خواب زمستانی بازار مسکن

فروردین و اردیبهشت ماه امسال، با توجه به محدودیتهای کرونایی و تعطیلی نسبی واحدهای معاملات املاک، بازار مسکن مشهد رونق چندانی نداشت؛ اما به گفته فعالان کارشناسان حوزه مسکن، از خرداد ماه این بازار هم مانند بازارهای ارز، طلا، سکه و بورس رونق چشمگیری را تجربه کرد؛ بر حجم معاملات افزوده شد و قیمتها هم تقریبا در تمامی نقاط شهر افزایش یافت. در این میان، شدت افزایش قیمت در برخی نقاط مشهد بیشتر از دیگر نقاط بود؛ رحمانیه، امیریه، آب و برق، 17 شهریور، بهارستان، کارمندان، چهنو، پروین اعتصامی، کنه بیست، انصار، سجادیه و رضاییه از جمله مناطقی بودند که رشد بیش از 100درصدی قیمت را در خردادماه امسال نسبت به سال گذشته تجربه کردند.

طبق آمار منتشر شده از سوی مرکز تحقیقات شهرداری مشهد، از بین 152 محله ای که قیمت مسکن در آنها اعلام شد، تنها دو محله «خلج» و «المهدی» در خرداد امسال نسبت به سال گذشته رشدی منفی داشتند و محله‌های «عبدالمطلب» و «بهمن» هم تقریبا بدون رشد باقی مانده بودند. اما قیمت مسکن در 148 محله دیگر با رشد همراه بود.

رشد دوبرابری قیمت مسکن در برخی مناطق مشهد

اما اوج رونق بازار مسکن مشهد در تابستان امسال بود و حجم معاملات به بالاترین حد خود رسید و بر قیمتها هم روز به روز افزوده شد؛ با افزایش نرخ دلار، قیمت مصالح ساختمانی و مواد اولیه مورد نیاز در ساخت و ساز هم گرانتر شد و بر نرخ خانه‌ها تاثیر گذاشت تا جایی که به طور مثال در منطقه الهیه که تقریبا بیشترین حجم ساخت و ساز واحدهای مسکونی را در مشهد دارد؛ قیمت هر متر مربع از 9میلیون و 203هزار تومان در خردادماه به 12 تا 13 میلیون تومان در مردادماه رسید. این در حالی است که قیمت هر متر مربع مسکن در این منطقه در مردادماه پارسال 5میلیون و 700هزار تومان بود.

روند رو به رشد قیمت‌ها و معاملات مسکن تا اواخر مهرماه ادامه داشت؛ اما آبان امسال تحت تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، بازار معاملات سهام با افت شدید شاخص کل مواجه شد. همزمان در سایر بازارهای اقتصادی همچون بازار ارز، سکه، طلا و خودرو هم که در ماه‌های قبل از آبان ماه افزایش شدید قیمت‌ها تجربه شده بود، کاهش نرخ‌ها آغاز شد؛ این اتفاقات متاثر از انتخابات آمریکا بود.

به گزارش دنیای اقتصاد، به دنبال این تغییر و تحولات، بازار معاملات مسکن که به‌طور متوسط در نیمه اول سال جاری با تورم ماهانه ۸ تا ۱۰ درصدی همراه شده بود، در آبان ماه مسیر متفاوتی را تجربه کرد. تورم ماهانه مسکن در این ماه، به شدت کاهش یافت و به ۲ درصد رسید و کارشناسان و فعالان مسکن از احتمال ریزش قیمت واقعی و اسمی مسکن در ماه‌های بعد خبر دادند.

بازار مسکن مشهد متاثر از روابط آینده ایران و آمریکا

علی مرادزاده، رییس اتحادیه مشاوران املاک مشهد با اشاره به رکود سنگین معاملات بازار مسکن در پاییز امسال، به دنیای اقتصاد می‌گوید: از ابتدای سال شاهد رکود نسبی در حوزه معاملات مسکن بودیم اما در پاییز و به ویژه پس از انتخابات آمریکا، همزمان با تحول دیگر بازارها، بازار مسکن هم با رکود بیشتری مواجه شد. خریداران بلاتکلیفند و چون نمی‌دانند آینده روابط ایران و آمریکا چگونه خواهد بود، دست به جیب نمی‌شوند تا تکلیف این روابط روشن شود.

