چشم امید مدیریت شهری به آستان قدس

از طرفی، روزنامه «دنیای اقتصاد» بررسی کرده که این درخواست رئیس‌جمهور برای ورود شهرداری‌ها به حوزه ساخت و عرضه مسکن استیجاری به طرحی برمی‌گردد که دو سال قبل در ابتدای دوره فعلی مدیریت شهری تهران از سوی یکی از سازمان‌های زیرمجموعه مدیریت شهری تهران به شهرداری و دولت ارائه شد؛جزئیات این طرح نشان می‌دهد که قابل تسری به سایر کلان‌شهرها نیز هست

طبق این طرح  شهرداری  کلان‌شهرها از طریق املاک و مستغلات خود و موجودی اراضی ذخیره که در اختیار دارند به حوزه ساخت و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری با اجاره‌بهایی معادل حدود ۳۰ درصد ارزان‌تر از نرخ عرف اجاره مسکن ورود می‌کنند؛ آنچه در این طرح به‌عنوان طول دوره اجاره واحدهای مسکونی استیجاری در نظر گرفته شده، اجاره بلندمدت به‌طور متوسط برای یک دوره چهارساله است و ضوابط به‌گونه‌ای تدوین شده که واحدها به‌صورت نوبتی در اختیار متقاضیان واجد شرایط قرار بگیرد.

حال باید ببینیم مشهد به عنوان دومین کلانشهر ایران چقدر آمادگی اجرای این طرح را دارد؟ آیا شهرداری مشهد قصد ورود به موضوع مسکن استیجاری برای اقشار کم درآمد را دارد؟ کدام مناطق ظرفیت اجرای چنین طرحی را دارند؟ به فعلیت رساندن چنین طرحی چه مدتی به طول می‌انجامد؟ و...

شهرداری مشهد

شهرداری نمی‌تواند متولی طرح مسکن استیجاری مشهد باشد

برخلاف شهرداری تهران که دو سال پیش این طرح را کلید زده و جوانب آن را بررسی کرده، مدیریت شهری مشهد درباره این موضوع فکر نکرده است؛ البته نمیشود گفت که شهرداری مشهد برای تامین مسکن اقشار کم درآمد این کلانشهر تاکنون دست روی دست گذاشته زیرا پارسال عملیات ساخت 2120 واحد در یکی از مناطق حاشیه ای مشهد آغاز شد و شهرداری با در اختیار گذاشتن زمین و پروانه به سرمایه گذار این پروژه کمک کرد. اما بحث مسکن استیجاری، موضوع جدیدی است که به گفته مسئولان هزینه زیادی را برای مدیریت شهری به دنبال دارد و اجرای این طرح در مشهد، نیازمند همکاری بزرگترین زمین دار شهر، یعنی آستان قدس رضوی است و در صورت همکاری این نهاد، شاید بتوان امید داشت که این طرح در مشهد هم اجرایی شود.

 « شهرداری مسکنی‌ ندارد که برای اجاره در اختیار اقشار کم برخوردار قرار دهد» محمدهادی مهدی‌نیا، رئیس کمیسیون عمران شورای شهر مشهد با بیان این مطلب عنوان می‌کند: اراضی بزرگ مقیاسی در مناطق کم برخوردار هستند که در اختیار آستان قدس و یا بزرگ مالکان آن مناطق است؛ شهرداری این مناطق را شناسایی کرده و آمادگی این را داریم که در قالب بازآفرینی شهری این طرح را انجام دهیم. اما اینکه خود شهرداری متولی طرح مسکن استیجاری مشهد باشد، امکان‌پذیر نیست چراکه شهرداری توان مالی و امکاناتی برای این طرح را ندارد که خودرسما اقدام به ساخت و ساز مسکن برای اقشار کم درآمد کند.

وی در عین حال خاطرنشان میکند: با توجه به مصوباتشورای شهر، این امکان وجود دارد که شهرداری در رابطه با مساکن اجتماعی و دهک‌های پایین جامعه، تخفیف‌هایی در قالب پروانه و حقوقات خود ارائه دهد اما پروژه ابتدا باید در قالب مالی به شورا بیاید و در شورا تخفیف و مشوق‌های خوبی به بزرگ مالکان داده شود.

مهدی نیا در نهایت آب پاکی را روی دستمان میریزد و با اشاره به کمبود منابع شهرداری، اجرای این طرح در مشهد را در گرو اما و اگرهای بسیار میداند.

