چشم امید صنعت ساختمان به ثبات سیاسی

رکود مسکن و ساخت‌وسازها در سال جاری هم ادامه یافته است. به گفته کارشناسان، نمودارهای مسکن طی سنوات گذشته، سینوسی بوده است؛ یعنی هر چند سال یکبار (در بازه زمانی یک تا دو ساله) شاهد رشد قیمت مسکن هستیم؛ اما پس از آن، بین سه تا چهار سال با بروز رکود تورمی، قیمت مسکن افت کرده یا ثابت مانده است و بار دیگر پس از سه تا چهار سال شاهد افزایش قیمت مسکن هستیم.

مسعود لطیف، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی معتقد است وضعیت بازار مسکن در مشهد متاثر از بازار کشور است. او به «دنیای اقتصاد» می‌گوید: در بهار و تابستان 1399 معاملات مسکن در کشور تا حدودی رونق داشت و به تبع آن در مشهد هم حدود 8 تا 10درصد نرخ مسکن افزایش یافت؛ اما در پاییز، معاملات معکوس و رو به کاهش رفت و به یک دهم درصد معاملات در بهار و تابستان رسید و قیمت‌ها هم حدود 3 تا 4درصد کاهش یافت. این مساله باعث شد بسیاری از تحلیل‌گران و کارشناسان تصور کنند که با ریزش قیمت در بازار مسکن مواجه هستیم اما در پایان سال شاهد بودیم که قیمت‌ها حدود 95 تا 98درصد نسبت به سال 1398 رشد کرد و در حال حاضر هم معاملاتی انجام می‌گیرد که حدود یک دهم وضعیت نرمال است و قیمت‌ها هم کاهش یافته است. این مساله سبب شده که تعدادی از کارشناسان عنوان کنند ریزش قیمت را در بازار مسکن شاهد هستیم.

اتفاق چشمگیری در حوزه مسکن رخ نخواهد داد

می‌توان گفت نوسانات قیمت مسکن، بر حوزه ساخت‌وساز هم تاثیر می‌گذارد؛ البته، دولت طبق قانون اساسی باید بخشی از تولید مسکن را عهده‌دار شود اما مسوولیت دولت در این حوزه اندک است و بخش اعظمی از ساخت‌وسازها بر عهده سازندگان حرفه‌ای و غیرحرفه‌ای است. کارشناسان مسکن معتقدند زمانی که شاهد افزایش قیمت مسکن و رونق بازار هستیم، به شکل معناداری، اقبال مردم به ساخت‌وساز هم افزایش می‌یابد و در مقابل، در وضعیت رکود مسکن، سازندگان غیرحرفه‌ای از این بازار خارج می‌شوند و فقط سازندگان حرفه‌ای در این عرصه باقی می‌مانند؛ بنابراین، تعداد ساخت‌وسازها کم می‌شود.

به گفته محمدهادی مهدی‌نیا، رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر مشهد، از نیمه دوم سال 1399 و 1400 کم و بیش شاهد آغاز دوره چند ساله رکود مسکن هستیم؛ زیرا قیمت مسکن و تراکنش‌ها کمی کاهش یافته است. بنابراین، از سال 1400 اتفاق چشمگیری در حوزه مسکن نخواهد افتاد؛ به طوری که در سه ماهه نخست سال جاری نه تنها بازار مسکن افزایش قیمتی را تجربه نکرده، بلکه بعضا با کاهش قیمت در برخی مناطق شهری مواجه بوده‌ایم.

مهدی‌نیا درباره روند ساخت‌وسازها در مشهد می‌گوید: شرایط سینوسی بازار بر فعالیت انبوه‌سازان که مجموعه حرفه‌ای در ساخت‌وساز به حساب می‌آیند و گروه مخاطبان خاص خود را دارند، تاثیر چندانی نداشته باشد؛ زیرا سازمان فروش این مجموعه‌ها حرفه‌ای‌تر عمل می‌کند و شرایط فروش بهتری نسبت به غیرحرفه‌ای ها دارند.

