سهم شهرداری از افزایش قیمت مسکن چقدر است؟

این رشد ناگهانی قیمت مسکن از شهر تهران آغاز شد و به فاصله یک الی دو فصل سایر کلانشهرها را نیز در بر گرفت. در پی نوسانات نرخ ارز و افزایش قیمت نهاده‌های ساختمانی و تورم، قیمت هر واحد مسکونی در مشهد افزایش قابل توجهی نسبت به سال‌های گذشته داشته اما به گفته کارشناسان مصوبات شورا و شهرداري تاثير بسيار مهمي بر رشد قيمت مسكن گذارده است، به طوری که بنا بر محاسبه کارگروه سازندگان مشهد سهم مصوبات و عوارض پروانه‌هاي ساختماني در هزينه ساخت يك واحد مسكوني حدود ۱۷ درصد است و این در حالی است که شورای شهر معتقد است تنها 3 تا 5 درصد بر قیمت نهایی تاثیر گذاشته است و تنها در صورت تخلفاتی مثل طبقه اضافه و پیشروی طولی این نرخ حداکثر به 15 درصد می رسد.  عوارض شهرداری مشهد برای سال96 به نسبت سال قبل 9 درصد افزایش قیمت داشته و سال 97 هم ۹.۰۶  درصد به نسبت سال96 افزایش پیدا کرده بود. امسال هم این عوارض نسبت به سال گذشته افزایش 26.9 درصدی را تجربه کرد. در واقع از سال 93 به این سو عوارض شهرداری به نسبت حدود 54 درصد افزایش یافته است و بر اساس این محاسبه با مصوبه بانک مرکزی درباره تناسب عوارض و نرخ تورم رسمی همخوانی ندارد اما مدیران شهری معتقدند بیش از تورم رسمی بر عوارض نیفزوده اند.

مصوبات شورای شهر برای تعیین میزان عوارض بیش از نرخ تورم نبوده است

محمدهادی مهدی‌نیا، رئیس کمیسیون عمران و شهرسازی شورای اسلامی مشهد، معتقد است که آثار مصوبات شورای شهر روی عوارض ساختمانی همچون پروانه، پایان کار و... است؛ اگر مصوبات در این زمینه افزایش قیمتی را شامل می‌شده، بیش از تورم سالانه‌ای که بانک مرکزی اعلام کرده، نبوده است. البته مصوباتی بوده که موجب رونق بخشی به حوزه ساخت و ساز شود. مصوبات تاثیرگذار بر حوزه مسکن به دو دسته تقسیم می‌شود؛ مصوبات مالی و درآمدی یا به اصطلاح عوارضی و مصوبات ضابطه‌ای یا شهرسازانه.

وی ادامه می‌دهد: در مصوبات مالی، افزایش قیمتی بیشتر از اعلامیه تورم سالانه بانک مرکزی صورت نگرفته است؛ چه یک ساله و چه چندین ساله. در مصوبات مربوط به شهرسازی موثر در ساخت و ساز مسکن، سعی داریم مصوباتی را مطرح کنیم که به دو مساله کمک کند؛ شفافیت در پاسخگویی پایان کارها و پروانه ساخت‌‌وسازها و کوتاه شدن دست دلالان.

به گفته مهدی‌نیا، مصوبات شورا در راستای رونق بخشی به عرصه ساخت‌وساز و مسکن در قالب مشوق‌ها، مرحله‌ای کردن صدور پروانه و... بوده است. او ادامه می‌دهد: به عنوان مثال تلاش شده با اعطای تخفیفات و مشوق‌ها برای سرمایه‌گذاران کلان، سرمایه‌گذاری در حوزه‌های مسکونی، تجاری، اقامتی و تفریحی توجیه اقتصادی داشته باشد؛ کلیه این مصوبات طی دو سال گذشته بر حوزه مسکن و ساخت‌و‌ساز اثرگذار بوده است.

رئیس کمیسیون عمران و شهرسازی شورای اسلامی مشهد می‌افزاید: ممکن است در برخی از مناطق میزان نرخ افزایش قیمت کمتر و یا بیشتر باشد اما الزاما رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف متناسب با رشد سالانه تورم بانک مرکزی نیست. به عنوان مثال تفاوت منطقه الهیه با منطقه یک و ۱۱ کمتر شده، یعنی رشد منطقه الهیه و ۱۲ بیشتر شده است. طبیعی است در مناطقی متناسب با افزایش تعرفه‌ها و عوارض شورای شهر روبه‌رو باشیم اما میانگین افزایش تعرفه‌ها یا عوارض از تورم سالانه اعلامی توسط بانک مرکزی بیشتر نیست. به عنوان مثال در سال ۹۵ نرخ تورم افزایش داشت اما افزایشی در میزان عوارض صورت نگرفت. بنابراین در سال ۹۷ ناچار هستیم افزایش قیمت را برای دو سال اعمال کنیم که این مطلب اثر خود را بر عوارض سال ۹۷ یا ۹۸ نشان می‌دهد. از طرفی تلاش داریم افزایش عوارض‌ها را کنترل ‌کنیم که بیش از نرخ تورم نشود.