این عضو شورای شهر معتقد است که در درجه اول تامین مسکن برای اقشار کم‌درآمد بر عهده دولت است و منابع شهرداری برای چرخاندن امور شهر است. از طرفی به این اشاره میکند که  شهرداری در پروژه‌های خودش مانند  قطار شهری که ناتمام باقی مانده، با کمبود منابع مواجه شده است؛ بنابراین شهرداری منابعی برای ورود به این مساله ندارد اما آنچه که سهمش باشد را انجام خواهد داد و تنها می‌تواند شرایط را بر اساس قوانین و مقررات تسهیل کند.

مهدی‌نیا البته راه حل هم دارد او میگوید: «شهرداری می‌تواند سهم خود را در عوارض ساخت و پروانه کم کند و حتی به صفر برساند تا مالکان را برای ساخت مسکن با اجاره بهای ارزان تشویق کند» البته این موضوع شاید چندان شدنی نباشد و اینکه چطور میتوان مالکان را به اجرای این کار مجاب کرد و امید داشت که به آن عمل کنند، جای ابهام است.

رئیس کمیسیون عمران شورای شهر مشهد پای دولت را هم به میان میکشد و میگوید: بهتر است دولت از طریقی در این مساله مداخله کند و همچون مسکن مهر مسکن‌سازی کند و یا با ارائه تسهیلات مانند پرداخت وام به کسانی که قصد ساخت و ساز این مساکن را دارند، بستر را فراهم کند. البته این اتفاق هم کماکان در مشهد در حال انجام است؛ سازندگان در مناطق کم برخوردار از وام‌ها و معافیت‌هایی استفاده می‌کنند اما این مسکن‌ها برای فروش است نه اجاره.

آل‌شیخ: برای ریال به ریال بودجه شهرداری برنامه داریم

«قبلا در شورای بازآفرینی تکلیفی بر عهده شهرداری گذاشته شده و آن ساخت  5000 واحد مسکونی ارزان قیمت است اما حرفی از استیجاری بودن آن واحدها به میان نیامده بود وبرای مسکن استیجاری در بودجه شهرداری اعتباری درنظر گرفته نشده است» اینها بخشی از صحبتهای شهریار آل‌شیخ معاون برنامه‌ریزی و توسعه سرمایه انسانی شهردار مشهد است، او میگوید: با توجه به اینکه برنامه مسکن استیجاری تاکنون در برنامه شهرداری‌ها نبوده، این مساله نیازمند آن است که ارزیابی شود و در منابع بودجه مدنظر قرار گیرد و پس از اخذ مصوبه شورای شهر، می‌توان آن را اجرایی کرد. شهرداری‌ها تاکنون در منابع خود چنین پیش‌بینی‌هایی را نکرده بودند و به ویژه در نیمه سال امکان اینکه مسکن‌های استیجاری را در بودجه بیاورند و اقدام به اجرای آن کنند، وجود ندارد.

وی در پاسخ به این سوال که آیا شهرداری مشهد زمین کافی برای اجرای چنین طرحی را دارد، تصریح میکند: زمین‌های شهرداری در دسته منابع غیرنقدی ما قرار می‌گیرد و ما برای تک تک منابع غیرنقدی خود برنامه‌ریزی کرده‌ایم؛ یعنی اعتبارات کل پروژه‌ها را از ردیف بودجه منابع غیرنقدی خود شامل پروانه، زمین، منابع نقدی، حتی اعتبارات و اوراق مشارکت اختصاص می‌دهیم.؛

آل‌شیخ ادامه می‌دهد: برای ورود شهرداری به طرح مسکن اجاره ای ابتدا باید سرمایه‌گذاری را از طریق تسهیلات بانکی و یا از مجموعه‌های دیگر انجام دهیم، مسکن‌ها را بسازیم و در قالب اجاره، برگشت سرمایه‌ای برای آن ایجاد کنیم اما این موضوع در منابع، ضوابط و آیین‌نامه‌های دولت نیز پیش‌بینی نشده؛ نه تسهیلات و نه منابع و اوراق مشارکتی برای آن در نظر گرفته نشده است؛ بنابراین شهرداری‌ها باید طرحی ارائه دهند و از سمت دولت اجرا شود.

