انجماد برجامی املاک مشهد

نکته معنادار دیگر آنکه، میانگین قیمت املاک مسکونی در استان خراسان رضوی یعنی «مشهد و حومه» رشد بیشتری نسبت به مرکز استان داشته است؛ 140 درصد.

گزارش «دنیای اقتصاد» از ماحصل بررسی­های آماری و اقتصادی و همچنین تحقیقات میدانی از بازار مسکن مشهد حاکی است،‌ آنچه طی دو سال گذشته یا بهتر است دقیق­تر گفته شود، «دو سال و و یک فصل گذشته» در حوزه املاک شرق کشور رخ داده متاثر از سه عامل خارجی «اوضاع تهران، برجام و انتخابات ریاست جمهوری ایران» از یک­سو و همچنین عامل بومی «التهاب قیمت تمام­شده مسکن در استان» از سوی دیگر بوده است. اکنون اما، یکی از این 4 عامل، «نقش اصلی» را در هدایت اوضاع به دست گرفته است. «چشم املاکی­ها به برجام و مذاکرات مرتبط با آن در وین» دوخته شده است. «انتظارات متفاوت» از ماحصل نشست­های برجامی و بخصوص «اظهارنظر روحانی» در پایان­کار دولت دوازدهم که به نوعی، «بوی توافق احتمالی در آینده نزدیک» از آن بیرون می­آید، «انتظارات املاکی­ها» را بیشتر از قبل، تحت تاثیر قرار داده است تا جاییکه، دست­کم در مشهد، «انجماد معاملات مسکن» کاملاً متاثر از این داستان به نظر می­رسد.

نتایج دیده­بانی بازار مسکن مشهد با «لنز تخصصی» -کاری که «دنیای اقتصاد» انجام داده و نتیجه­اش همین گزارش شده است- مشخص می­کند، برخی تحولات دوره اخیر در بازار مسکن پایتخت را می­توان عیناً در بازار مسکن مشهد مشاهده کرد؛ «رفتار ارزی معامله­گران ملک، مهاجرت خریداران به حومه و ...».

تابلوی اعلام نماگرهای بازار مسکن مشهد که چکیده این تحقیق و بررسی به حساب می­آید حاوی 10 متغیر کلیدی از این بازار است که می­تواند ضمن توضیح وضع موجود، «آینده بازار» را برای فعالان این بازار به تصویر بکشد.

دو متغیر اصلی در این تابلو، فاز بازار مسکن کلان­شهر مشهد را «رکود ابرتورمی» معرفی می­کند.

متغیر اول، تورم مسکن در این کلان­شهر است که براساس اطلاعات رسمی، این نرخ برخلاف انتظار، حتی از تورم مسکن پایتخت هم بیشتر است.

شاید هیچ فعال اقتصادی در بازار مسکن کشوری تاکنون به این واقعیت دست پیدا نکرده باشد که سال گذشته، استان مهم شرق کشور در مسابقه جهش قیمت خانه، اول شده است.

رشد 140 درصدی قیمت مسکن در خراسان رضوی در سال گذشته

رشد 140 درصدی قیمت مسکن در خراسان رضوی در سال گذشته مطابق آمار رسمی، بالاترین رشد نقطه­ای قیمت ملک مسکونی در بین 31 استان است بطوریکه بعد از آن، دو استان خوزستان و مازندران در رده­های دوم و سوم بیشترین جهش قیمت ملک قرار گرفته­اند. تورم مسکن استان تهران به معنای تغییر قیمت در سال 99 نسبت به 98، نرخ 110 درصد بوده است.

به این ترتیب، شدت جهش قیمت مسکن در استان خراسان رضوی و به تبع در مشهد به گونه­ای رقم خورده که می­توان آن را «ابرتورم» توصیف کرد. این رتبه اولی البته علت دارد که توضیح داده خواهد شد.

مرجع رسمی اعلام نبض قیمت مسکن هنوز آماری درباره تغییر نرخ­ها در بهار 1400 برای بازار مسکن کشوری اعلام نکرده است اما تحقیقات میدانی صورت گرفته از حداقل 50 مشاور املاک در مناطق مختلف کلان­شهر مشهد نشان می­دهد، در حال حاضر متوسط قیمت آپارتمان­ها چیزی در حدود 10 تا 11 میلیون تومان در مترمربع است که بر این اساس می­توان گفت سطح قیمت­ها نسبت به سال گذشته همین موقع چیزی در حدود 67 درصد افزایش از خود نشان می­دهد. از آنجا که در حال حاضر، آمار رسمی، تورم مسکن تهران در بهار 1400 را نرخ 57 درصد اعلام می­کند، بنابراین همچنان –در سال جاری نیز مثل سال گذشته- کلان­شهری همچون مشهد، داغ­ترین بازار –در مقایسه با پایتخت- است.

