دست‌اندازهای مسیر انبوه‌سازی

بخش ساخت و ساز مسکن هم در سال جاری فراز و نشیبهای زیادی را تجربه کرده است؛ مهمترین اتفاق شاید، افزایش نرخ مصالح ساختمانی با اوج گرفتن قیمت دلار تا آبان ماه بود به طوریکه ساخت و سازها کاهش یافت و برخی از انبوه‌سازانی هم که واحدهای خود را آماده کردند، تمایلی به فروش این واحدها ندارند.

افزایش بهای پروانه و پایان کار ساختمانی، دستمزد کارگران و هزینه حمل و نقل هم از دیگر دلایلی است که در سال جاری بر افزایش هزینه های ساخت و ساز افزوده است. بهای پروانه، هر ساله بر مبنای ارزش منطقه‌ای و ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم محاسبه می‌شود و ماده مذکور سالانه ارزش معاملاتی را تغییر می‌دهد.

البته تاکید شهرداری بر این است که انبوه‌سازان قبل از سال نو نسبت به اخذ پروانه خود اقدام کنند تا مشمول افزایش هزینه پروانه‌های ساخت و ساز نشوند.

افزایش 40 تا 150 درصدی هزینه پروانه و پایان کار ساختمانی

به گفته نعمت‌الله ظریف، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی، از ابتدای امسال دستمزد کارگران 70 درصد، هزینه حمل و نقل بعضا 100 درصد، قیمت مصالح ساختمانی 40 تا 50 درصد و هزینه‌های پروانه و پایان کار 40 تا 150 درصد افزایش داشته است که البته افزایش نرخ پروانه و پایان کار در مناطق مختلف شهری متفاوت است.

البته درباره میزان افزایش هزینه پروانه ساختمانی اختلاف نظر وجود دارد؛ به عقیده احسان حافظ نظامی، دبیر کارگروه تسهیلگری شورای شهرستان مشهد، شهرداری هزینه عوارض پروانه‌های ساختمانی را از سال گذشته تاکنون به طور میانگین 120 تا 200 درصد افزایش داده است.

ظریف درباره وضعیت فعلی بازار مسکن و پیش‌بینی‌اش از این بازار در سال آینده به دنیای اقتصاد می‌گوید:  شواهد حاکی از آن است که در شرایط فعلی بازار مسکن رو به رکود است و این مساله قطعا در خصوص کاهش نرخ واحدهای مسکونی تاثیرگذار خواهد بود. در واقع از اواسط آبان ماه شاهد رکود در بخش مسکن بوده‌ایم که این مساله نیز باعث کاهش قیمت‌ها تا 15 درصد شده است؛ حال پیش‌بینی می‌شود این رکود تا پایان نیمه نخست 1400 تداوم داشته باشد.

عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی عنوان می‌کند: انبوه‌سازان مشهد در سال جاری با 50 تا 60 درصد ظرفیت در حال فعالیت بودند و تعداد پروانه‌های صادره نسبت به سال گذشته تقریبا 38 درصد کاهش یافته است.

افزایش 300 درصدی قیمت عرصه زمین در 4 منطقه مشهد

هزینه ساخت و ساز به منزله قیمت تمام شده یک متر مربع واحد آپارتمانی در کلانشهر مشهد به عوامل مختلفی بستگی دارد، یکی از ابتدایی‌ترین موارد، قیمت عرصه ملک است که حدود 40 تا 60 درصد قیمت تمام شده ساخت مربوط به این بخش است.

به گفته احسان حافظ نظامی، در سال جاری میانگین قیمت هر متر مربع زمین تراکم در مناطق پر ساخت و ساز مشهد ( مناطق  9، 11، 12 و 2) نسبت به سال گذشته 3 برابر افزایش یافته است. به بیان دیگر، در سال جاری شاهد افزایش 300 تا 400 درصدی قیمت عرصه در مناطق مذکور بوده ایم. وی می‌افزاید: نکته قابل تامل آن است که متاسفانه هیچ‌گاه قیمت عرصه در قوانین و مقررات حوزه ساخت و ساز لحاظ نمی‌شود؛ این در حالی است که انبوه‌سازان همواره در ملاقات با مسوولان ذی‌ربط درخواست رصد و کنترل قیمت عرصه را داشته‌اند.

