سکوی پرتاب اجاره­­‌ها در مشهد

گزارش «دنیای اقتصاد» از داده‌­های رسمی مرکز آمار و تحقیقات میدانی از بازار اجاره مسکن حاکی است: سال گذشته متوسط اجاره­بها در استان خراسان رضوی 5/1 برابر شد. این رشد البته در همه جای استان یکسان نبوده است بطوریکه، تورم اجاره مسکن در مشهد –مرکز استان- به میزان 2 تا 3 واحد درصد کمتر از حومه استان بوده است.

رشد 50 درصدی اجاره بهای آپارتمان در شرقی­ترین استان کشور برای غالب مستاجرهای ساکن این استان غیرقابل تحمل بوده است. سال گذشته تورم عمومی در کشور حدود 40 درصد شد به این معنا که متوسط هزینه خرید انواع کالا و خدمات مصرفی در سبد خانوار در سال 99 تقریباً به میزان 40 درصد نسبت به سال 98 افزایش پیدا کرد. با این حال، تورم اجاره مسکن 10 واحد درصد بیشتر از تورم عمومی شد یعنی هزینه اجاره­نشینی در خراسان رضوی بیشتر از سایر هزینه­ها رشد قیمت پیدا کرد.

در مشهد، تورم اجاره مسکن 99 حدود 48 درصد گزارش شده شده است.

نزدیک به نیمی از جمعیت مشهد مستاجر هستند و در بین این جمعیت مستاجر، بیش از دو سوم آنها از دهک­های متوسط و متوسط درآمدی روبه پایین هستند. بنابراین این رشد تند اجاره­بها بر روند دخل و خرج خانوارها تاثیر قابل ملاحظه­ای گذاشته است.

مرکز آمار ایران هنوز درباره نبض اجاره­بها در ماه های گذشته از 1400 گزارشی منتشر نکرده است اما تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از فایل­های موجود در بنگاه­ها نشان می­دهد در مناطق ضعیف، متوسط و لوکس مشهد، مرکز استان خراسان رضوی، ارقام اجاره آپارتمان در فایل­های عرضه شده به بازار اجاره به ترتیب 20 تا 50 درصد، 50 تا 70 درصد و همچنین 100 درصد نسبت به سال گذشته همین موقع افزایش پیدا کرده است.

این رشد تابستانی اجاره بها، به معنای تشدید فشار اجاره­نشینی بر مستاجرها در سال 1400 نسبت به سال 99 است.

نکته قابل تامل و معنادار آنکه تورم اجاره مسکن در مشهد از تهران سبقت گرفته است.

سال گذشته تورم اجاره مسکن در تهران حدود 40 درصد گزارش شد در حالی که در مشهد نزدیک به 50 درصد بود.

امسال نیز وضعیت اجاره نامه­های 1400 در پایتخت نرخ رشد کمتر از آنچه در مشهد اعمال می­شود را نشان می­دهد.

بررسی­ها درباره پشت صحنه التهاب اجاره بها در مشهد مشخص می­کند، قیمت مسکن نقش «سکوی پرتاب» اجاره­بها را بازی کرده است. البته در کنار این سکو، سیاست سقف رشد اجاره­بها به عنوان سوخت جهش اجاره­بها از این سکوی پرتاب باعث این وضعیت شد.

سکوی پرتاب اجاره­بهای مسکن در مشهد و البته در حومه استان خراسان رضوی این گونه عمل کرد که در پی بحران ناشی از تورم 110 درصدی مسکن در مشهد، تقاضای اجاره­نشینی در مشهد رشد قابل توجه پیدا کرد. این اولین واکنش بازار اجاره بود. رابطه قیمت و اجاره نیز در این شرایط در نقش بالابرنده سطح اجاره­بها برای تنظیم نسبت قیمت به اجاره، باعث بروز واکنش دوم شد. رابطه قیمت و اجاره­بهای مسکن یک رابطه مشخص و قدیمی و متعارف در بازار ملک است.

معمولاً در زمان رشد قیمت مسکن، نسبت قیمت به اجاره­بها به عدد 25 می­رسد که در این حالت عایدی اجاره­داری به حدود 4 درصد یعنی کمترین میزان بازدهی سقوط می­کند. اما در حال حاضر این نسبت، عدد 33 را نشان می­دهد که بیانگر بهم خوردن رابطه قیمت و اجاره بها در بازار مسکن مشهد است.

مفهوم این بی تعادلی در رابطه قیمت و اجاره آن است که در طول زمان، از یک سو باید قیمت مسکن کاهش پیدا کند و از سوی دیگر سطح اجاره بها افزایش پیدا کند تا نسبت حاصل، مجدداً به عدد 25 و البته کمتر از آن برگردد.