از معاون برنامه‌ریزی شهردار مشهد سوال می‌کنیم که «اگر سازوکار آن مشخص شود، آیا طرح مسکن استیجاری در مشهد می‌تواند موفق شود؟» پاسخ می‌دهد: مساله، موضوع عرضه و تقاضا است؛ تقاضا در بازار مسکن مشهد بیشتر از این میزان است و با 5000 واحد نیز رفع نمی‌شود و همچنان این نیاز در این بازار وجود دارد. این سوال مطرح است که آیا می‌توانیم مسکن را با قیمت پایین‌تر بدهیم؟ که این موضوع طبیعتا به بسته‌های حمایتی بستگی دارد؛ قیمت تمام شده اجاره‌بها و نرخ‌ها در نظام عرضه و تقاضا تعیین می‌شود و اگر شهرداری یا هر مجموعه دیگری بخواهد زیر نرخ بازار عرضه کنند، باید در جایی از مشوق‌هایی استفاده کنند و یا در محلی به متقاضیان سوبسیدی در ساخت، زمین و یا تسهیلات ارزان قیمت ارائه دهند. بنابراین باید مرجعی برای این سوبسید و یا مشوق‌ها وجود داشته باشد و بسته حمایتی چگونگی اجرای آن را مشخص می‌کند.

به گفته وی این طرح‌ها زمانی می‌توانند موفق باشند که مدل اقتصادی داشته باشند اما تا به امروز مدل اقتصادی که بتواند اجاره‌بهایی ارزان‌تر از تعرفه بازار ارائه دهد، در کشور ما وجود نداشته و ندارد. تنها اقدامی که شهرداری انجام داده، بررسی‌هایی اولیه است که بر روی چه مناطق شهری و دهک اقتصادی در این زمینه هدف‌گذاری کند.در مناطق شمالی، ظرفیت‌های زمین‌های شهرداری بیشتر است اما زمامدار عمده زمین‌های مشهد آستان قدس است؛ از طرفی، سوالی اصلی برای شهردای این است که در کدام مناطق این طرح را پیاده کند که توجیه اقتصادی متناسب با دهک‌های اجتماعی و اقتصادی داشته باشد؛ این امر نیاز به مطالعه دارد که تاکنون انجام نشده است.آل شیخ یادآور میشود: البته مطالعاتی در خصوص الگوی مصرف مسکن در شهر و حاشیه شهر انجام دادیم که باید با مسکن استیجاری تطبیق دهیم.

وی در نهایت درباره ورود یا عدم ورود شهرداری مشهد در موضوع مسکن اجاره ای تاکید میکند:در موضوعی که توجیه اقتصادی داشته باشد، ورود و مشوق‌هایی برای آن تعریف می‌کنیم؛ اجرای چنین طرحی اگر در قالب شهرک‌سازی باشد، منطقی است اما در محل‌هایی که زمین به صورت خرد است، توجیه نخواهد داشت و در زمینهای بزرگ هم زمین‌دار عمده مشهد یعنی آستان قدس باید ما را یاری کند.  

تجربه آستان قدس در ساخت مسکن استیجاری

معاون شهردار و رئیس کمیسیون عمران شورای شهر، هر دو بر این نکته تاکید دارند که ورود آستان قدس میتواند راه شهرداری را برای اجرای چنین طرحی باز کند؛ برای اطلاع از موضع آستان قدس در این زمینه بارها با مرتضی حقیقی معاون املاک و اراضی این نهاد تماس گرفتیم اما متاسفانه موفق به برقراری ارتباط نشدیم.

نمیتوان گفت آستان قدس به طور صد در صد از اجرای چنین طرحی استقبال نمیکند؛ زیرا اردیبهشت ماه سال 96 بود که احداث پروژه «مسکن جوان» را کلید زد؛ ساخت مجموعه مسکونی استیجاری 530 واحدی زوج های جوان با هدف ایجاد مسکن برای زوج‌های جوان محروم در بولوار بسیج مشهد که قرار است شرکت بتن و ماشین قدس رضوی ظرف مدت 24 ماه این پروژه را تحویل دهد.

بانک‌ها در کنار شهرداری‌ها

جزئیات طرح مسکن استیجاری شهرداری نشان می‌دهد که شهرداری تهران دو سال قبل همزمان با ارائه این طرح به دولت درخواست کرد  امکان استفاده شهرداری از تسهیلات ارزان‌قیمت ساخت مسکن برای این ساخت و سازها فراهم شود و اجاره‌بهای دریافتی از مستاجران این واحدها به‌عنوان منبع مالی بازپرداخت تسهیلات دریافت شود.