مصوبات در راستای شفافیت بیشتر

وی با بیان اینکه قیمت منطقه‌ای با نحوه محاسبه دفترچه محاسباتی شهرداری متفاوت است، تصریح می‌کند: قیمت‌های منطقه‌ای ما در گذشته بر مبنای P در فرمول محاسباتی قانون مالیات‌های مستقیم محاسبه می‌شد اما در راستای دستیابی به شفافیت تلاش شد قیمت‌ منطقه‌ای در شهرداری براساس فرمول V با قیمت دفاتر املاک یکسان باشد. در حال حاضر معتقدیم که قیمت V مبتنی بر قیمت واقعی مسکن در سال ۹۷ است. البته در سال‌های ۹۷ و ۹۸ افزایش قیمت بسیاری رخ داده که مساله دیگری است.

در واقع فرمول V در خصوص تعیین محدوده و ارزش املاک بلوک‌های همگن است؛ یعنی از منظر مدیریت شهری همان قیمتی است که آن منطقه دارد اما به گفته این عضو شورای شهر در این فرمول محاسبه عوارض، بیشتر نشدن آن از نرخ تورم لحاظ شده که شهروند ما برای عوارض خود بیشتر پرداخت نکند یعنی شهرداری به نوعی گران فروشی نکند.

مهدی‌نیا در پاسخ به این سوال که آيا در نيمه دوم سال ٩٧ مجددا افزايشي در نحوه محاسبات درآمدي پروانه‌هاي ساختماني صورت گرفته، می‌گوید: طبق قانون موظف هستیم که در سال یک مرتبه عوارض را تغییر دهیم. در سطح شهر ۵ منطقه درآمدی داریم که برخی از مناطق با مناطق دیگر تفاوت قیمتی داشته است. ما مناطق درآمدی در سال ۹۷ را تغییر داده‌ایم اما عوارضات تنها و تنها یک مرتبه در بهمن ماه تغییر پیدا کرده است.

به گفته وی نقش پروانه‌ها در افزایش قیمت عوارض ۱۷ درصد نیست بلکه بین ۳ تا ۵ درصد است اما وقتی که تبدیل به تخلفاتی همچون طبقه اضافه، پیشروی طولی، تبدیل پلیوت به مسکونی و... می‌شود، پروانه و تخلفات بین ۵ تا ۱۵ درصد محاسبه خواهد شد.

مهدی‌نیا تصریح می‌کند: برخی تخلفات در قالب کمیسیون ماده ۵ بررسی و برای آن رای صادر می‌شود که دیگر تخلف نامیده نمی‌شود و آن ظرفیتی است که در طرح‌ها همچون واگذاری طبقه اضافه و... وجود دارد؛ از همینجاست که ناف درآمدی شهرداری‌ها به درآمدهای ناپایدار بسته شد؛ چون هزینه ساخت به همان میزان افزایش پیدا کرده است؛ به طوری که هزینه ساخت در سال گذشته بین یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان تا یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بوده در حالی که امسال 2 میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تا ۳ میلیون تومان است.

شهرداری دستی در افزایش عوارض ندارد

رضا خواجه نایینی، معاون مالی و پشتیبانی شهردار مشهد، در پاسخ به اینکه عوارض ساختماني در شورا و شهرداري مشهد از ابتدای سال 97 تاکنون چند درصد افزايش يافته، پاسخ می‌دهد: افزایش عوارض ساختمانی توسط ما صورت نمی‌گیرد و در فرمول‌های محاسباتی پروانه متغیری به نام P، همان منطقه، وجود دارد؛ بر اساس ماده ٦٤ قانون ماليات‌هاي مستقيم، تعیین متغیر P یا ارزش معاملاتی املاک، هر سال بر عهده یک نهاد فرابخشی به عنوان «کميسيون تقويم املاک» است. اين کميسيون متشکل از 5 عضو است که از نمايندگان سازمان امور مالياتی، اداره راه و شهرسازي، سازمان جهاد کشاورزي، سازمان ثبت اسناد و املاک و شوراي شهر تشکيل می‌شود. دبيري جلسات اين کميسيون بر عهده اداره امور مالياتی است که نماينده اين اداره در اين کميسيون حق رأي ندارد.