در ادبیات اقتصاد مسکن، اجاره­بها تابعی از قیمت است. براساس این تابع، نسبت قیمت به اجاره بین عدد 15 تا 25 در نوسان است. در زمانی که قیمت مسکن آرام است و بازار در رکود است، این نسبت عدد حداقلی را نشان می­دهد و در زمانی مثل اکنون که حباب قیمتی وجود دارد، عدد حاصل از این نسبت در بازار املاک مشهد، نه تنها سقف را رد کرده که از عدد 30 هم عبور کرده است که وضعیت کاملاً غیرطبیعی را اعلام می­کند.

همین از بین رفتن نسبت متعارف قیمت به اجاره، باعث شده در یکسال و نیم گذشته تورم اجاره مسکن به صورت صعود تند حرکت کند تا بلکه بازار مسکن مشهد در فاز «تنظیم رابطه» قرار بگیرد.

در این میان، هجوم زوج­های جدید به بازار اجاره بخاطر ناتوانی از خرید مسکن در این مدت، اسباب رشد تند اجاره­بها را فراهم آورد.

گزارش «دنیای اقتصاد» از نبض معاملات در بازار اجاره مسکن مشهد و همچنین استان خراسان رضوی حاکی است، در مرکز این استان سال گذشته حجم جابجایی­ مستاجر­ها تقریباً 5/5 برابر شد. عدد دقیق رشد معاملات اجاره در مشهد طی سال گذشته 460 درصد است. این در حالی است که معاملات خرید آپارتمان در مشهد در سال گذشته حدود 25 درصد نسبت به  سال قبل از آن افزایش پیدا کرد. بنابراین کاملاً از مقایسه این دو آمار مشخص می­شود، ترافیک جابجایی در بازار اجاره بخاطر خروج تقاضای مصرفی از بازار خرید بوده است. سال گذشته قیمت مسکن در مشهد به صورت میانگین 110 درصد جهش کرد.

بخش عمده­ معاملات خرید آپارتمان در مشهد طی یکسال گذشته نه از سمت خریداران مصرفی که توسط تقاضای سرمایه­ای و سفته­بازانه صورت گرفت. به بیان ساده­تر، منظور از آن رشد 25 درصدی معاملات خرید مسکن در مشهد و استان خراسان رضوی، حال و روز مناسب تقاضای مصرفی نیست. بلکه خریداران غیرمصرفی بودند که همان رشد ناچیز معاملات خرید را رقم زدند.

ترافیک بازار اجاره حومه، سنگین­تر از مرکز

با این حال ترافیک معاملات اجاره آپارتمان در حومه مشهد بیشتر گزارش شده است.

سال گذشته تعداد اجاره­نامه­های منعقد شده در حومه استان خراسان رضوی 5/6 برابر شد یعنی 550 درصد افزایش حجم معاملات اجاره مسکن در این مناطق.

سوال این است که «چرا میزان رشد معاملات اجاره در حومه بیشتر از مرکز استان خراسان رضوی بوده است؟»

بررسی­ها نشان می­دهد علت این سبقت معاملاتی حومه از مرکز در بازار اجاره استان خراسان رضوی را باید در تفاوت هزینه اجاره­نشینی بین این دو منطقه شهری جستجوی کرد.

متوسط اجاره بهای مسکن در استان خراسان رضوی در سال گذشته 15 هزار تومان به ازای هر مترمربع بوده است. اما در مشهد، این رقم 18 هزار تومان گزارش شده است. به این ترتیب میانگین اجاره­بهای هر مترمربع آپارتمان در حومه مشهد کمتر از 15 هزار تومان بوده است که فاصله قابل توجهی با هزینه اجاره در مرکز دارد.

این اختلاف باعث شده در یکسال و نیم اخیر که التهاب قیمت­ها در بازار مسکن به شکل کم سابقه بروز کرد، اقشار ضعیف و حتی متوسط جامعه به سمت حومه حرکت کنند و در آنجا ساکن شوند.

درباره اینکه چرا تورم اجاره مسکن در مشهد بیشتر از تهران بوده است باید به تفاوت وضعیت اقتصادی ساکنان پایتخت در مقایسه با دیگر کلان­شهرها از جمله مشهد اشاره کرد.