لطیف هم معتقد است منحنی‌های کلان اقتصادی در حوزه مسکن نشان می‌دهد که رکود ساخت و افت قیمت مسکن نداریم و در حال حاضر شاخص‌های توسعه اقتصادی حاکی از رونق بخش مسکن است. او تصریح می‌کند: سال گذشته پس از این که در چند سال وضعیت بازار مسکن منفی بود، وضعیت رو به بهبود رفت و احتمالا در سال جاری نیز رشد مثبتی را در این بازار خواهیم داشت که این امر تداوم می‌یابد؛ زیرا عواملی مانند بودجه عمرانی دولت، اثرات مذاکرات هسته‌ای، رشد نقدینگی، گردش پول و معادلاتی که براساس قرارداد با کشور چین و کشورهای غربی برقرار است، خبر از رشد و توسعه بازار مسکن می‌دهد و با توجه به پیشران بودن صنعت مسکن در اقتصاد، طبیعتا انتظار رشد را در این حوزه خواهیم داشت.

لزوم ساخت سالانه 100 تا 150هزار واحد مسکونی در مشهد

رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر مشهد می‌گوید: آمارها حاکی از آن است که حدود 2 میلیون واحد مسکونی در سال باید ساخته شود که این رقم در سال گذشته به حدود 700 هزار واحد رسیده است؛ حال این نسبت در سطح مشهد قریب به 100 الی 150 هزار واحد مسکونی است؛ اما این رقم با توجه به پروانه‌های صادره بین 50 الی 60 هزار واحد مسکونی است؛ یعنی در خوش‌بینانه‌ترین حالت، حدود 50 هزار ساخت‌وساز مسکن صورت خواهد گرفت. وی می‌افزاید: در سال هایی که مانند سال جاری تقاضا برای صدور پروانه کم می‌شود، این عدد به حدود 10 الی 15 هزار واحد مسکونی یا 1500 پروانه می‌رسد.

چون معاملات کاهش یافته نمی‌توان از کاهش قیمت سخن گفت

اما لطیف، عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی با بیان اینکه آمارهایی که از رصد کوتاه مدت بازار مسکن به دست می‌آید قابل اعتنا نیست، می‌گوید: نباید به این آمارها به ویژه در زمان رکود معاملات توجه کرد. زمانی می‌توان از کاهش و افزایش یک کالا سخن گفت که در یک زمان مشخص تعداد قابل توجهی از معاملات با آن قیمت صورت گرفته باشد و سپس آن حجم از معاملات را با مدت مشابه در سال گذشته مقایسه کنیم تا بتوان این بازار را تحلیل کرد. در حالی که در حال حاضر با چنین پدیده‌ای مواجه نیستیم. در واقع، از آنجا که معامله‌ای صورت نمی‌گیرد و بازار در رکود قرار دارد، صحبت از کاهش قیمت بی‌معناست. همانطور که اگر در منطقه‌ای وسیع 10 معامله انجام گیرد، نمی‌توان شرایط آن را به کل معاملات تعمیم داد. ممکن است فروشنده‌ای در شرایط اضطرار نیازمند پول باشد یا قصد مسافرت داشته و مجبور باشد ملکش را پایین‌تر از قیمت بفروشد، لذا این قراردادها را نمی‌توان به عنوان شاخص اعلام کرد؛ زیرا باعث می‌شود در تحلیل‌ها و برنامه‌ریزی‎های بلندمدت دچار اشتباه شویم.

ضرورت مقررات‌زدایی از بخش مسکن

کارشناسان حوزه مسکن می‌‎گویند مقررات مخل باعث اطاله فرآیند ساخت‌وساز شده؛ این قوانین صدور مجوزهای ساختمانی را مشکل کرده است. مقررات مخل بعضا در طرح‌های تفصیلی، مصوبات شورا و مقررات ملی ساختمان بسیار است و دولت و در راس آن وزارت راه و شهرسازی و پس از آن مدیریت شهری، باید جسارت ورود به مبحث مقررات‌زدایی را داشته باشند.

مهدی‌نیا می‌گوید: بخش زیادی از تامین‌کنندگان مالی حوزه ساخت‌وساز، بانک‌های عامل به ویژه بانک مسکن هستند، حال اگر دولت جدید با حمایت مجلس بتواند تامین مالی این حوزه را در قالب تسهیلات بانکی عهده‌دار شود، می‌توان تقاضای موثر برای خانه‌اولی‌ها را پوشش داد.

