جنس تقاضای مسکن در حومه مشهد

گزارش «دنیای اقتصاد» از بازار مسکن حومه مشهد حاکی است،‌ تغییر اوضاع قیمت آپارتمان در مرکز استان طی یکسال گذشته باعث شده شهرهای جدید گلبهار و بینالود دسته دیگری از متقاضیان خرید خانه را به خود ببیند. تا پیش از ماه­های اخیر، رشد تند قیمت مسکن در مشهد، تحریک تقاضای سرمایه­ای به سمت خرید ملک در شهرهای جدید (حومه) را موجب شده بود که البته همین حرکت تقاضای توانمند (به لحاظ توان مالی خرید ملک) باعث افزایش سرعت رشد قیمت مسکن در شهرهای جدید شد.

اکنون اما در کنار آن تقاضا، خریداران مصرفی نه با حجم بالا اما به صورت محسوس، به سمت شهرهای جدید اطراف مشهد حرکت کرده­اند.

دو اتفاق باعث گسیل خریداران مصرفی خانه به سمت شهرهای جدید شده است؛ «سلب کامل قدرت خرید مسکن در مشهد» و همچنین «افت قیمت ملک در سراسر ایران طی بهار امسال».

اتفاق اول طی دو سال اخیر به خروج تقاضای مصرفی (خانه اولی­ها و کسانی که قصد تبدیل آپارتمان خود به آپارتمان دیگر را داشتند) از بازار مسکن مشهد منجر شد. اتفاق دوم که در ماه­های اخیر رخ داده است نیز باعث تصمیم متقاضیان مصرفی به خرید در شهرهای جدید شد.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» در عین حال نشان می­دهد در طول این دو سال جهش قیمت مسکن در مرکز استان خراسان رضوی، همواره جریان ضعیفی از حرکت تقاضای مصرفی خرید و اجاره به سمت بازار مسکن شهرهای جدید ایجاد شده بود اما در تابستان امسال، این جریان محسوس شده است که علت آن می­توان همان بازتاب برگشت قیمت مسکن در بهار 1400 از قله قیمتی سال گذشته است.

براساس این گزارش، جنس غالب تقاضای خرید ملک در شهرهای جدید اطراف مشهد، فعلاً سرمایه­ای است. این واقعیت یک ظاهر غلط انداز دارد و یک پشت­صحنه واقعی. ظاهر غلط­انداز «جنس غالب خریدهای ملکی در شهرهای جدید (سرمایه­ای) آن است که «بازار مسکن هنوز در وضعیت جذابیت سرمایه­گذاری حرکت می­کند». اما چنین نیست،‌ پشت­صحنه این موضوع آن است که چون هنوز سهم تقاضای مصرفی در معاملات مسکن شهرهای جدید بسیار ضعیف و اندک است، در نتیجه در حجم بسیار پایین معاملات، هنوز وزن تقاضای غیرمصرفی،‌ بالا نشان می­دهد. اما واقعیت آن است که حجم خریدهای سرمایه­ای در کل بازار کشوری ملک، در مقایسه با سال گذشته افت شدید پیدا کرده است.

برآوردها از نبض فعلی معاملات مسکن در شهرهای جدید اطراف مشهد نشان می­دهد از هر 100 خریدار خانه در بینالود و گلبهار، حدود 40 نفر مصرف­کننده هستند که برای ساکن شدن این آپارتمان­ها را خریداری می­کنند و مابقی تقاضای سرمایه­ای است.

حجم کل معاملات خرید خانه در شهرهای جدید نسبت به سال گذشته افت شدید نشان می­دهد بطوریکه مشاورین املاک در این مناطق حومه­ای از سنگین بودن رکود معاملات در تابستان 1400 می­گویند. با این حال، اگر در سال گذشته بیش از 90 درصد معاملات خرید توسط تقاضای غیرمصرفی انجام می­شد الان، سهم آنها به 60 درصد تنزل پیدا کرده است.

