، البته این پروژه‌ به مرحله تحویل نرسیده است.

حسینعلی‌زاده با تاکید بر اینکه نگاه ما در این پروژه بدین صورت است که افرادی که در این واحدها ساکن می‌شوند، از تمامی امکانات برخوردار باشند، عنوان می‌کند: با توجه به اینکه تنها سه ماه از پروژه گذشته، نزدیک به ۱۰ درصد پیشرفت فیزیکی داشته‌ایم. البته قرارداد ما پنج ساله بوده اما امیدواریم که ظرف سه سال این پروژه به پایان رسد.

با توجه به اینکه در پروژه زندگی با ۲۱۲۰ واحد بین ۸۰۰۰ تا ۱۰ هزار نفر ساکن خواهند شد، این سرمایه‎گذار عقیده دارد که این پروژه همانند پروژه‌های پیشین موفق خواهد بود چراکه دارای تمام امکانات است و به نوعی از ۷ پروژه قبلی نیز موفق‌تر خواهد بود.

وی در خصوص میزان سرمایه‌گذاری در این پروژه می‌گوید: کل حجم سرمایه‌گذاری این پروژه ۵۴۰ میلیارد تومان پیش‌بینی شده که از این میزان ۱۴ درصد آن را شهرداری و مابقی آن باید از سوی ما آورده شود که حدود ۴۵۰ میلیارد است.

حسینعلی‌زاده درباره نحوه واگذاری واحدهای مسکونی پروژه زندگی خاطرنشان می‌کند: پیش فروش پس از مرحله سفت‌کاری پروژه انجام می‌شود. هر فاز بین ۵ تا ۶ ماه زمان می‌برد تا مرحله سفت کاری‌اش به پایان برسد و در نظر داریم ۲۵ درصد وجه را به صورت پیش‌پرداخت دریافت کنیم و ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان وام بگیریم و با اقساط سه ساله بتوانیم افراد را صاحب خانه کنیم؛ یعنی برای هر واحد دو خوابه ۴۰ میلیون و واحد سه خوابه ۶۰ میلیون تومان می‌توانند ثبت‌نام کنند.