بازار مبهم این روزهای مسکن

در واقع، برای سال ۱۴۰۰ انتظار این نیست که روند افزایشی قیمت مسکن به شدت سال گذشته ادامه یابد؛ به عقیده برخی از کارشناسان مسکن، با توجه به چشم انداز نرخ تورم، افزایش نقدینگی و همچنین بودجه سال ۱۴۰۰ که موجب تشدید انتظارات تورمی می‌شود؛ و نیز حل نشدن مسائل در حوزه برجام، شاهد ادامه ابهامات در بازار هستیم که این شرایط سبب می‌شود تا ریسک‌های بازار تا حدودی همچنان حفظ شود. در مجموع، همه این شرایط باعث می‌شود که در سال ۱۴۰۰ انتظار کاهش و تعدیل قیمت مسکن را داشته باشیم.

فروردین و اردیبهشت ماه پارسال، با توجه به محدودیتهای کرونایی و تعطیلی نسبی واحدهای معاملات املاک، بازار مسکن مشهد رونق چندانی نداشت؛ اما از خرداد ماه 1399 این بازار هم مانند بازارهای ارز، طلا، سکه و بورس رونق چشمگیری را تجربه کرد؛ بر حجم معاملات افزوده شد و قیمت‌ها هم تقریبا در تمامی نقاط شهر افزایش یافت. در این میان، شدت افزایش قیمت در برخی نقاط مشهد بیشتر از دیگر نقاط بود؛ رحمانیه، امیریه، آب و برق، 17 شهریور، بهارستان، کارمندان، چهنو، پروین اعتصامی، کنه بیست، انصار، سجادیه و رضاییه از جمله مناطقی بودند که رشد بیش از 100درصدی قیمت را در خردادماه پارسال نسبت به سال 1398 تجربه کردند.

طبق آمار منتشر شده از سوی مرکز تحقیقات شهرداری مشهد، از بین 152 محله ای که قیمت مسکن در آنها اعلام شد، تنها دو محله «خلج» و «المهدی» در خرداد 1399 نسبت به سال 1398 رشدی منفی داشتند و محله‌های «عبدالمطلب» و «بهمن» هم تقریبا بدون رشد باقی مانده بودند. اما قیمت مسکن در 148 محله دیگر با رشد همراه بود.

رشد دوبرابری قیمت مسکن برخی مناطق مشهد در سال 1399

اما اوج رونق بازار مسکن مشهد در تابستان پارسال بود و حجم معاملات به بالاترین حد خود رسید و بر قیمت‌ها هم روزبه‌روز افزوده شد؛ با افزایش نرخ دلار، قیمت مصالح ساختمانی و مواد اولیه مورد نیاز در ساخت‌وساز هم گران‌تر شد و بر نرخ خانه‌ها تاثیر گذاشت تا جایی که به طور مثال، در منطقه «الهیه» که تقریبا بیشترین حجم ساخت‌وساز واحدهای مسکونی را در مشهد دارد؛ قیمت هر متر مربع از 9میلیون و 203هزار تومان در خردادماه به 12 تا 13 میلیون تومان در مردادماه رسید. این در حالی است که قیمت هر متر مربع مسکن در این منطقه در مردادماه دو سال پیش، 5میلیون و 700هزار تومان بود.

روند رو به رشد قیمت‌ها و معاملات مسکن تا اواخر مهرماه ادامه داشت؛ اما آبان پارسال تحت تاثیر کاهش ریسک‌های غیراقتصادی، بازار معاملات سهام با افت شدید شاخص کل مواجه شد. همزمان در سایر بازارهای اقتصادی همچون بازار ارز، سکه، طلا و خودرو هم که در ماه‌های قبل از آبان ماه افزایش شدید قیمت‌ها تجربه شده بود، کاهش نرخ‌ها آغاز شد؛ این اتفاقات متاثر از انتخابات آمریکا بود.

به گزارش دنیای اقتصاد، به دنبال این تغییر و تحولات، بازار معاملات مسکن که به‌طور متوسط در نیمه اول سال 1399 با تورم ماهانه ۸ تا ۱۰درصدی همراه شده بود، در آبان ماه مسیر متفاوتی را تجربه کرد. تورم ماهانه مسکن در این ماه، به شدت کاهش یافت و به ۲ درصد رسید و کارشناسان و فعالان مسکن از احتمال ریزش قیمت واقعی و اسمی مسکن در ماه‌های بعد خبر دادند.

نوسان بازار مسکن و امید به شرایط بهتر در ۱۴۰۰

اما برخلاف پیش‌بینی‌های برخی از کارشناسان، این ریزش قیمت در بسیاری از نقاط مشهد اتفاق نیفتاد.