قدرت تحمل جهش قیمت مسکن در تهران بیشتر از مشهد است. بنابراین در حداقل یکسال اخیر که وضعیت رشد قیمت قابل توجه بوده است، طبیعی است ساکنان مشهد واکنش بیشتری در مقایسه با ساکنان تهران به تورم مسکن نشان دهند. اثر این واکنش سنگین­تر به شکل رشد بیشتر معاملات اجاره در بازار اجاره مسکن مشهد و در نتیجه رشد بیشتر اجاره­بها در این کلان­شهر بروز پیدا کرده است.

رهن آپارتمان در مشهد، چند؟

به گزارش «دنیای اقتصاد» در مناطق مختلف بازار مسکن مشهد، متوسط رهن کامل آپارتمان رقمی بین یک میلیون تومان تا نزدیک به 3 میلیون تومان به ازای هر مترمربع است. ارقام پایین که حتی زیر یک میلیون تومان هم در فایل­ها پیدا می­شود مربوط به مناطق ضعیف و حتی محله­های مسکن مهر است.

تبدیل این ارقام به اجاره ماهانه نشان می­دهد متوسط اجاره هر مترمربع واحد مسکونی در مشهد مترمربعی حدود 17 هزار تومان تا 75 هزار تومان است. ارقام بالای 60 تا 70 هزار تومان مربوط به واحدهای لوکس است.

رفتار مالک و مستاجر در بازار مسکن مشهد به لحاظ میل به تمدید یا میل به امضای قرارداد جدید، متفاوت از هم است.

در حال حاضر بخاطر تغییر سبک اجاره داری و اجاره نشینی ناشی از وضعیت کرونا و سقف کرونایی رشد اجاره بها، مستاجرها به شدت تمایل به تمدید قرارداد دارند تا بتوانند بواسطه قرارداد سال قبل، موجر را مکلف به رعایت رشد حداکثر 20 درصدی اجاره بها کنند. اما در مقابل، موجرها به شدت دنبال اخراج مستاجرها از آپارتمان و پایان دادن به قرارداد اجاره 99 دارند تا بواسطه معدوم شدن اجاره نامه پارسال، هر اندازه که خواستند اجاره­بهای 1400 را افزایش دهند.

طبق مکانیزمی که برای کنترل حسن اجرای مصوبه ستاد ملی مقابله با کرونا برای رشد مجاز حداکثر 20 درصد اجاره بها در نظر گرفته شده است، موجرها باید ارقام اجاره بهای سال قبل را حداکثر به میزان 20 درصد در مراکز استان افزایش دهند.

حال وقتی یک مستاجر جدید در آپارتمان ساکن می­شود، اجاره نامه جدید قابلیت کنترل برای رعایت سقف رشد اجاره بها را ندارد.

این ترفند صاحب خانه­ها باعث شده بخش زیادی از آنها دنبال مستاجر جدید باشند. همین مسئله به افزایش نجومی معاملات اجاره مسکن در مشهد و خیلی دیگر از شهرهای کشور منجر شده است.

موضوع شاخص دیگر در بازار اجاره مسکن مشهد، وزن تقریباً متعادل رهن و اجاره بهای ماهانه در قراردادها است.

در دوره­هایی، عمده واحدهای اجاره­­ای به شکل وزن بالای اجاره بهای ماهانه در مقابل وزن پایین مبلغ پول پیش، عرضه می­شد. این حالت معمولاً در دوره­هایی که صاحب خانه­ها تمایلی به سپرده­گذاری مبلغ رهن در بانک­ها ندارند رخ می­دهد. در دوره­هایی هم که نرخ سود واقعی سپرده گذاری بانکی مثبت باشد، وزن رهن کامل افزایش پیدا می­کند.

در حال حاضر اما وضعیت میانه در وزن رهن و اجاره حاکم است. فایل­ها هم دارای مبلغ رهن و هم مبلغ اجاره بها هستند.

وزن اجاره بهای ماهانه چیزی در حدود یک تا دو میلیون تومان است. این رقم بین 20 تا 30 درصد درآمد ماهانه افراد را می­بلعد. البته برای عمده خانوارهای اجاره نشین در شهرهای بزرگ سهم هزینه اجاره مسکن از کل سبد ماهانه هزینه خانوار بالای 40 درصد است. در تهران این رقم از 55 درصد گذشته است.

مستاجرها حاضر هستند همین مبلغ را برای پرداخت قسط وام خرید مسکن استفاده کنند. این در حالی است که بانک مرکزی به دلیل نامشخص و غیرقابل فهم در مقابل پیشنهاد بانک ها برای افزایش سقف وام خرید مسکن مقاومت می­کند.

این کار باعث پرتاب مشکل بازار مسکن به آینده می­شود یعنی «انباشت تقاضای خرید مسکن» و سنگین­تر شدن بار بازار مسکن در آینده.