معمای رکود تولید مسکن

بررسی­های «دنیای اقتصاد» نشان می­دهد، در مشهد به نسبت تقاضای بالقوه برای خرید خانه (جمعیت زوج­های جوان) و همچنین اقلیت تقاضای موثر در بازار معاملات مسکن، میزان عرضه واحد مسکونی نوساز بسیار پایین­تر از سطح تعادلی قرار دارد. این مشکل، تحت عنوان «رکود عرضه آپارتمان تازه­ساز ناشی از رکود ساخت و ساز» مطرح است.

کمبود واحد نوساز فروشی خود عاملی برای رشد بیشتر قیمت مسکن در یکسال اخیر شده است.

اگر چه رکود معاملاتی در بازار مسکن مشهد همچون خیلی دیگر از شهرهای بزرگ و متوسط کشور برقرار است اما یک خیز تقاضای بالقوه برای ورود به این بازار در ماه­های آینده باعث بروز عوارض این کمبود عرضه می­شود و آن وقت است که روند کاهش قیمت که مورد انتظار است دچاره وقفه می­شود.

تقاضای بالقوه همان خریدارانی هستند که قصد اولیه خرید دارند اما جهش قیمت و سرکوب قدرت خرید فعلاً به آنها اجازه ورود به بازار خرید نمی­دهد. این جمعیت، حاشیه­نشین بازار مسکن شده­اند تا در وقت مقتضی بتوانند به تقاضای موثر (خریداران حاضر در بازار) تبدیل شوند.

معمولاً دو عامل باعث تبدیل تقاضای بالقوه به تقاضای موثر می­شود؛ افزایش مناسب سقف وام خرید مسکن و کاهش مناسب قیمت مسکن.

در این میان، رشد عرضه مسکن هم می­تواند در آینده جلوی اختلال در روند کاهش قیمت را بگیرد و هم اینکه، در کوتاه مدت به عاملی برای شروع تخلیه حباب قیمت بدل شود.

افت 75 درصدی فعالیت ساختمان سازها در مشهد

نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از نبض فعلی در بازار ساخت و ساز و سرمایه­گذاری ساختمانی حاکی است: فعالیت ساختمان­سازها در مشهد 75 درصد نسبت به مدت مشابه در سال 99 افت کرده است. این رکود سنگین ساختمانی بخاطر مسائلی است که سازنده­ها درگیر آن هستند.

در این باره بررسی­ها نشان می­دهد،‌ تولیدکنندگان مسکن در مرکز استان خراسان رضوی به 6 فاکتور رکودساز برخورد کرده­اند که امکان ساخت و ساز را از آنها سلب کرده است. این مسائل البته چالش­های مشترک همه سرمایه­گذاران ساختمانی در شهرها بخصوص در کلان­شهرهای دیگر کشور است.

رکودسازهای بازار تولید مسکن در مشهد به ترتیب اهمیتی که سازنده­ها برای آنها قایل هستند عبارتند از: جهش قیمت زمین و مصالح ساختمانی، شوک­های پی در پی ارزی،‌ تورم عمومی،‌ کاهش قدرت خرید مسکن، کافی نبودن تسهیلات مسکن و همچنین پایین بودن دوره بازپرداخت تسهیلات.

متوسط قیمت زمین و میانگین قیمت مصالح ساختمانی در سال گذشته بیش از 110 درصد نسبت به سال 98 افزایش پیدا کرد. این رشد بیش از 2 برابری قیمت دو جز اصلی تولید مسکن در سال گذشته در شرایطی رقم خورد که میانگین قیمت مسکن در تهران، مشهد و کل کشور،‌ کمتر از این افزایش یافت.

این تفاوت نرخ رشد بین قیمت نهاده­های تولید مسکن و قیمت مسکن یک ناگفته از ریشه رکود ساخت و ساز است.

در کشور طی 5 سال گذشته، رکود سنگین در بازار ساخت و ساز حاکم بود.

مطابق آنچه تولیدکنندگان مسکن در مشهد می­گویند، بازار ساخت و ساز به آنها اجازه تنظیم نرخ رشد هزینه ساخت با نرخ رشد قیمت مسکن را نداد!

بررسی­ها در این باره نشان می­دهد، ظرفیت (تحمل) بازار مسکن برای افزایش قیمت در سال گذشته پر شد. به همین خاطر سازنده­ها در مواجهه با نبود قدرت خرید خانه، نتوانستند بیش از حد رشد پیدا کرده قیمت آپارتمان، سطح قیمت فروش واحدهای نوساز و تازه­ساز خود را افزایش دهند. نتیجه آن شد که در برابر رشد بیش از 100 درصدی قیمت تمام شده ساخت مسکن، میانگین قیمت آپارتمان در کشور حدود 100 درصد افزایش پیدا کرد. البته در برخی شهرها میزان رشد قیمت مسکن با رشد قیمت تمام شده ساخت مسکن برابر شد اما از آنجا که سال قبل از 99، التهاب قیمت تولید بیشتر از قیمت فروش بود، این قضیه در افت حاشیه سود ساخت و ساز نقش موثر داشت.