وی ادامه می‌دهد: این کمیسیون رقم متغیر P  را به ما اعلام می‌کند که P یا قیمت در هر منطقه چه میزان است؛ پروانه ساختمانی ضریبی از P است که معمولا بر اساس نرخ تورم اعلام شده و افزایش قیمت بر اساس تقاضاست و این عوارض ساختمانی از 5 تا 30 درصد نسبت به مناطق گوناگون متغیر است.

معاون اقتصادی شهردار مشهد با تاکید بر اینکه هیچگونه افزایش قیمتی توسط شهرداری انجام نمی‌شود، عنوان می‌کند: در واقع اداره کل مالیاتی P را در اختیار ما قرار می‌دهد و ما آن را در فرمول می‌گذاریم اما در صورتی که بخواهیم آن را تغییر دهیم، باید مصوبه شورا را دریافت کنیم؛ از فروردین ماه سال گذشته تاکنون نیز تغییری توسط شورا شهر اعمال نشده است. در نیمه دوم سال 97 افزایش قیمتی در عوارض نداشتیم و چندین سال است افزایش در عوارض را بر اساسP  که بر مبنای نرخ تورم افزایش می‌یابد را اعمال می‌کنیم.

دلایل افزایش قیمت مسکن در مشهد چیست؟

دلایل افزایش قیمت مسکن طبق نظر کارشناسان به عوامل متعددی بستگی دارد؛ عدم ثبات در بازار ارز و افزایش ناگهانی نرخ ارز یکی از دلایل عمده محسوب می‌شود. با افزایش نرخ ارز و کاهش ارزش پول ملی، افراد تمایل به سرمایه‌گذاری در کالاهای سرمایه‌ای مانند املاک داشته و جریان نقدینگی به بخش مسکن هدایت می‌شود.

اما در بازار مسکن مشهد، بعد از ماه مبارک رمضــان و آغاز فصل تابســتان، شــاهد رونق بازار مســکن هستیم و تا حدودی قیمت‌ها افزایش داشته است.

محمود پژوم، رئیس هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی، در خصوص علت افزایش قیمت‌ها معتقد است در حال حاضر صرفا قیمت مسکن بر اساس عوارض شورای شهر و شهرداری نیست.

وی می‌گوید: افزایش قیمت ساختمان دلایل مختلفی دارد که می‌توان آن را در چندین بخش توضیح داد؛ اول افزایش بی‌رویه قیمت‌ها و اقلام مصرفی در صنعت ساختمان است که اصلی‌ترین آن فولاد است. پس از آن هم تجهیزات مکانیکی و برقی و سایر اقلام قرار دارد.

پژوم ادامه می‌دهد: علاوه بر مواد مصرفی در ساخت وساز، بحث اصلی بر تجهیزات زیربنایی و خدمات‌رسانی همچون آب و فاضلاب، گاز و برق است. در گذشته هزینه این خدمات‌رسانی بر عهده ما نبود در حالی که امروز این هزینه‌ها از ما دریافت می‌شود. بنابراین این امر بر قیمت تمام شده ساختمان اثرگذار است. دولت باید به مساله ورود پیدا کند چراکه پرداخت اینگونه هزینه‌ها در نهایت بر عهده خریدار، یعنی مردم، خواهد بود.

شهر وابسته به درآمدهای ناپایدار

صادق رحیمی، کارشناس ارشد شهرسازی اما معتقد است که بخشی از درآمد شهرداری به شهرسازی متصل است واز اواخر دهه 60 «شهرفروشی» نیز رونق گرفته و در کل کلان شهرهای کشور این مساله در حال رخ دادن است. به گفته وی، در سال 96 و 97 بر اساس تورم سالانه به ترتیب به میزان 9 و 9.06 درصد بر عوارض ساخت‌وساز افزوده و اعمال شد. همچنین از ابتدای امسال نیز 26.9 درصد دیگر نیز بر عوارض ساخت‌وساز اضافه شده است. دریافت عوارض براساس مجوزها و تراکم‌های مجاز طرح‌های تفصیلی اعمال شده روی کاربری‌هاست که با توجه به تورم، این درصدها مبلغ چندانی برای دریافت مجوز پروانه‌های ساختمانی نمی‌شود.

به گفته او موضوع «تراکم فروشی» تحت عنوان «پروانه مازاد زیربنا» وجود دارد؛ این مساله به این معناست که به متقاضی اجازه داده می‌شود 4 طبقه روی پیلوت خود با سطح اشغال 60 درصد ساخت و ساز کند. حال چون برای مالک چنین طرحی توجیه مالی ندارد، از شهرداری درخواست اضافه زیربنا می‌کند. این اضافه زیربنا همان عوارضات پروانه مازاد است. این اضافه زیربناها شامل مسائل مختلفی نظیر ساخت طبقه اضافه، پیشروی طولی مازاد بر طرح مصوب و... می‌شود که ملاک‌هایی برای شهرداری‌ها بابت دریافت عوارض از تراکم‌فروشی است که شهر نیز وابسته به همین درآمدهای ناپایدار شده است.