مرادزاده از تعطیلی بنگاه‌های مشاور املاک در اواخر آبان و سه هفته ابتدایی آذرماه به عنوان یکی دیگر از دلایل رکود بازار مسکن نام می‌برد و تصریح می‌کند: تعطیلی سنگینی در فروردین و اردیبهشت ماه تجربه کردیم و در اواخر آبان و سه هفته آذر هم این موضوع تکرار شد و حدود یک ماه بنگاه‌ها تعطیل بودند. به موجب آن، بازار معاملاتی بار دیگر وارد رکود سنگین شد و اگر هم کسی قصد انجام معامله و خرید و فروش مسکن را داشت، نمی‌توانست اینکار را انجام دهد چون دفاتر املاک تعطیل بودند. به این موضوع مشکلات اقتصادی را هم اضافه کنید و ببینید چه بر سر بازار مسکن آمده است.

رییس اتحادیه مشاوران املاک مشهد خاطرنشان می‌کند: امسال فقط در ماه‌های خرداد تا مهر معاملات مسکن در جریان بود؛ از آبان تاکنون بازار راکد است و فکر نمی‌کنم تا پایان سال هم رونق چندانی را شاهد باشیم و احتمالا همین رویه ادامه داشته باشد؛ زیرا تا زمانی که «جو بایدن» بر سر کار بیاید و سیاست‌های خود را نسبت به ایران اعلام و اجرایی کند و آن سیاستها بر اقتصاد ما تاثیر بگذارد، چند ماه طول می‌کشد و پس از آن هم به سال 1400 خواهیم رسید. بنابراین، گمان نمی‌کنم تا پایان سال اتفاق خاصی بیفتد و بازار به همین روال پیش می‌رود.

خریداران و فروشندگان مسکن منتظرند ببینید در اقتصاد کلان چه اتفاقی می‌افتد

سیدصابر مشیریان، فعال حوزه مسکن هم با بیان اینکه وضعیت املاک تقریبا مثل دلار و طلاست و حجم معاملات در هفته‌های اخیر بسیار کم شده است، می‌گوید: از اردیبهشت ماه امسال و با پایان محدودیت‌های کرونا در بهار، بازار مسکن از لحاظ حجم معاملات و قیمت رشد زیادی کرد؛ خریداران به بازار هجوم آوردند و قیمتها روز به روز افزایش یافت. این روند تا مهرماه و اوایل آبان ماه ادامه داشت؛ اما هر چه به انتخابات آمریکا نزدیک‌تر شدیم و در فاصله دو هفته مانده به این انتخابات، بازار مسکن در اصطلاح عامیانه قفل شد و معاملات کم‌کم روندی نزولی گرفت. وی می‌افزاید: هم اکنون میزان معاملات و فایل‌های فروش ما بسیار کاهش یافته و مشتری هم برای خرید خانه نیست؛ در واقع، هم خریداران و هم فروشندگان دست نگه داشته‌اند و اقدامی نمی‌کنند.

این فعال حوزه مسکن دلیل این موضوع را وضعیت اقتصادی کشور می‌داند و تصریح می‌کند: مسکن تابلویی از اقتصاد کلان است و همه منتظرند ببینید در اقتصاد کلان چه اتفاقی می‌افتد و بعد از روی کار آمدن رییس جمهور جدید آمریکا چه می‌شود و آیا توافقی بین ایران و آمریکا صورت می‌گیرد یا خیر. به نظر می‌رسد در صورت توافق دو کشور، رکود در بخش مسکن ادامه یابد و حجم معاملات کاهش یابد؛ زیرا توقع مردم این است که با توافق دو کشور، نرخ دلار کاهش یابد و با کاهش قیمت دلار، قیمت کالاهای سرمایه‌ای از جمله مسکن هم روندی نزولی به خود می‌گیرد. فقط شتاب ان کمتر است.

