زمین‌های شهر جدید گلبهار؛ مسکن یا سرمایه؟

براساس آنچه برای گلبهار طراحی شد، 4 فاز برای توسعه این شهر در نظر گرفته شده بود که سطح محدوده آن 4000 هکتار بود اما بعدها فازهای جدیدی به این شهر اضافه شد.

برای گلبهار طرح‌ها و برنامه‌های زیادی در نظر گرفته شده و قرار است در جهت تسهیل حمل و نقل به این شهر جدید، امکانات جدیدی نظیر مترو برای آن فراهم شود. براساس اعلام شرکت عمران شهر جدید گلبهار طرح احداث قطار برقی مشهد به گلبهار در قانون بودجه سال 1390 دارای ردیف شد. مسیر پیش‌بینی شده برای این خط ریلی به طول 37 کیلومتر است که در 3 فاز به سرانجام خواهد رسید. در سال 94 قرارداد فاینانس ساخت و تکمیل مسیر قطار برقی گلبهار مشهد با اعتبار حدود ۲۹۹ میلیون یورو با شرکت نورینکوی چین و سپاسد ایران به انعقاد رسید.

به نظر می‌رسد د آینده گلبهار افق روشنی داشته باشد. سال 96 عملیات اجرایی اولین سایت پروازهای آموزشی و تفریحی در آزادراه مشهد گلبهار چناران به دستور وزیر راه و شهرسازی آغاز شد. همچنین در این شهر یک مجموعه گردشگری تفریحی قرار دارد که در حال حاضر 15 هکتار از 50 هکتار طرح اصلی آن در حال بهره‌برداری است.

به هر ترتیب شهر مشهد نیز در حال فاصله گرفتن از هسته مرکزی خود بوده و به سمت گلبهار در حرکت است. از همین رو توسعه گلبهار نیازی اساسی برای کاهش سنگینی بار روی دوش مشهد خواهد بود. البته گلبهار تنها شهر جدیدی نیست که اطراف مشهد ساخته شده است. با این حال روند کند راه‌اندازی این شهر و طویل بودن مدت توسعه آن، افق روشن آن را تیره و تار می‌کند.

یکی از مشکلات کنونی شهر جدید گلبهار ساخت و ساز منازل مسکونی در آن است. به گفته یکی از مالکان زمین‌های مسکونی در گلبهار، روند ساخت و ساز در شهر جدید مدت طولانی را طی می‌کند و هزینه‌های آن برای اقشاری که در این مجموعه زندگی می‌کنند نیز کمی بالاست.

او می‌گوید بسیاری از مردم براساس قراردادهای قدیمی در گلبهار زمین خریداری کرده‌اند اما براساس اعلام شرکت عمران شهر جدید گلبهار، زمین‌داران ملزم به ساخت مسکن در زمین‌های خود هستند؛ در غیر این صورت مالکیت زمین از آن‌ها سلب خواهد شد.

به گفته وی از صاحبان زمین‌ها تعهد محضری مبنی بر لزوم ساخت زمین گرفته شده که بر اساس آن، مالکان باید طی 18 ماه گواهی پایان‌کار ساخت ملک خود را ارئه کنند.

به گفته او نکته اصلی ماجرا اینجاست که کسی طی 18 ماه نمی‌تواند گواهی پایان‌کار بگیرد و در حال حاضر هزینه‌های ساخت و ساز نیز بسیار بالاست؛ به طوری که امکان دریافت گواهی پایان‌کار برای بهره‌برداران طی مدت مذکور دور از ذهن می‌نماید.

یکی دیگر از دغدغه‌هایی که این بهره‌بردار با ما مطرح کرد، این بود که معمولا اخطاریه‌های بهره‌برداران باید به خود آنان ابلاغ شود ولی اخطاریه‌های لزوم ساخت در شهر جدید گلبهار تنها در روزنامه‌ها منتشر شده است. همچنین او می‌گوید مشخص نیست اگر کسی از توان ساخت زمین خود برنیامد، زمین را با چه قیمتی به شرکت عمران پس خواهد داد.