دبیر کارگروه تسهیلگری شورای شهرستان مشهد یادآور می‌شود: نکته قابل توجه آن‌که، مالیات بر آپارتمان، واحدهای خالی از سکنه، قیمت زمین، سازنده و انتقال آپارتمان اخذ می‌شود اما هیچ گاه سخنی از مالیات بر ملک به میان نمی‌آید. حال اگر اراده‎‌ای از سوی مسوولان و نمایندگان مجلس مبنی بر اخذ مالیات بر ملک وجود داشته باشد، با کمبود واحد مسکونی در کلانشهرها مواجه نخواهیم بود. البته ناگفته نماند بسیاری از این زمین‌ها در کلانشهرها از آن ارگان‌ها و نهادهای دولتی است که این مساله بسترساز رانت‌خواری و سفته‌بازی بوده تا بدین طریق قیمت ملک افزایش یابد. البته پیش‌بینی می‌شود که قیمت عرصه تا پایان سال افزایش نیابد و حتی بعضا شاهد کاهش قیمت‌ها خواهیم بود؛ چرا که انگیزه سرمایه‌گذار به دلیل افزایش قیمت‌ها کاهش یافته است.

تاثیر بخشنامه‌های غیرشفاف در افزایش هزینه‌های ساخت و ساز

به عقیده کارشناسان و فعالان حوزه ساخت و ساز، یکی از راه‌های کاهش هزینه ساختمان‌سازی، شفاف‌سازی قوانین این بخش از سوی دولت است. ظریف در این خصوص می‌گوید: متاسفانه به جای شفاف‌سازی، دولت بخشنامه‌های جدید و متعدد صادر می‌کند؛ به طور مثال، هیات وزیران در 15 اردیبهشت 1392 مصوبه‌ای را ابلاغ کرد که براساس آن تعرفه بیمه تامین اجتماعی مسکن مهر به ازای هر متر مربع 5200 تومان بود؛ اما سازمان تامین اجتماعی خلاف مصوبه عمل کرد به طوری که با تغییر دولت، تعرفه بیمه تامین اجتماعی در مساکن مهر تا متری 20 هزار تومان هم افزایش یافت. دیوان عدالت اداری هم در 27 فروردین 1398 آن مصوبه را ابطال کرد. با این حال، متاسفانه این قانون عطف به ماسبق شد و مساکن مهری که قبل از این تاریخ ساخته شده بودند را نیز شامل شد و هیچ مسوولی در این زمینه پاسخگو نبود. انبوه‌سازان با چنین مصوباتی در حوزه امور مالیاتی نیز دست به گریبان بودند.

ظریف، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی تصریح می‌کند: انبوه‌سازان استان توانایی ساخت و ساز دارند اما این ساخت و سازها منوط به آن است که پروژه توجیه اقتصادی و متقاضی داشته باشد؛ دولت می‌تواند با افزایش رقم تسهیلات اعطایی، طولانی شدن دوره بازپرداخت و تسهیل در صدور پروانه، در اختیار گذاشتن زمین و... ضریب ساخت و ساز در مشهد را افزایش دهد.

مشوق‌های شهرداری و دولت به انبوه‌سازان در حاشیه شهر و بافت فرسوده

شهرداری مشهد وعده داده اگر انبوه‌‎سازان بتوانند در مناطق حاشیه شهر و در دل پروژه‌های خود، کمبود سرانه‌ها را جبران کنند، شهرداری برای آنان مشوق‌هایی در نظر می‌گیرد؛ به طور مثال انبوه‌سازان در برخی موارد می‌توانند از تخفیف 100 درصدی اخذ پروانه برخوردار شوند.