کاهش 15 تا 20 درصدی قیمت مسکن نسبت به آبان ماه توسط برخی فروشندگان

مشیریان با بیان اینکه قیمت مسکن مثل دلار در دو ماه اخیر نشکسته است، می‌گوید: با این حال، کسانی که پول لازم دارند قیمت‌ها را پایین آورده‌اند و به طور مثال 15 تا 20 درصد کمتر از قیمت دو ماه قبل می‌فروشند. وی خاطرنشان می‌کند: تعطیلی سه هفته‌ای دفاتر مشاور املاک در آذرماه تاثیر بسیاری در افت معاملات داشت. پیش از این، بازار مسکن به گونه ای نبود که یکباره تعطیل شود و قیمتها بشکند. این سه هفته باعث شد معاملات لغو و فایل‌های خرید و فروش به شدت کم شود. هر چند فعالیت اغلب دفاتر به طور مجازی ادامه داشت اما بازدید آگهی‌ها در سایت دیوار گواه کم‌رغبتی مردم به انجام معامله در بازار مسکن است. پیش از تعطیلات آذرماه، آگهی‌های ما در این سایت، برای فایل آپارتمان 85 متری در دو روز به 150 تا 200 بازدید می‌رسید اما اکنون به 20 بازدید رسیده و مردم حتی فایل‌ها را نگاه نمی‌کنند و مشتری واقعی در بازار وجود ندارد.

پیش بینی افزایش قیمت مسکن مشهد در ماه‌های آغازین 1400

کارشناسان حوزه مسکن معتقدند تا اسفندماه تغییر خاصی در قیمتها و معاملات بازار مسکن رخ نخواهد داد اما در هفته‌های پایانی امسال و آغاز سال جدید، شاهد افزایش قیمت مسکن در مشهد خواهیم بود.

رییس اتحادیه مشاوران املاک مشهد معتقد است در سال 1400 باز هم شاهد افزایش قیمت مسکن در مشهد خواهیم بود، او در این خصوص تصریح می‌کند: احتمال می‌رود در ماه‌های ابتدایی سال 1400 قیمت مسکن باز هم افزایش یابد؛ زیرا سازندگان مسکن در ماه‌های اخیر تولیدی نداشته‌اند و فایل نوسازی برای فروش نخواهیم داشت و آنچه وجود داشت تقریبا به فروش رسیده است. به نظر می‌رسد در سال جدید با کمبود واحد نوساز و مشکل عرضه مسکن نو مواجه شویم و قیمت‌ها به این دلیل افزایش یابد و نبود آپارتمان صفر در مشهد، چالش جدیدی است که در سال 1400 خواهیم داشت.

مرادزاده درباره چاره رهایی از این وضعیت هم می‌گوید: یکی از اقداماتی که دولت می‌تواند برای بهبود این اوضاع انجام دهد، این است که از انبوه‌سازان حمایت کند و زمین در اختیار آنها قرار دهد تا تولید صنعتی را آغاز کنند. بدین ترتیب، تعداد آپارتمان‌های نوساز و فایل‌های فروش افزایش می‌یابد؛ در غیر این‌صورت، با کمبود عرضه مواجهیم و این نبود تعادل بین عرضه و تقاضا باعث برهم خوردن تعادل بازار و افزایش قیمت غیرقابل کنترل مسکن می‌شود. از طرفی، اگر سیاست‌های آمریکا نسبت به کشور ما تغییر چندانی نکند، کسانی که تاکنون نسبت به خرید مسکن تامل کرده‌اند، به خصوص دلالان و واسطه‌ها، وارد بازار می‌شوند و اقدام به خرید می‌کنند و به یکباره با تقاضای زیادی در برابر نبود مسکن نوساز مواجه می‌شویم.

