خروج مسکن از رکود، نیازمند حمایت سیاست‌گذار

به نظر می‌رسد در نیمه دوم سال گذشته و نیمه نخست امسال با دوره رکود مسکن مواجهیم. تراکنش مسکن کاهش یافته است؛ البته افزایش قیمت بسیار اندکی نسبت به سال‌های 1398 و 1399 وجود داشته که این مساله متاثر از تورم مصالح ساختمانی است.

پیش‌بینی می‌شود که در سال 1400 نیز تا اندازه‌ای رکود تورمی تدوام داشته باشد؛ مگر آن‌که دولت، سیاست‌هایی را در راستای تحقق شعار ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال مدنظر قرار دهد. در واقع، بخشی از این سیاست‌ها بایستی معطوف به اعطای تسهیلات بانکی با نرخ بهره پایین باشد تا حوزه مسکن از رکود موجود خارج شود.

با توجه به آن‌که ساخت مسکن یکی از شعارهای اصلی رئیس دولت سیزدهم است، پیش‌بینی می‌شود که برنامه مدونی برای بحث تامین مسکن برای اقشار کم‌برخوردار و کم‌درآمد تدوین شود؛ اما این مهم محقق نخواهد شد مگر آن که دو اتفاق توسط دولت رقم بخورد: نخست آن‌که دولت باید موانع قانونی ساخت مسکن را به حداقل برساند؛ چنان‌که در شرایط فعلی برخی از سیاست‌ها متناقض با تولید مسکن است و محدودیت‌هایی برای توسعه زمین و ارتفاع ساختمان و برخی طرح‌ها اعمال شده است. به عبارت واضح‌تر، دو معاونت مسکن و شهرسازی در یک وزارتخانه سیاست‌های متناقضی را دنبال می‌کنند. بر همین اساس، رفع این موانع یکی از مهم‌ترین اقداماتی است که دولت باید در سیاست‌گذاری‌های خود آن را لحاظ کند. علاوه بر این، توصیه می‌شود که دولت جدید، تسهیلات بانکی را به گونه‌ای افزایش دهد که تاثیر مستقیم بر ایجاد تقاضای موثر مسکن داشته باشد که به فراخور این مهم مدیریت شهری و سایر بخش‌های مرتبط نیز همراهی لازم را به منظور جبران کسری مسکن در کلانشهرها خواهند داشت.

اخذ مالیات از احتکارکنندگان زمین و مسکن یکی دیگر از اقداماتی است که به رونق ساخت‌وساز و حوزه مسکن کمک شایانی می‌کند؛ همانطور که این طرح در تمامی کشورهای دنیا در حال اجراست. در واقع، در بسیاری از کشورهای دنیا با استفاده از مکانیزم‌های نرم‌افزاری از زمین و آپارتمان‌هایی که در طولانی‌مدت خالی از سکنه است، مالیات اخذ می‌شود. لذا نفس اخذ مالیات از احتکارکنندگان اقدامی صحیح و به‌جاست؛ اما نکته قابل توجه آن است که این اقدام باید با اتکا به بانک اطلاعاتی موثق و قابل اعتمادی صورت گیرد؛ در غیر این صورت، اگر این طرح ناقص اجرا شود، ممکن است تبعات اجرای آن به مراتب بیش از عدم اجرای طرح باشد.

نکته حائز اهمیت دیگر آن است که خواب سرمایه در هزینه ساخت‌وساز بسیار تاثیرگذار است و این مساله واقعیتی غیرقابل کتمان است که بخشی از آن به قیمت زمین باز می‌گردد. زمانی که مالک زمین به عنوان تامین‌کننده اصلی سرمایه در مقوله مشارکت در ساخت «تخریب ساختمان قدیمی و مشارکت با مالکان»، واحد فرسوده خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد، طبیعی است که این مساله به افزایش ساخت‌وسازها کمک می‌کند؛ زیرا تمامی سازنده‌ها توان تامین توامان زمین، هزینه‌های ساخت و پروانه را ندارند، لذا یکی از موثرترین روش‌ها برای رونق ساخت‌وساز در کلانشهرها افزایش مشارکت مدنی میان مالک زمین و سازنده است؛ اما نباید از این مهم غافل شد که در حال حاضر در این حوزه با خلا قانونی مواجه هستیم. حال پیشنهاد می‌شود در این زمینه مانند قانون پیش‌فروش، مقرراتی تدوین شود تا در صورت بروز هرگونه مشکل و اختلافی میان مالک و سازنده، حقوقی از طرفین ضایع نشود. لذا در صورت تدوین قوانین مناسب در این حوزه، شاهد رونق ساخت‌وساز در سطح کلانشهرها خواهیم بود.

ناگفته نماند در صورت به نتیجه رسیدن برجام نیز قیمت مسکن و زمین با کاهش مواجه خواهد شد؛ زیرا این مهم نرخ ارز را تحت شعاع قرار می‌دهد و بالطبع این مساله نیز تاثیر موثری در در قیمت مصالح ساختمانی، هزینه اخذ مجوزها، خواب سرمایه و در نتیجه قیمت نهایی واحد مسکونی خواهد داشت.