متغیر دوم، توضیح­دهنده اوضاع بازار مسکن شرق کشور، «نبض معاملات خرید» است. حجم خرید و فروش آپارتمان در مشهد 70 درصد نسبت به سال گذشته کاهش از خود نشان می­دهد. این رقم را واسطه­های بازار مسکن براساس تعداد معاملاتی که در هفته و در ماه طی بهار امسال صورت داده­اند، اعلام می­کنند.

مجموع دو متغیر «رشد شدید قیمت» و «افت شدید معاملات» در بازار مسکن مشهد، نشانه روشنی از «رکود ابرتورمی» این بازار است.

دوره کنونی بازار مسکن را می­توان به دو فصل زمانی تفکیک کرد تا تحلیل اوضاع، دقیق­تر و ساده­تر انجام بگیرد. این دو دوره زمانی البته برای تهران و مشهد، متفاوت است.

نگاه ویژه به بازار مسکن پایتخت

نکته طلایی در بازار مسکن، «نگاه ویژه» به پایتخت است. تغییر فاز بازار مسکن در کشور، ابتدا در تهران رخ می­دهد. به عبارت دقیق، ورود به رکود از فاز رونق یا شروع جهش قیمت و همچنین برعکس، ابتدا در بازار مسکن پایتخت رخ می­دهد. طی دوره­های قبل از سال 97، تغییرات بازار مسکن تهران با تاخیر حداقل دو فصلی به سایر شهرهای کشور سرایت می­کرد اما در این دوره به یک دلیل مشخص، سرعت شیوع افزایش یافت. اثرگذاری متغیر بیرونی –انتظارات تورمی ناشی از شوک ارزی- در این دوره باعث شد بازار مسکن در عمده شهرهای کشور با فاصله زمانی بسیار کمتر از قبل، به تغییرات قیمت مسکن تهران واکنش نشان دهند. چون «انتظارات تورمی» در هر کجای ایران، در یک زمان مشخص شکل می­گیرد بنابراین طبیعی است در بازار مسکن کشور، اختلاف زمانی معناداری برای تغییرات بوجود نیاید. این در حالی است که در دوره­های قبل، این عوامل درونی و متعارف بودند که باعث تغییر فاز بازار مسکن از رکود به رونق و برعکس می­شدند و در نتیجه، طبیعی بود ابتدا بازار مسکن تهران و به تدریج سایر بازارها تحت تاثیر قرار بگیرند.

بر همین اساس، رشد تند قیمت مسکن ابتدا در تهران و در سال 97 آغاز شد. این جهش در سال 98 به بقیه شهرها از جمله کلان­شهر مشهد رسید. در نیمه سال 98، رشد تند قیمت ملک مسکونی در تهران و دیگر کلان­شهرها به نوعی مسابقه رشد تبدیل شد بطوریکه پاییز دو سال پیش، برای دوره کوتاهی، رشد قیمت آپارتمان­ها در شرق کشور و همینطور در اصفهان و شیراز و تبریز و جنوب، از نرخ رشد قیمت مسکن پایتخت جلو زد اما ابتدای سال 99 به دلیل شارژ دوباره انتظارات تورمی در بازار مسکن تهران ناشی از هیجان بورس و رشد شدید نقدینگی، مجدداً آپارتمان­های پایتخت در مسیر تورم بیشتر از دیگر کلان­شهرها جلو زدند.

پاییز پارسال اما دوباره ورق برگشت و بخاطر سکته تورم ملکی در پایتخت متاثر از «کاهش ریسک غیراقتصادی» -باخت ترامپ به بایدن- بار دیگر بازار مسکن مشهد در رشد قیمت از تهران جلو زد که تا الان هم همین وضعیت وجود دارد. این همان علت، رتبه اولی بازار مسکن مشهد در تورم مسکن است.

سال 97 متوسط قیمت مسکن در تهران بیش از 60 درصد افزایش یافت در حالی که این نرخ برای میانگین کشوری زیر 50 درصد اعلام شد. در سال 98 اما نرخ تورم مسکن هم برای پایتخت و هم برای کل کشور تقریباً برابر شد با این استثناء که تورم مسکن کلان­شهری همچون مشهد در بالاترین سطح قرار گرفت.

آنچه در حال حاضر باعث شده «ابرتورم» در بازار مسکن مشهد به رغم رکود سنگین معاملاتی شکل بگیرد، احیای رابطه قیمت تهران و دیگر شهرها است. این رابطه با رشد شدید قیمت مسکن در سال 97 و 98 از دست رفت اما حالا که تهران فاز پساجهش را تجربه می­کند، رشد تند قیمت مسکن در مشهد و بقیه شهرهای بزرگ در جریان است تا سطح قیمت­ها به سطح از دست رفته برسد.