البته آنچه که در این خصوص نباید از یاد برد این است که گلبهار یک پروژه دولتی است و زمین‌های آن نیز جزو اراضی دولتی به حساب می‌آید. در حقیقت دولت است که این اراضی را به مردم می‌فروشد و در قبال آن می‌تواند تعهداتی نیز اتخاذ نماید. بر این اساس بسیاری از زمین‌های اینچنینی با تعهد اخت به فروش می‌رسد. در واقع بسیاری از اوقات افرادی هستند که تمایل به خریداری زمین به عنوان یک سرمایه دارند و زمین‌های شهرهای جدید بستر خوبی برای پاسخگویی به چنین تمایلی است.

البته کمی هم باید به مردم حق داد چون با توجه به ارزش کنونی ریال، تمایل به سپرده‌گذاری کمتر است و مردم تلاش می‌کنند دارایی خود را در حوزه‌هایی مانند طلا، ارز یا زمین سرمایه‌گذاری کنند چون ریسک آن معمولا کمتر از سایر حوزه‌هاست. با این حال نباید چنین کاری با زمین‌های شهری کرد. زمین‌های شهری مکانی برای ساخت و ساز است و نمی‌توان در آن اراضی بلااستفاده داشت.

شرکت شهرهای جدید نیز تلاش دارد از این طریق جلوی کند شدن شهرسازی در شهرهای جدید را بگیرد.

از همین رو بود که سراغ مسئولان شرکت عمران شهر جدید گلبهار رفتیم تا ببینیم ماجرا از چه قرار است و چنین تعهدی چرا از بهره‌برداران اخذ شده است.

تعهد به ساخت، جلوی دلال‌بازی‌ها را می‌گیرد

هومن گریوانی مدیر عامل شرکت عمران شهر جدید گلبهار است. او که از سال 1395 عهده‌دار این سمت شده، در این خصوص می‌گوید: براساس سیاست وزارت راه و شهرسازی در هر جایی که قرار باشد زمین‌های دولتی به اشخاص واگذار شود، این واگذاری از طریق برگزاری مزایده صورت خواهد پذیرفت که در آن قراردادهای واگذاری مزایده‌ها تعهد ساخت به عنوان یک بند قرار دارد.

او ادامه می‌دهد: اخذ چنین تعهدی از بهره‌بردار برای جلوگیری از رانت و دلال‌بازی بنگاه‌داران بسیار اهمیت دارد. در حال حاضر 28 سال از گلنگ‌زنی شهر جدید گلبهار می‌گذرد ولی هنوز بسیاری از محلات این شهر ساخته نشده است. بر همین اساس مصوبه‌ای از تصویب گذشت که طبق آن بهره‌برداران ملزم می‌شدند به اینکه در زمینی که دریافت کرده‌اند، ساخت و ساز کنند تا شهر جدید شکل بگیرد.

گریوانی تصریح می‌کند: باید توجه داشت زمین‌های خالی مسائل و مشکلات زیادی را برای یک شهر به وجود می‌آورد؛ مشکلاتی نظیر مسائل محیط زیستی. به همین جهت در یک جمع‌بندی به این نتیجه رسیدیم که پای این مساله محکم بایستیم؛ البته کسانی هستند که در ادامه این وضعیت منافعی دارند ولی هماهنگی‌هایی صورت گرفت تا از این تصمیم حمایت شود و شهر شکل بگیرد و ساماندهی شود.

مدیر عامل شرکت عمران شهر جدید گلبهار اضافه می‌کند: با اتخاذ چنین تصمیمی از بسیاری از دلال‌بازی‌ها جلوگیری خواهد شد. در حال حاضر کسانی هستند که تا 20 قطعه زمین در این منطقه خریداری کرده‌اند اما ساخت و سازی در آن نداشته‌‌اند. باید توجه داشت در شهرهای جدید زمین دولتی است.

گریوانی در پاسخ به این سوال که در وضعیت جدید آیا امکان ساخت و ساز برای بهره‌برداران و دریافت گواهی پایان‌کار طی 18 ماه وجود دارد، می‌گوید: با توجه به اینکه برخی از مردم توان ساخت و ساز نداشتند، تصمیم بر این شد که مدت و فرصتی در اختیار آنان قرار گیرد تا با آن‌ها نیز همکاری شده باشد و جریمه تاخیر ناچیزی نیز در نظر گرفته شد.