ظریف به مشوق‌های دولتی در بافت‌های فرسوده اشاره و ابراز می‌کند: دولت برای بهسازی و نوسازی در بافت‌های فرسوده و طرح اقدام ملی تسهیلاتی را برای انبوه‌سازان قائل شد اما این تسهیلات چندان چشمگیر نبود این در حالی است که آمارها حاکی از آن است که خراسان رضوی سالانه به 80 هزار واحد مسکونی نیاز دارد تا از یکسو کسری تعداد خانوار به تعداد واحد را کاهش دهد و از سوی دیگر واحدهای مستهلک شده در اثر مرور زمان را پوشش دهد. وی خاطرنشان می‌کند: هر چند که بانک مسکن تسهیلاتی به انبوه‌سازان می‌دهد اما این وضعیت ایده‌آل نیست؛ چرا که تسهیلات ارائه شده باید 70 درصد هزینه ساخت را تامین کند، این در حالی است که این تسهیلات صرفا حدود 30 تا 35 درصد هزینه‌های ساخت را پوشش می‌دهد.

تعویق پاسخ استعلامات از سوی شهرداری و نظام مهندسی

دبیر کارگروه تسهیلگری شورای شهرستان مشهد هم با بیان اینکه بروکراسی اداری بر افزایش قیمت مسکن بسیار تاثیرگذار است، می‌گوید: در واقع شهرداری و سازمان نظام مهندسی به خوبی می‌توانند با کاهش بروکراسی اداری، قیمت آپارتمان را به طور چشمگیری کاهش دهند. در حقیقت بایستی شهرداری و سازمان نظام مهندسی، استعلامات را در بازه زمانی یک‌ماهه پاسخ دهند اما شهرداری 6 تا 7 ماه و نظام مهندسی نیز بیش از 4 ماه تا یک‌سال پاسخ استعلامات را به تعویق می‌اندازند که این مساله قیمت مسکن را افزایش خواهد داد. این مسائل به راحتی قابل حل و فصل است.

حافظ نظامی خاطرنشان می‌کند: در شرایط دشوار اقتصادی، بسیاری از عوامل افزایش قیمت مسکن به راحتی قابل حذف است، این مسائل را نباید به تحریم و افزایش قیمت دلار گره زد. به طور مثال، نمایندگان مجلس می‌توانند قیمت عرصه را کنترل کنند. همچنین با هوشمندسازی نظام اداری می‌توان تا حد زیادی بروکراسی را کاهش داد. علاوه بر این، لازم است تسهیلاتی به انبوه‌سازان داده شود اما سازمان مالیاتی و تامین اجتماعی فشارهای مضاعفی را به سازندگان ساختمان تحمیل می‌کنند. بنابراین با سیستم مدیریتی صحیح می‌توان قیمت هر متر مربع آپارتمان را به طور میانگین 15 تا 17 میلیون تومان کاهش داد.

افزایش چشمگیر قیمت میلگرد در طول 7 ماه

با وجود اینکه یکی از مهمترین دلایل گرانی مصالح ساختمانی در سال جاری، افزایش نرخ دلار بود اما شواهد نشان می‌دهد با وجود کاهش نرخ این ارز از اواخر آبان ماه، کاهشی در قیمت مصالح ساختمانی اتفاق نیفتاده است. حافظ نظامی در این خصوص می‌گوید: در برهه‌ای به دلیل افزایش بی‌رویه قیمت دلار و به تبع آن افزایش قیمت عرصه، مصالح ساختمانی گران شد و بعضا قیمت‌ها تا 3.5 برابر افزایش یافت؛ اما هر چند که در مقطع کنونی قیمت دلار کاهش یافته، همچنان با قیمت سرسام‌آور مصالح ساختمانی مواجه هستیم. به طور مثال، قیمت هر کیلوگرم میلگرد در اردیبهشت ماه 5700 تومان بود، در خرداد به 6800 تومان رسید و در حال حاضر 13هزار و 800 تومان است.

دبیر کارگروه تسهیلگری شورای شهرستان مشهد تاکید می‌کند: در سال جاری تمامی مصالح ساختمانی اعم از گچ، سیمان، ماسه، شن، کاشی، سرامیک و... با افزایش قیمت مواجه بودند و مواد اولیه آنها گران شده است. این مساله حاکی از رانت بازی در حوزه مصالح ساختمانی است؛ به طور مثال، افزایش قیمت شن و ماسه ربطی به افزایش قیمت دلار ندارد اما به دلیل افزایش هزینه‌های حمل و نقل و ماشین آلات قیمت این طیف از مصالح نیز در حال افزایش است. البته ناگفته نماند دستمزد نیروی کار نیز بسیار افزایش یافته است. لذا تا زمانی که این روند تداوم داشته باشد، نمی‌توان به کاهش قیمت آپارتمان امید داشت.