متغیر سوم در تابلو، «اثر ریزش انتظارات تورمی در بهار امسال» است. واسطه­های بازار مسکن مشهد می­گویند اگر چه قیمت مسکن نسبت به سال گذشته رشد بالا نشان می­دهد اما در ماه­های گذشته از 1400 سرعت رشد قیمت مسکن بخاطر «انتظارات کاهشی» تا حدودی کم شده است.

در این بازار فروشنده نسبت به پارسال افزایش پیدا کرده است اما همچنان مشاوران املاک از آپارتمان­های بلااستفاده­ای می­گویند که مالکان­شان بخاطر «چشم انداز رشد قیمت در آینده دور»، قصدی برای تبدیل آن به دارایی دیگر ندارند.

در بازار مسکن خراسان رضوی طی یکسال گذشته، مهاجرت از مرکز به حومه رخ داده است. رشد قیمت مسکن و خارج شدن قیمت آپارتمان­ها از استطاعت خریداران سبب شده خریداران مصرفی و حتی سرمایه­ای به شهرهای جدید اطراف مشهد رو بیاورند. این یکی دیگر از نشانگرهای تابلوی بازار مسکن مشهد است. تحلیل این اتفاق آن است که قیمت مسکن در مشهد نیز همچون تهران، حباب دارد.

بودجه خرید یک آپارتمان معمولی در مشهد

بودجه مورد نیاز برای خرید یک آپارتمان متوسط و معمولی در مشهد حول و حوش یک میلیارد تومان است. این رقم، ابتدای پارسال، برای تهران صادق بود اما حالا در تهران بودجه مورد نیاز برای خرید خانه متوسط از یک میلیارد و 500 میلیون تومان هم فراتر رفته است.

بخش دیگری از نتایج تحقیق میدانی درباره آخرین وضعیت بازار مسکن مشهد به «نوساز»ها مربوط است. واحدهای مسکونی تازه­ساز و کلیدنخورده، 25 درصد گرانتر از سایر واحدهای مسکونی با قیمت میانگین شهر هستند. در بهترین نقطه بازار مسکن مشهد،‌ «قیمت پیشنهادی» بالای 60 میلیون تومان هم در برخی فایل­ها رصد می­شود. مقایسه لوکس­های بازار مسکن مشهد با تهران مشخص می­کند اختلاف نزدیک به 2 برابری بین این دو وجود دارد.

سرعت رسیدن تحولات بازار مسکن تهران به مشهد به زیر یک ماه رسیده است. این موضوع را مشاوران املاک می­گویند.

با این حال، یک عامل بومی در بازار مسکن مشهد، برای سمت عرضه مسئله درست کرده است و آن، صعود قیمت زمین و مصالح ساختمانی است.

آنطور که واسطه­های ملک در این بازار اعلام کرده­اند در همین بهار امسال نیز روند رشد قیمت مصالح ساختمانی در کلان­شهر مشهد ادامه داشته است.

سال گذشته متوسط قیمت زمین در استان خراسان رضوی 150 درصد نسبت به سال 98 افزایش پیدا کرد. در استان تهران اما رشد 125 درصدی و در کل کشور رشد 118 درصدی اتفاق افتاد.

کمبود شدید زمین مسکونی یا همان ملک کلنگی در تهران، بیشترین چالش را درست کرده و بعد از آن در کلان­شهرها مسله­ساز شده است. اما این همه مشکل سازنده­ها نیست. رشد قیمت مصالح ساختمانی نیز طی سه سال گذشته، وزن معناداری در رشد قیمت تمام شده پیدا کرده است.

در تهران متوسط هزینه ساخت –بدون احتساب قیمت زمین- به 10 میلیون تومان در مترمربع رسیده است. در مشهد اما گفته می­شود این رقم حول و حوش 6 تا 7 میلیون تومان است.

مقایسه این رقم با متوسط قیمت مسکن در مشهد آن هم در شرایطی که هنوز سهم زمین به هزینه ساخت اضافه نشده است، بیانگر «بن­بست محاسباتی» سازنده­ها است. سازنده­ها با چه قیمتی باید بسازند که بتوانند با حاشیه سود متعارف 20 تا 30 درصدی،‌ بفروشند؟

این پرسش اکنون باعث شده رکود ساختمانی در بازار مسکن مشهد برقرار باشد.

پیش­بینی­ها از آینده بازار مسکن مشهد با توجه به این تابلو حکایت از آن دارد که اگر اتفاق مثبتی در روند مذاکرات برجامی صورت بگیرد، دو اتفاق در بازار مسکن رخ می­دهد. اول، افزایش عرضه آپارتمان فروشی و سپس کاهش قیمت­ها. البته تداوم عرضه و تداوم کاهش قیمت تا تخلیه حباب قیمتی،‌ نیازمند یک ابزار مالیاتی قوی است.