رئیس کمیسیون شهرسازی شورای شهر مشهد با اشاره به اهمیت نوع سیاست‌گذاری برای توسعه شهرها تصریح می‌کند: تمایل به ساخت‌وساز در کلانشهرها به صورت افقی یا عمودی است. کلانشهرها در سده های گذشته در زمین‌های مستعد کشاورزی شکل گرفته‌اند. حال به نظر می‌رسد توسعه افقی شهرها کار معقول و منطقی نیست. بنابراین، دولت باید سیاست توسعه عمودی کلانشهرها را درنظر بگیرد؛ البته، این سیاست باید صرفا در مناطق دارای پتانسیل بلندمرتبه‌سازی، پیاده شود تا شهری فشرده و عمودی بتواند پاسخگوی تامین مسکن برای گروه‌های درآمدی متوسط و یا متوسط رو به پایین باشد.

سهم مسکن در سبد خانوار ایرانی چقدر است؟

لطیف هم با بیان اینکه دولت‌ها نتوانستند در 42 سال گذشته مساله مسکن را حل کنند، ابراز می‌کند: در حال حاضر یک خانوار کارگری باید 60 سال کار کند تا صاحب خانه شود؛ بعضا هم این خانوارها نمی‌توانند صاحب خانه شوند. سهم مسکن در سبد خانوارها به طور متوسط 48درصد شده و در بعضی مناطق کلانشهرها بیش از 80درصد است. حال اگر بخواهیم وضعیت بازار مسکن را با کشورهای توسعه‌یافته مقایسه کنیم، می‌بینیم که سهم مسکن در سبد خانوار به طور متوسط در جهان 12درصد است؛ یعنی اگر فردی در یک کشور توسعه‌یافته مشغول به کار باشد، با 1.5 ساعت کار روزانه می‌تواند اجاره آن روز خود را تامین کند.

عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان خراسان رضوی تاکید می‌کند: اگر دولت جدید نتواند ساختار کلی اقتصاد دولتی را تغییر بدهد و با تمام توان خود شروع به احداث مسکن کند، بین 10 تا 20 سال به طول می‌انجامد تا به نتیجه برسد. هر کسی ادعا کند که ظرف 2 یا 4 سال مشکل مسکن را حل می‌کنم، معلوم است که این حوزه را نمی‌شناسد و به مولفه‌های آن آشنا نیست. حدود 5 میلیون کسری مخفی واحد مسکونی داریم که به شکل حاشیه‌نشینی، کپرنشینی و... وجود دارد و این 5 میلیون کسری را کشورهای توسعه‌یافته هم نمی‌توانند در بازه 4 ساله تامین کنند. فقط بعد از جنگ جهانی دوم بود که برخی از کشورهای اروپایی توانستند سالانه 200 تا 300 هزار واحد مسکونی بسازند که آن هم با حضور و کمک مردم بود.

چه آینده‌ای در انتظار بازار مسکن است؟

کارشناسان می‌گویند که در وضعیت کنونی رکود بازار مسکن، کنشگران بخش املاک منتظر رسیدن به ثابت سیاسی هستند. اگر ثبات سیاسی اتفاق بیفتد بازار مسکن هم رشد خواهد کرد؛ اما تا زمانی که نمی‌دانیم دولت آینده برنامه‌ای برای بخش مسکن دارد یا می‌تواند مشکلات این بخش را حل کند، ابهامات و نگرانی از آینده این بازار بیشتر می‌شود.

لطیف می‌گوید: اگر دولت جدید بخواهد در حوزه مسکن راه 50 سال گذشته را دنبال کند، همین وضعیت ادامه خواهد داشت. در 50 سال گذشته هیچ‌گاه قیمت مسکن کاهش نداشته است؛ البته در مقاطعی قیمت مسکن راکد بوده اما رکود تورمی نهفته بوده است. بدین معنی که در مقاطع رکود، قیمت‌ها مثل فنر جمع شده و در مقاطع رونق فنر باز شده و قیمت‌ها مجددا افزایش پیدا کرده است. وی تصریح می‌کند: هیچ دولتی نمی‌تواند با اختیار، برنامه‌ریزی و بودجه‌اش در وضعیت فعلی، بیش از 50 هزار واحد را در سال بسازد؛ چرا که 95درصد بازار مسکن در اختیار بخش خصوصی است. لذا اگر بخواهیم کسری مسکن را جبران کنیم، به برنامه‌ریزی وسیع نیاز داریم، لذا ضروری است که از توان و ظرفیت بخش خصوصی در این حوزه استفاده کنیم.