به این ترتیب، سازنده­ها در دو سال گذشته، تورم بیشتری نسبت به بازار مسکن تحمل کردند و همین مسئله مانع از آن شده که بتوانند اقدام به تعریف پروژه­های جدید سرمایه­گذاری کنند.

تاثیر نرخ ارز، تورم و تسهیلات بر فعالیت های ساختمانی

افزایش مکرر نرخ ارز طی دو سه سال گذشته نیز به اشکال مختلف باعث ضربه زدن به بازار مسکن شد.

سازنده­ها در بازار مسکن مشهد، اثر تخریبی شوک­های ارزی را در قالب افزایش شدید قیمت مصالح ساختمانی بخاطر وارداتی بودن بخشی از مصالح، جهش قیمت زمین بخاطر خریدهای سرمایه­ای و همچنین رشد قیمت مسکن بخاطر خریدهای سرمایه­ای آپارتمان ناشی از انتظارات تورمی عنوان می­کنند. رشد نرخ دلار به صورت مستقیم و غیرمستقیم به بازار مسکن و ساخت و ساز ضربه زد.

تورم عمومی بالای 40 درصد در کشور نیز اکنون مسیر بازگشت قیمت زمین، مصالح ساختمانی و آپارتمان را سخت کرده است.

در مسیر برگشت قیمت­ها، تنظیم سطوح قیمتی تابعی از نرخ تورم خواهد بود. تا زمانی که سطح عمومی قیمت کالاها و خدمات کاهش پیدا نمی­کند نمی­توان انتظار تخلیه سریع حباب قیمت در بازارهای مختلف از جمله بازار دارایی­ها را داشت.

تحلیل ساختمان­سازها از مسئله چهارم بازار عرضه مسکن نشان می­دهد، کاهش قدرت خرید تقاضای مصرفی عاملی برای تمدید رکود هم در بازار معاملات مسکن و هم در بازار ساخت مسکن شده است. این مسئله به نوعی به مسئله پنجم ارتباط دارد؛ کافی نبودن تسهیلات خرید مسکن. سقف وام خرید مسکن بیش از دو سال است افزایش پیدا نکرده در حالی که اصل جهش قیمت خانه درست در همین یکسال اخیر در کلان شهر مشهد اتفاق افتاد.

سازنده­ها یک شرط اصلی خروج بازار ساخت مسکن از رکود را افزایش سقف وام خرید مسکن به 500 میلیون تومان عنوان می­کنند. آنها با اشاره به مسئله ششم بازار ساخت و ساز که دوره بازپرداخت تسهیلات است، معتقدند وام­های جدید مسکن باید با دوره بازپرداخت حداقل 25 سال و به شکل مناسب تا 30 سال، پرداخت شود. این در حالی است که دوره بازپرداخت وام مسکن در حال حاضر 12 سال و برای برخی وام­های خاص، حداکثر 20 سال است.

هر چقدر دوره بازپرداخت وام ساخت مسکن افزایش پیدا کند، مبالغ اقساط تسهیلات کاهش می­یابد و در نتیجه، وام­ها در استطاعت خریداران مسکن می­شود.

قدرت ساخت مسکن هم از بین رفت

به گزارش «دنیای اقتصاد»، اگر طی دو سال گذشته قدرت خرید مسکن از بین رفت و باعث رکود معاملات ملک شد، اکنون قدرت ساخت مسکن نیز از بین رفته است و باعث تشدید رکود ساخت و ساز شده است.

رکود خرید مسکن زمینه را برای تخلیه حباب قیمت بوجود آمده است و رکود ساخت نیز انتظار برای افت قیمت زمین و افت قیمت مصالح ساختمانی را شکل داده است.

در بازار مصالح ساختمانی طی ماه­های گذشته از سال 1400 میانگین قیمت انواع مصالح پرمصرف چیزی در حدود 30 تا 40 درصد افزایش پیدا کرده است. این در حالی است که در بازار مسکن مشهد، میانگین قیمت آپارتمان­ها در این فاصله زمانی افزایش نیافته است. بنابراین گرانتر شدن قیمت تمام شده ساخت مسکن به رغم ثبات نسبی قیمت آپارتمان­ها در همین ماه­های گذشته از سال 1400، عرصه ساخت و ساز را برای سازنده­ها بیشتر از قبل تنگ و غیرقابل فعالیت کرده است.