از حسن مونسان دبیر شورای هماهنگی بانکهای استان درباره امکان ارائه تسهیلات ارزان قیمت به شهرداری برای اجرای این طرح پرس و جو میکنیم.  او می‌گوید: تاکنون آیین‌نامه و یا دستورالعملی ابلاغ نشده است؛ باید منتظر بمانیم که آیین‌نامه و شیوه‌نامه آن را به ما اعلام کنند. اما آنچه که واضح است، بانک‌های استان طبق رویه خود همچون طرح‌های گذشته اشتغال روستایی و مسکن مهر مساعدت‌هایی را خواهند داشت و پس از تعیین سبک و سیاق این طرح، برنامه حمایتی خود را در قالب تسهیلات انجام خواهند داد.

به گفته مونسان در برنامه بانک‌ها ارائه تسهیلات بخش مسکن با خدمات جدا است؛ این موضوع که آقای روحانی گفته از تکالیف مازاد بانکها است و باید برای آن اعتبارات جدیدی در نظر گرفته شود. به عبارتی، باید یک مزیت جدید ایجاد شود و به این عبارت نیست که این اعتبارات فعلی را جابه‌جا کنیم.

او پیش بینی میکند: در راستای توسعه مسکن برای اقشار کم‌درآمد، از محل اعتبارات آزاد تسهیلاتی اختصاص یابد تا فرایند تامین مسکن آنها تسریع و تسهیل شود.

از مونسان سوال می‌پرسیم که «اگر قرار باشد سهم بخش مسکن در تسهیلات بانکی خراسان رضوی افزایش باید، آیا بانک‌های استان توان پرداخت تسهیلاتی برای طرح مسکن استیجاری را دارند؟»  او پاسخ می‌دهد: بله، بانک‌های استان توانایی و آمادگی لازم را  دارند و نگرانی وجود ندارد و تنها دولت باید تکالیف را تعیین و ابلاغ کند زیرا بانک‌های استان در کنار سیاست‌های کلان حرکت می‌کنند.

وی تاکید می‌کند: شهرداری سال گذشته مبالغ زیادی را با کمک بانک‌ها و سایر سازمان‌ها تهاتر کرد؛ به هرحال، بانکها در کنار شهرداری هستند و کمک‌هایی که در حوزه تسهیلات، واگذاری املاک و مسکن ارزان قیمت نیاز باشد، خواهند داشت.

 عملی شدن طرح مسکن استیجاری در مشهد بعید است

اما علی مرادزاده، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک مشهد،  با اشاره به منابع ناکافی شهرداری تاکید میکند: شهرداری منابعی برای طرح مسکن استیجاری ندارد و عملی شدن این طرح را بعید می‌دانم.

وی خاطرنشان میکند: زمین‌های بلااستفاده در مشهد برای انجام چنین طرحهایی زیاد است  اما بعید می‌دانم که شهرداری این زمین‌ها را درحوزه مسکونی استیجاری بیاورد زیرا آنقدر بدهکار است که وارد چنین حوزه‌هایی نمی‌شود و هیچگاه سرمایه خود را در این حوزه‌ها معطل نمی‌کند.

مرادزاده ادامه می‌دهد: کسی باید وارد این حوزه شود که پول داشته باشد؛ به عنوان یک سرمایه گذار ورود پیدا کند و مسکن‌ها را اجاره دهد. درحال حاضر شهرداری‌ها مشکل مالی دارند و نمی‎توانند از بانکها استفاده کنند. زمینهای آنها گرو بانکهاست و با آن درگیر هستند و اینکه منابع خود را در حوزه ساخت‌وساز صرف کنند و به جای فروش آن، اقدام به اجاره کنند، از نظر فنی به نظر نمی‌رسد که توانش را داشته باشند و ممکن است که در  شعار چنین حرفایی را بزنند اما در عمل بعید به نظر نمی‌رسد که انجام شود.

 وی در پاسخ به این سوال که «اگر شهرداری توسط سرمایه‌گذاران بخش خصوصی به این مساله ورود پیدا کند، چه میزان بر بازار مسکن تاثیر می‌گذارد؟» تصریح میکند: اینکه گفتند هزینه اجاره این نوع مسکنها 30 درصد ارزانتر است، صحیح است و  حتی می‌توانند تا 50 درصد نیز مسکن را ارزانتر اجاره دهند چون قیمتها به طور غیرواقعی افزایش پیدا کرده اما تاثیر این 30 درصد ارزانتر بر قیمت‌های موجود بیشتر از 2 الی 3 درصد نمیتواند  باشد.