او خاطرنشان می‌کند: البته این مهلت بنا به نسبت تراکم و زمین به بهره‌بردار ارائه می‌شود. بنابراین در تعیین این مهلت متراژ زمین، میزان ساخت و تراکم آن و همچنین میزان ساخت دخیل است و از همین رو مجتمع‌های بزرگ مهلت بیشتری برای ساخت خواهند داشت. 

مدیر عامل شرکت عمران شهر جدید گلبهار همچنین در خصوص این مساله که اخطاریه‌های لزوم ساخت برای بهره‌برداران تنها در روزنامه‌های رسمی به چاپ می‌رسید، بر ارسال اخطاریه ها به آدرس هایی که در بدو قرارداد در آن ثبت شده تاکید می کند و درباره یکی دیگر از دغدغه‌های سازندگان مبنی بر اینکه در صورت عدم ساخت، زمین مالک به قیمت زمان خریداری از او پس گرفته می‌شود، ادامه می دهد: قطعا پس گرفتن زمین از بهره‌بردار به این شکل نخواهد بود که ما آن را به قیمت 20 سال پیش خریداری کنیم. این مساله به قرارداد اولیه بستگی دارد که در مورد شرایط واگذاری چه مفادی آمده باشد. در شرایط واگذاری نیز نیامنده که براساس پس گرفتن زمین از بهره‌بردار براساس نرخ زمان خرید باشد.

تعهد به ساخت به شرایط قرارداد بازمی‌گردد

مهدی سالیانی مدیر کل دفتر فنی، امور عمرانی، حمل و نقل و ترافیک استانداری خراسان رضوی نیز با اشاره به اینکه الزام به ساخت در قراردادهای فروش و واگذاری معمولا درج می‌شود، می‌گوید: در واقع براساس قرارداد منعقد شده بین مالک و شرکت عمران شهر جدید گلبهار، مالک موظف است ظرف مدت مشخصی گواهی پایان‌کار برای زمین خود اخذ کند. تمدید شدن این مهلت یا اخطار بر لزوم ساخت و ساز نیز در این چارچوب می‌گنجد. باید توجه داشت شرکت عمران شهر جدید گلبهار زیرمجموعه شرکت شهرهای جدید کشور است که ضوابط خاص خود را دارد.

در واقع این همان نکته‌ای است که پیش‌تر بیان شد و آن این بود که این مسائل جزو ضوابط راه‌اندازی و ساخت شهرهای جدید است برای اینکه کسی زمین خریداری نکند و بدون ساخت و ساز، آن را گوشه‌ای رها کند.

وی همچنین از پشتیبانی حقوقی این قاعده یاد می‌کند و می‌گوید: اگر هر کدام از طرفین به تعهدات خود عمل نکند، می‌تواند علیه دیگری اقدام حقوقی کند.

البته به نظر نمی‌رسد که شرکت‌های عمران شرایط سختی را برای بهره‌برداران مدنظر قرار دهند. در حقیقت اگر کسی توانسته باشد براساس تعهد خود بخشی از عملیات ساخت و ساز در زمین خود را پیش برده باشد و ادله کافی نیز برای این منظور ارائه دهد، شرکت نیز شرایط او را درک خواهد کرد.

مدیر کل دفتر فنی، امور عمرانی، حمل و نقل و ترافیک استانداری خراسان رضوی با اشاره به اینکه شرکت عمران نیز ممکن است در ساخت و سازها مشارکت داشته باشد، بیان می‌کند: شرکت عمران شهر جدید گلبهار با کمک بخش خصوصی بعضا در پروژه‌های ساخت همراهی می‌کند.

او در خصوص اینکه ممکن است در صورت عدم ساخت یک زمین، شرکت آن زمین را به قیمت زمان خرید توسط خریدار، از او بازپس‌ گیرد، خاطرنشان می‌کند: نباید از یاد برد هر چند ماه یک مرتبه قیمت زمین کارشناسی جدید می‌شود و با توجه به نرخ ساخت و ساز، این ارزیابی صورت می‌گیرد. به عنوان مثال اگر زمینی 3 سال پیش فروخته شده باشد و حالا از مالک آن خلع ید و زمین پس گرفته شود، براساس قاعده باید برای حفظ حقوق دولت، قیمت جدید ملاک پس گرفتن آن باشد؛ مگر این مساله در قرارداد دو طرف به نحو دیگری گنجانده شده باشد.