حافظ نظامی تصریح می‌کند: در حال حاضر قیمت تمام شده یک متر مربع آپارتمان در مشهد به طور میانگین حدود 5 میلیون تومان است اما به قیمت 30 میلیون تومان تحویل متقاضی می‌شود. این در حالی است که سازنده حداکثر 20 درصد از ساخت و ساز سود می‌کند و مابقی افزایش قیمت آپارتمان به افزایش قیمت عرصه باز می‌گردد؛ به طوری که 10 تا 12 میلیون تومان از عرصه به قیمت اعیان اضافه می‌شود. علاوه بر این، سازمان‌ها و ارگان‌های مختلف به ازای هر متر مربع مبلغی از سازنده دریافت می‌کنند؛ به طور مثال، شهرداری 2 تا 3 میلیون تومان، سازمان نظام مهندسی 300 هزار تومان، تامین اجتماعی 250 هزار تومان، اداره ثبت 100هزار تومان، انشعابات آب، برق، گاز به ازای هر متر مربع 200 هزار تومان و سازمان دارایی نیز 10 درصد هزینه را دریافت می‌کند و همه این عوامل بر نرخ ساختمان اثرگذار است.

دشواری‌های فراوان ساخت مسکن

علیرضا قرایی، رئیس هیات مدیره کارگروه سازندگان مشهد می‌گوید: از ابتدای امسال تاکنون، پروسه ساخت مسکن، نیازمند استعلام لحظه‌ای قیمت اقلام و مصالح مصرفی از بازار بود. این در حالی است که سازندگان مسکن و سرمایه‌گذاران بخش ساختمان در صورت نداشتن مدیریت هزینه و برآورد اشتباه هزینه ساخت در سال جاری، نه تنها سود انتهایی پروژه را کسب نمی‌کنند، بلکه متضرر نیز خواهند شد و در بهترین حالت جز زحمت اتمام پروژه برای آنان چیزی باقی نمی‌ماند.

قرایی خاطرنشان می‌کند: اکنون دیگر نمی‌توان با داشتن چند صد میلیون تومان سرمایه، یک پروژه را آغاز کرد. کسانی که ملکی برای ساخت می‌خرند، مهمترین دغدغه‌شان پیدا کردن ملک مناسب است و اصلی‌ترین و بزرگترین هزینه آنان در پروسه ساخت، سرمایه‌ای است که بابت خرید ملک هزینه می‌کنند که متاسفانه مالکان متاثر از وضعیت نامتوازن و بی‌ثباتی اقتصادی، با اعلام قیمت‌های غیرکارشناسی اولین و مهمترین عامل افزایش قیمت تمام شده مسکن هستند. جالب آن‌که تمامی سازمان‌ها از قبیل دارایی و شهرداری کلیه عوارض را از سازنده‌ای که تولیدکننده و کارآفرین محسوب می‌شود، اخذ می‌کنند و جالب‌تر آن که تمام سختی‌های انجام امور اداری با این وضعیت تاسف‌آور بروکراسی و مدیریت چند ساله پروژه را سازنده متحمل شده است. اما مالک از تمام این عوارض و هزینه‌ها و دردسرها مصون بوده و پس از اتمام یک پروژه در نزدیکی ملک خود، چند برابر قیمت واحدهای تمام شده، بر روی ملک خود قیمت می‌گذارد.

رئیس هیات مدیره کارگروه سازندگان مشهد، بروکراسی حاکم بر سازمان‌هایی مانند نظام مهندسی و شهرداری را عامل اصلی خواب سرمایه و عوارض دریافتی شهرداری، تامین اجتماعی و دارایی را عوامل اصلی افزایش قیمت تمام شده مسکن می‌داند. وی تصریح می‌کند: هزینه اخذ پروانه ساختمانی هر ساله حداقل به میزان نرخ تورم نسبت به سال قبل افزایش می‌یابد و در مشهد با توجه به به‌روزرسانی این عوارض در ابتدای امسال، شاهد افزایش چشمگیر عوارض پروانه‌های ساختمانی بودیم که اعتراض تمامی انجمن‌های ساختمانی شهر و استان در این باره شنیده نشد و کارشناسان استخدامی مدیریت شهری هم به دفاع از عملکرد مدیران خود برخاستند که البته انتظاری جز این از آنان نبود.