رحیمی تاکید می‌کند: چون درآمدی برای شهر تعریف نمی‌شود، به همین جهت مجبور به حرکت در این مسیر می‌شود؛ این مساله تبعات منفی برای همه شهروندان خواهد داشت. براساس مصوبه 50 ماده‌ای شورای شهر در سال 92 دفترچه یکپارچه‌سازی ضوابط شهرسازی تعریف شد. این مصوبه به متقاضی می‌گوید برای افزایش زیربنا باید از شهرداری اجازه بگیرد؛ شهرداری‌ها به خاطر مسائل درآمدی با این افزایش تراکم‌ها موافقت می‌کنند. این افزایش تراکم، درآمد تعریف شده برای شهرداری می‌شود. البته مشکل دیگر این مصوبه این بود که توجه نداشت مسئول تراکم‌ها کمیسیون ماده 5 است و نه شهرداری.

وی می‌افزاید: در آن مصوبه ضرایبی با توجه به 5 منطقه درآمدی شهرداری تعریف شده که شهرداری براساس آن حدود 10 تا 33 درصد می‌تواند به ازای افزایش تراکم پروانه‌ها و توسعه بناها عوارض اخذ کند. ضرایب این مصوبه همراه با افزایش تورم در سال های اخیر رشد داشته است. با این حال در برخی مسائل تخلفاتی صورت می‌گیرد. به عنوان نمونه شهرداری در عقب‌نشینی جانبی طی یک صلح‌نامه با متقاضی کنار می‌آید و این حق را به وی اعطا می‌کند ولی آن ضریب مصوب در سال 92 را به طور کامل از وی اخذ نمی‌کند. در صورت موافقت متقاضی با پرداخت بخشی از آن ضرایب، این مجوز به وی اعطا خواهد شد و این تخلفات به جهت افزایش درآمد مناطق صورت می‌گیرد.

رحیمی می‌گوید: موارد دیگر مربوط به کمیسیون ماده 100 شهرداری است. در این کمیسیون تخلفاتی که قابلیت توسعه بنا و مازاد پروانه ندارد، بررسی می شود. نهایتا دو رای در این موارد صادر می شود که یکی قلع بناست که بسیاری از این آرا اجرا نشده است. دوم جریمه است. در این اعمال جریمه آن ضرایب مربوط به مصوبه سال 92 که در سال 97 توسط شورای شهر افزایش یافت، اعمال می‌شود. کمیسیون در محاسبه ضریب تخلف از 0.5 تا 3 برابر اختیار اعمال جریمه دارد و به نظر می‌رسد شهرداری دنبال این است که امسال این ضریب را برای درخواست‌های مازاد پروانه افزایش دهد.

این کارشناس شهرسازی با بیان اینکه این مسائل ترکیب بین شهرسازی و درآمدهای شهرداری است، اظهار می‌کند: در معاملات k که قیمت معاملاتی است، ضریب آن بین 10 تا 33 درصد در نوسان است اما عملا همان 33 درصد توسط شهرداری اعمال می‌شود؛ دلیل این کارها آن است که چون تورم بانک مرکزی کمتر از میزان واقعی موجود در بازار است، می‌خواهند با ضرایبی k را افزایش بدهند.

به نظر می رسد مدیران شهری با وجود تلاش برای ایجاد درآمدهای پایدار برای اداره شهر همچنان هر چند ناخواسته در بند منابع سرشار ناشی از تخلفات ساختمانی هستند و از طرف دیگر از آنجا که مبنای محاسبه بانک مرکزی از نرخ تورم را با واقعیات بازار متناسب نمی بینند و آن را تنها باعث بهره برداری سازندگان می دانند در صدد روش هایی بر می آیند تا   عوارض را با واقعیت موجود در بازار نزدیک کنند و به زعم خودشان مانع مصادره به مطلوب سازندگان از نرخ تورم اعلامی بانک مرکزی که متفاوت از واقعیات بازار است شوند. به نظر می رسد در صورتی که شهرداری بخواهد به صورت واقعی چشم بر درآمد ناشی از تخلفات و عوارض مترتب بر اضافه زیربناها بپوشد باید رقم جریمه ها را بیش از قیمتی تعیین کند که انجام آن با توجه به قیمت ملک در منطقه برای سازندگان صرفه اقتصادی نداشته باشد. اما در آن صورت افزایش تعرفه مغایر با دستور العمل بانک مرکزی است و کار را دچار اشکال می کند. اشکالی که فعلا مدیران شهری هم از قبل آن صاحب درآمدهایی می شوند.