خروج سرمایه انبوه‌سازان از بازار مسکن

فعالان حوزه مسکن می‌گویند در ماه‌های اخیر با افزایش نرخ دلار و گرانی مصالح ساختمانی، انبوه‌سازان کار خود را متوقف کرده‌اند یا اگر به ساخت و سازشان ادامه می‌دهند، رغبتی به فروش واحدهایشان ندارند.

رییس اتحادیه مشاوران املاک مشهد در این باره می‌گوید: امسال انبوه‌سازی خاصی در مشهد اتفاق نیفتاده است و سازنده‌ها هم کار را متوقف کرده‌اند زیرا آنها هم بلاتکلیفند و نمیتوانند واحدهای خود را بفروشند و در آینده دچار ورشکستگی سنگینی خواهند شد. البته آنهایی که پیش‌فروش کرده‌اند، باید با شرایط موجود تولید کنند اما بسیاری از انبوه‌سازان سرمایه خود را از بازار خارج کرده‌اند و این هم بر مشکلات این بخش افزوده است.

بی رغبتی سازندگان به فروش واحدهای مسکونی در شرایط کنونی بازار

مشیریان، فعال حوزه مسکن هم در خصوص فعالیت سازندگان مسکن در ماه‌های اخیر هم می‌گوید: تعداد زیادی از سازندگان مسکن در تابستان امسال با قیمت سنگین مصالح ساختمانی، شروع به ساخت کردند و با توجه به برآورد قیمتهای دو ماه پیش که اوج بازار بوده، کار می‌کردند؛ به طور مثال، در منطقه 11 مشهد، سازنده با برآورد 6 میلیونی هزینه مصالح و یک میلیونی هزینه‌های شهرداری برای یک متر مربع و برآورد فروش متری 20 تا 22 میلیون تومان، اقدام به ساخت مسکن کرده است و اکنون با وضعیتی که در بازار مسکن به وجود آمده، این سازندگان دست‌کم تا 6 ماه آینده واحدهای خود را نمی‌فروشند و تنها کسانی اقدام به فروش می‌کنند که بدهکارند و به پول احتیاج دارند. وی خاطرنشان می‌کند: شکستن قیمت‌ها بیشتر توسط دلالان انجام می‌شود. در این زمینه، مصرف کنندگان تاثیر چندانی ندارند چون می‌خواهند یک واحد را بفروشند و یواحدی دیگر بخرند اما واسطه‌ها و دلال‌ها به دنبال خرید و فروش واحدهای بیشتری هستند و بنابراین، در شکستن قیمتها تاثیر بیشتری دارند.

مشیریان با اشاره به تاثیر قیمت آهن در نرخ مسکن می‌گوید: بخش مهمی از قیمت مصالح ساختمانی به آهن مربوط می‌شود؛ اکنون که نرخ دلار تقریبا ثابت شده، قیمت آهن هم افزایش نیافته است اما با افزایش نرخ دلار یا صادرات آهن، این کالا گران می‌شود و در نتیجه روی قیمت مسکن تاثیر می‌گذارد؛ زیرا 50 تا 60 درصد هزینه ساخت مسکن هزینه سفت کاری است که شامل آهن آلات و بتن است و این 60درصد اثر عمده‌ای در قیمت تمام شده مسکن دارد. بنابراین با افزایش نرخ دلار و گران شدن آهن، قیمت خانه هم افزایش می‌یابد. افزون بر این، قیمت پروانه‌های ساختمانی و جریمه خلافی‌های ساخت هم در قیمت مسکن اثرگذار است؛ در سال جاری قیمت پروانه در برخی مناطق از طرف شهرداری سه برابر شد و هزینه خلافی هم بالا رفته است.