قرایی تصریح می‌کند: نکته مهم اینکه افزایش چشمگیر عوارض پروانه‌های ساختمانی در مشهد سبب افزایش چشمگیر عوارض سازمان‌های دیگر شد؛ به طور مثال، 15 درصد مجموع عوارض پروانه ساختمانی سهم تامین اجتماعی و 4 درصد سهم توسعه حمل و نقل ریلی شهری می‌شود که هر سال یک درصد به این مقدار اضافه می‌شود. از سوی دیگر، با توجه به اینکه نرخ تورم امسال عددی بالای 40 درصد بوده است، قابل پیش بینی است در سال 1400 ما با چه افزایش مجدد عوارض پروانه‌های ساختمانی، تامین اجتماعی و قطار شهری روبه‌رو خواهیم بود و با توجه به قوانین مالیاتی متعدد که گریبان سازندگان را گرفته است، رشد چشمگیری در قیمت تمام شده مسکن را شاهد خواهیم بود.

رئیس هیات مدیره کارگروه سازندگان مشهد می‌گوید: حمایت از تولید مسکن می‌تواند باعث ثبات در بازار مسکن شود اما در شرایط فعلی مسکن روزبه‌روز از دسترس مردم خارج می‌شود و کاهش خرید مسکن قابل پیش‌بینی است.

220 روز معطلی برای اخذ پروانه ساختمانی

قرایی درباره مدت زمان صدور پروانه ساختمانی در مشهد عنوان می‌کند: صدور پروانه برای یک ساختمان عادی 7 طبقه در مشهد حداقل در شهرداری 100 روز و در نظام مهندسی 120 روز معطل می‌ماند و این باعث تاسف است و نکته تاسف برانگیز دیگر اینکه هیچ کدام از این امور در راستای هم انجام نمی‌شوند. این غصه کمی نیست که روزی در شهر مشهد می‌شد در عرض کمتر از یک هفته پروانه را اخذ کرد.

رئیس هیات مدیره کارگروه سازندگان مشهد یادآور می‌شود: شهرداری باید متولی همه سازمان‌های خدماتی باشد و وقتی پروانه‌ای برای ملکی صادر می‌کند، متعهد رساندن کلیه خدمات مانند آب، برق، گاز، اینترنت و دسترسی آسان به خدمات بهداشتی و آموزشی باشد. هم اکنون در بعضی از مناطق مثل منطقه 12، پروانه‌هایی صادر و ساختمان‌هایی ساخته شده که آب و گاز ندارند.

وی با بیان اینکه باید اجازه ساخت شهرک‎های ویلایی برای اقشار متوسط به بالا داده شود، می‌گوید: آیا امروز ما مجوز ساخت چنین شهرک‌هایی را داریم؟ در جلسه هیات مدیره یک پروژه انبوه‌سازی بودم که اتفاقا تعدادی از نمایندگان مجلس شورای اسلامی هم حضور داشتند و مصوب کردند که از واحدهای این پروژه که اتفاقا در مناطق کم برخوردار و ضعیفی احداث شده بود، به زنان مطلقه واحدی داده نشود. این سبک مدیریت باعث تاسف است.

رئیس هیات مدیره کارگروه سازندگان مشهد خاطرنشان می‌کند: شهرداری‌ها به بخش مسکن به عنوان مهمترین منبع درآمد خود می‌نگرند. بنابراین از راه‌های گوناگون درصدد اخذ درآمد برای گردش امور درونی و رونق کار اداری و گسترش پروژه‌های دوران خود هستند. به همین دلیل، همواره بین سازندگان مسکن و انبوه‌سازان و شهرداری‌ها گونه‌ای تنش و منازعه یا بده بستان وجود داشته است و رابطه‌هایی که به خلق انواع تعرفه‌های خارج از سیستم اداری نیز انجامیده و اکثر شهرداری‌ها و شوراهای شهری را نیز آلوده کرده است و انتظار بهبود شرایط حال حاضر را خوش خیالی و تصوری دور از دسترس می‌دانم.