محمدعلی منصوری، سرپرست معاونت مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی درباره افت‌وخیز قیمت‎ها در سال گذشته به ایرنا گفته است: «پارسال در شرایطی که افکار عمومی انتظار کاهش قیمت‌ها را داشت، افزایش قابل توجه هزینه ساخت‌وساز چون سدی در برابر این انتظار عمل کرد. از ماه پایانی بهار تا اواسط پاییز سال ۱۳۹۹، بازار با نوسان شدید نرخ‌ها همراه بود و خریداران قادر به تصمیم‌گیری و اقدام برای خرید قطعی نبودند. از نیمه آبان پارسال و تحت تاثیر کاهش نرخ ارز، وضعیت بازار مسکن نیز تغییر کرد و روند قیمت‌ها در شیب نزولی قرار گرفت، این کاهش مربوط به مسکن متوسط و مصرفی در مناطق میانی شهر مشهد نبود بلکه مسکن لوکس و گران‌قیمت شهر را نشانه رفته بود. از آبان تا اسفندماه 1399 قیمت مسکن در بازار مشهد با نوساناتی همراه بود؛ به طوری که، در طول پنج ماه آخر پارسال در برخی از ماه‌ها روند قیمت مسکن، منفی و در برخی ماه‌ها مثبت بود. این مساله نشان‌دهنده آن بود که بازار در تردید به سر می‌برد و نیروی محرکه‌ای که برای افزایش قیمت‌ها وجود داشت تا حد زیادی فروکش کرده بود.»

به گفته منصوری، برای سال ۱۴۰۰ انتظار این نیست که روند افزایشی قیمت مسکن به شدت سال گذشته ادامه یابد؛ البته با توجه به چشم‌انداز نرخ تورم، افزایش نقدینگی و همچنین بودجه سال ۱۴۰۰ که موجب تشدید انتظارات تورمی می‌شود و حل نشدن مسائل در حوزه برجام، شاهد ادامه ابهامات در بازار خواهیم بود و این شرایط سبب می‌شود تا ریسک‌های بازار تا حدودی حفظ شود.

سرپرست معاونت مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی ابراز امیدواری کرد که در سال جاری میزان افزایش قیمت مسکن کمتر از میزان تورم باشد. او البته خاطرنشان کرد که به هر حال انتظار تخلیه حباب قیمت مسکن در آینده نزدیک امکان‌پذیر نیست.

منصوری معتقد است با توجه به اینکه قیمت نهاده‌های مسکن همچنان روند افزایشی دارد و بخش زیادی از بی‌اعتمادی و ریسک در بازار برقرار است، انتظار می‌رود کمابیش شاهد ادامه وضعیت افزایش نرخ‌ها در بازار مسکن باشیم، که البته این افزایش نرخ‌ها نباید به شکل روند افزایشی سال ۹۹ باشد.

انتظار کاهش قیمت مسکن؛ رویا یا واقعیت؟

به نظر می‌رسد انتظار کاهش قیمت در سال جاری کمی رویایی است و همین که افزایش قیمت با شیب تندی اتفاق نیفتد، یا افزایشی را شاهد نباشیم، باز هم جای شکرش باقی است!

زمستان پارسال هم اعلام می‌شد که بازار راکد مسکن و کاهش چشمگیر معاملات باعث توقف روند افزایش قیمت‌ها شده است و این روند در فرودین و اردیبهشت امسال هم تداوم خواهد یافت؛ اما آنچه از نرخ‌گذاری مسکن در نقاط مختلف مشهد شاهدیم، خلاف این گمانه‌زنی‌ها را نشان می‌دهد.

به طور مثال، در حالی که خرداد 1399 قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در «احمدآباد» 21میلیون و 680هزار تومان بود و در آذر پارسال به 23میلیون و 500هزار تومان رسید؛ در خرداد امسال 26میلیون و 689هزار تومان نرخ‌گذاری شده است.

افزایش 6میلیون تومانی نرخ هر مترمربع آپارتمان در بلوار سجاد

این افزایش قیمت در منطقه‌ای مثل «بلوار سجاد» بیشتر هم شده است؛ خرداد پارسال، هر متر مربع آپارتمان در این منطقه 18میلیون و 880هزار تومان و در آذرماه، 25میلیون و 455هزار تومان نرخ‌گذاری شد؛ اما این رقم طی زمستان و بهار امسال به 31میلیون و 667هزار تومان رسید.

فایل‌های خرید و فروش مسکن در منطقه «طبرسی شمالی» هم نشان می‌‎دهد که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در این منطقه از 3میلیون و 680هزار تومان در خرداد پارسال و 4 میلیون تومان در آذرماه، به 7میلیون و 500هزار تومان در سال جاری رسیده است.

ناگفته نماند که افزایش قیمت در مناطق مختلف مشهد یکسان نبوده و در برخی مناطق کاهش قیمت هم اتفاق افتاده است. به طور مثال، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در منطقه الهیه که در خرداد پارسال 9میلیون و 203هزار تومان بود و در آذر1399 به 12میلیون و 316هزار تومان رسیده بود، در فایل‌های خرید و فروش خرداد امسال، 11میلیون و 125هزار تومان اعلام شده است.

در برخی مناطق هم که شیب افزایش قیمت در پاییز پارسال نسبت به بهار 1399 معکوس شده بود، شاهد افزایش قیمت هستیم؛ هر متر مربع آپارتمان در منطقه هاشمیه که خرداد پارسال 19میلیون و 501هزار تومان بود، در آذرماه کاهش یافت و به 16میلیون و 250هزار تومان رسید. این روند در بهار امسال معکوس شد و هر مترمربع در خرداد 1400 به 18میلیون و 462هزار تومان رسیده است.