بیشترین حجم معاملات رسمی و غیررسمی مشهد مربوط به کدام مناطق بوده است؟

مرادزاده از منطقه 12 یا الهیه به عنوان یکی از مناطقی که بیشترین معامله بازار مسکن سنددار مشهد در سال جاری را داشته نام می‌برد و می‌گوید: در حوزه مسکن قولنامه‌ای هم بیشترین معاملات مربوط به مناطق 2، 3 و 7 بوده که البته آمار رسمی از این قولنامه‌ها وجود ندارد؛ اما بیشترین آمار رسمی مربوط به منطقه الهیه است؛ چون واحدهای کوچک سنددار و با قیمت مناسب در آن منطقه به فروش می‌رسد.

رییس اتحادیه مشاوران املاک مشهد می‌گوید: هم اکنون قیمت هر متر مربع مسکن در منطقه الهیه بین 10 تا 12 میلیون تومان است که البته قیمت واقعی آن باید 12 تا 13 میلیون باشد؛ هر چند در پیش‌فروش‌های مردادماه آن منطقه تا 15 میلیون تومان هم پیش‌بینی شده بود؛ اما چون روند بازار مانند تابستان پیش نرفت، قیمت به 15 میلیون تومان نرسید و پیش‌بینی می‌کنیم که تا آخر سال روال همین‌گونه باشد و اگر چاره‌ای اساسی اندیشیده نشود، از اواخر امسال و ابتدای سال آینده قیمتها افزایش می‌یابد.

مرادزاده درباره تاثیر وام مسکن در این شرایط ابراز می‌کند: تسهیلات بانک مسکن تاثیر چندانی ندارد؛ زیرا با شرایط امروز این تسهیلات، قیمت وام گران می‌شود و اقساطش هم سنگین است و به همین دلیل خیلی‌ها اوراق را به بانک بازگردانده‌اند. در این شرایط تنها راه این است که دولت سیاست دیگری به کار بندد؛ قیمت اوراق مسکن بالاست و شرایط اخذ آن سخت است و خیلی‌ها نمیتوانند آن را دریافت کنند و عطایش را به لقایش می‌بخشند. در این میان، تنها راه تولید انبوه و صنعتی‌سازی مسکن است تا قیمت مسکن برای خریدار به‌صرفه باشد و مهمترین نکته، حذف قیمت زمین از قیمت تمام شده آپارتمان است. زمین‌های وسط شهر مثل پادگان‌ها باید برای صنعتی‌سازی مسکن اختصاص یابد و قیمت زمین حذف شود؛ اگر این اتفاق بیفتد، تقریبا 50درصد قیمت مسکن کاهش می‌یابد. از آن سو، شهرداری، نظام مهندسی و تامین اجتماعی هزینه‌های سنگین جانبی مثل هزینه پروانه، پایان کار و نظام مهندسی را کاهش دهند.

وی در پاسخ به این سوال که افت شاخص بورس از مردادماه تا اواخر مهرماه چه تاثیری بر بازار معاملات مسکن مشهد گذاشت، می‌گوید: در آن مدت تغییر کوچکی در بازار اتفاق افتاد و تا حدی سرمایه از سمت بورس به سمت مسکن سرازیر شد اما با انتخابات آمریکا بار دیگر ورود سرمایه متوقف شد.

اثر تغییر قوانین ساخت و ساز بر قیمت مسکن

برخی سازندگان مسکن در مشهد معتقدند تغییر قوانین ساخت و ساز در این کلانشهر هم بر قیمت مسکن اثر گذاشته است؛ ضابطه جدیدی از سوی شهرداری برای سقف‌های اضافه و جریمه خلافی‌ها منظور شده و برخی از ساخت و سازها را از توجیه انداخته است؛ با ضوابط جدید ملک‌های با تراکم پایین، کمتر ساخته می‌شوند و در نتیجه عرضه کاهش می‌یابد و کاهش عرضه منجر به افزایش قیمت می‌شود.

سازندگان می‌گویند فقط در صورتی که  قیمت نهاده‌های تولید و مصالح ساختمانی و از آن مهمتر نرخ ارز کاهش قابل توجهی  داشته باشد، می‌توان انتظار کاهش قیمت واحدهای مسکونی را داشت که البته آن هم بعید به نظر می‌رسد.