رونق گرفتن دوباره ساخت‌وسازها و بازار مسکن، نیازمند برنامه‌ریزی مطلوب از سوی سیاست‌گزاران و نیز حمایت از بخش خصوصی در این عرصه است. کارشناسان بخش مسکن از لزوم اصلاح مقررات، حذف قوانین زائد و دست‌وپاگیر، بهبود وضعیت تسهیلات‌دهی بانکی به بخش مسکن و... به عنوان برخی راهکارها برای رونق گرفتن دوباره بازار مسکن اشاره می‌کنند. باید ببینیم دولت سیزدهم در این عرصه چگونه عمل خواهد کرد.

اقدامات حمایتی شهرداری مشهد برای رونق انبوه‌سازی

محمدرضا حسین‌نژاد، معاون شهرسازی و معماری شهرداری مشهد می‌گوید: فعالیت انبوه‌سازان مشهد در برخی پروژه‌های بزرگ مانند منطقه رسالت که شهرداری به آن ورود کرده، مطلوب ارزیابی می‌شود؛ زیرا مشوق‌هایی از سوی معاونت اقتصادی شهرداری به سازندگان در این مناطق ارائه شده است.

وی می‌گوید: شهرداری ارائه زمین و صدور پروانه را تقبل کرده و در مقابل، انبوه‌سازان مسوولیت ساخت را عهده‌دار شده‌اند. در حقیقت شهرداری با ارائه این‌گونه مشوق‌ها در مناطق محروم، از سویی سعی دارد واحدهای مسکونی بلاعوضی را در راستای طرح‌های عمرانی برای شهروندان تامین کند و از سوی دیگر این اقدام را به عنوان محرک پیشرفت منطقه در دستور کار قرار داده است.

حسین‌نژاد با بیان اینکه وضعیت بازار مسکن متاثر از سیاست‌های کلان کشوری است، خاطرنشان می‌کند: معمولا درصد تاثیرگذاری این سیاست‌ها در مشهد به دلیل بارگاه امام رضا(ع) و زائرپذیری این کلانشهر نسبت به سایر شهرها کمتر است. به بیان دیگر، اگر با رکود مسکن در کل کشور مواجه هستیم، این رکود در مشهد تاثیر کمتری دارد. در واقع، وضعیت بازار مسکن در مشهد نسبت به سایر کلانشهرها بهتر است.

معاون شهرسازی و معماری شهرداری مشهد ادامه می‌دهد: اگر چه مقایسه‌ای میان تعداد پروانه‌های صادره در سال جاری با مدت مشابه سال گذشته صورت نگرفته، اما شواهد حاکی است؛ روند صدور پروانه‌ها مانند سال گذشته در جریان است.

وی می‌گوید: باید بنا به فرمایشات رهبری در راستای مانع‌زدایی از مسیر تولید، از صنعت ساختمان نیز مانند سایر بخش‌های اقتصادی مقررات‌زدایی شود؛ به طور مثال، وزیر راه‌وشهرسازی باید بتواند برخی از ضوابط مخل ساخت‌وساز را تعدیل کند.

نیاز به مسکن ارزان‌قیمت را جدی بگیریم

حسین‌نژاد معتقد است وضعیت ساخت‌وسازهای غیرمجاز در حاشیه شهر بیانگر آن است که هنوز تقاضا برای مسکن زیاد است و خانوارهای بسیاری هستند که نیاز به مسکن ارزان‌قیمت دارند. او می‌گوید: بخشی از این تقاضاها با پروژه‌های مشارکتی شهرداری، بنیاد مسکن، کمیته امداد و... مرتفع می‌شود؛ اما نباید از این مهم غافل شد که کمبود مسکن در مشهد بسیار است. به طوری که اگر سالانه حدود 700 تا 800 هزار واحد مسکونی در این کلانشهر ساخته شود، باز هم قابلیت جذب برای بی‌مسکن‌ها وجود دارد.

معاون شهرسازی و معماری شهرداری مشهد در خصوص هزینه پروانه‌های ساختمانی هم می‌گوید: اگر انبوه‌سازان از یکسو قیمت تمام شده ساختمان و زمین و از سوی دیگر، بهای پروانه را مدنظر قرار دهند و این قیاس را در سال‌های مختلف به صورت درصدی محاسبه کنند، مشخص خواهد شد که درصد بهای صدور پروانه بسیار ناچیز است و سعی شده این میزان در سال‌های مختلف حفظ شود.