سازنده­ها نه تنها وضعیت قیمت­ها را تحمل کرده­اند که برای جلب رضایت مالکان ساختمان­های قابل تخریب و مشارکت، فرمول مشارکت در ساخت را نیز به نفع آنها تغییر داده­اند.

فرمول مشارکت در ساخت به 30-70 تغییر کرده است. این فرمول،  دو سال پیش به صورت 40-60 بود به این معنا که 60 درصد از عایدی ساخت و ساز نصیب مالکان زمین می­شد و مابقی در اختیار سازنده­ها قرار می­گرفت.

اما جهش قیمت زمین و متوقع شدن مالکان ساختمان­های تخریبی برای گرفتن سهم بیشتر، فرمول را به صورت افزایش 10 واحد درصدی سهم مالکان، تغییر داده است.

البته در عمده مناطق مشهد، فرمول فعلاً 35-65 است اما در مناطق مرغوب به 30-70 تغییر کرده است.

قیمت تمام شده ساخت و ساز در مشهد

قیمت تمام شده ساخت مسکن در مشهد براساس تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد»، چیزی در حدود 20 تا 22 میلیون تومان در مترمربع است. از آنجا که قیمت فروش واحدهای نوساز نیز فاصله چندانی با این رقم ندارد، در حال حاضر حاشیه سود ساختمانی در بازار تولید مسکن مشهد بعضاً صفر تا 25 درصد است اما در برخی مناطق نیز برخی سازنده­ها از حاشیه سود تا 66 درصد برخوردار هستند که البته تعداد این افراد و پروژه­های آنها در اقلیت قرار دارد.

قیمت تمام شده 20 میلیون تومانی در متر مربع شامل هزینه ساخت حدود 7 تا 8 میلیون تومانی، مبلغ 2 میلیون تومانی عوارض شهرداری و فاکتورهای جانبی و همچنین سهم حدود 10 میلیون تومانی قیمت زمین در هر مترمربع بنای مسکونی می­شود.

میانگین قیمت زمین در حال حاضر در مشهد براساس فایل های مشارکت در ساخت، چیزی در حدود 20 میلیون تومان است. اما همه این رقم به قیمت تمام شده ساخت مسکن منتقل نمی­شود چرا که مبلغ کل زمین در کل زیربنای ساختمان مسکونی سرشکن می­شود.

با توجه به میزان تراکم ساختمانی (میانگین طبقات) و همچنین نمونه­های پروژه­هایی که در بازار ساخت و ساز فعال است، حدود نیمی از قیمت هر مترمربع زمین به قیمت تمام شده هر مترمربع بنای مسکونی منتقل می­شود.

در هفته­های گذشته، رشد شدید قیمت آهن آلات و سیمان در بازار فروش مصالح ساختمانی، شوک تازه­ای به فعالان ساختمانی وارد کرد.

این رشد قیمت که به بهانه قطع برق و کاهش تولید اتفاق افتاد، پشت صحنه­ای دارد که به «قیمت دستوری» فروش برمی­گردد. قیمت مصوب دولتی برای فروش باعث فعالیت و مانور محتکران شده است. محتکران، مصالح ساختمانی با قیمت دولتی را از تولیدکننده خریداری می­کنند و با قیمت بیشتر به دست مصرف کننده که همان سازندگان مسکن هستند، می­رسانند.

جو سنگین جهش اخیر قیمت سیمان و تیرآهن و میلگرد باعث شده از یک سو میزان فروش حداقلی واحد نوساز، باز هم کمتر شود و از سوی دیگر انتظارات تورمی هر چند خفیف در بازار مسکن برای رشد دوباره قیمت­ها شکل بگیرد.

اما در مقابل، امیدواری­هایی به پایان پیدا کردن قیمت دولتی ایجاد شده است.

چند روز پیش، رئیس جمهور منتخب در نشست با فعالان بخش مسکن از برنامه دولت خود برای کنترل قیمت سیمان و فولاد سخن گفت. اگر در حالت خوش بینانه تصور کنیم منظور از این برنامه رئیسی، آزادسازی قیمت با هدف شکل گرفتن رقابت در تولید باشد در این صورت می­توانیم به آرام شدن قیمت نهاده­های تولید مسکن در آینده نزدیک امیدوار باشیم.

سازندگان در بازار مسکن مشهد همچنین از دولت بعدی خواسته­اند به جای مالیات­های بی­اثر، از مالیات­های اثرگذار برای جلوگیری از احتکار ملک استفاده کند.

آنها مالیات بر خانه خالی را غیرقابل اجرا می­دانند و معتقدند اگر مالیات موثر از محتکران دریافت شود و در مقابل، سازندگان مسکن در شرایط رکود سنگین از معافیت مالیاتی برخوردار شوند در این صورت، می­توان شاهد رونق در بازار ساخت و تولید مسکن و همچنین بازار معاملات خرید مسکن باشیم.