خبرهای دقیق­تر دریافتی توسط خبرنگار «دنیای اقتصاد» از بازار مسکن حومه مشهد حاکی است، تقاضای مصرفی خرید خانه در یک ماه گذشته به صورت محسوس در شهرهای جدید افزایش پیدا کرده است. خریداران مصرفی البته همه ساکن مشهد نیستند بلکه بعضاً از 3 استان سیستان و بلوچستان، قزوین و زنجان به این استان مهاجرت اتفاق افتاده است و این افراد ترجیح می­دهند در حومه مشهد ساکن شوند.

پیشتر، گزارش «دنیای اقتصاد» از نبض قیمت مسکن در استان خراسان رضوی نشان داده بود، سرعت رشد قیمت مسکن در حومه مشهد در سال 99 بیشتر از مرکز استان شده بود.

بعد از جهش قیمت مسکن در سال 98 و ادامه آن در سال 99، معادله تورم مسکن مرکز-حومه در 8 کلان­شهر کشور تغییر پیدا کرد. در تهران، مشهد،‌ شیراز، اصفهان و دیگر کلان­شهرهایی که اطراف آنها شهرهای جدید قرار دارد، در سال گذشته، مهاجرت خریداران مسکن از مرکز یا همان شهر مادر به حومه یا همان شهرهای جدید رقم خورد. این حرکت تقاضای سرمایه­ای باعث شد سرعت رشد قیمت مسکن در حومه زیاد شود و بعضاً از تورم مسکن مرکز جلوتر بزند.

امروز مقایسه تورم بلندمدت مسکن مرکز و حومه نشان می­دهد فاصله­ای که بین قیمت آپارتمان­های شهر مادر و شهرهای جدید اطراف در ابتدای دهه 90 وجود داشت، تا حدودی کم شده است.

این فاصله مثلاً در تهران به این صورت بود که در ابتدای دهه 90 یعنی زمانی که مسکن مهر هنوز در شهرهای جدید ساخته نشده بود، میانگین قیمت آپارتمان در شهرهای جدید حدود یک چهارم میانگین قیمت در شهر مادر بود اما در سال گذشته این فاصله به حدود یک سوم کاهش پیدا کرد.

چنین تغییر فاصله­ای برای مرکز-حومه در استان خراسان رضوی نیز صادق است.

در حاضر جنس تقاضای مصرفی خرید آپارتمان در شهرهای جدید گلبهار و بینالود در اطراف مشهد از دهک­های متوسط با سابقه سکونت در مشهد است. اما مهاجران فرا استانی به حومه مشهد بعضاً از دهک­های پایین­تر از سطح متوسط هستند.

آمارهای رسمی پیش­تر نشان داد متوسط قیمت مسکن در بازار املاک مشهد در ابتدای امسال از سطح 10 میلیون تومان در مترمربع عبور کرده است و 2 برابر شده است.

نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از سطح قیمت آپارتمان­ها در شهرهای جدید اطراف مشهد مشخص می­کند، در این دو شهر جدید همانند حداقل 10 شهر جدید موجود در کشور، واحدهای مسکونی به دو دسته مسکن مهر و غیر مسکن مهر تقسیم می­شود. سطح قیمت در این دو دسته با یکدیگر اختلاف قابل توجهی دارد.

واحدهای مسکونی مهر در حومه مشهد به صورت «قیمت کل» از حدود 300 میلیون تومان آغاز می­شود. البته در فایل­های موجود، آپارتمان­های 99 ساله با قیمت بین 250 تا 300 میلیون تومان نیز دیده می­شود.

واحدهای غیر مسکن مهر نیز در این شهرهای جدید با قیمت 500 میلیون تومان و بالاتر در بازار ملک عرضه می­شوند.

گفته می­شود در رکود فعلی معاملات ملک، تقاضا برای خرید واحدهای مسکن مهر بیشتر از واحدهای دیگر است.

نکته مهم سطح قیمت مسکن در شهرهای جدید، میزان تغییر آن در مقایسه با سال گذشته همین موقع است.

درباره میزان رشد منفی یا رشد مثبت قیمت مسکن در شهرهای جدید اطراف مشهد در فاصله تابستان سال گذشته تا تابستان 1400، تحلیل­های متفاوتی مطرح است. گروهی از واسطه­های ملکی در بازار مسکن این مناطق می­گویند قیمت واحدهای مسکونی در حال حاضر نسبت به پارسال همین موقع تغییری نکرده است. این یعنی تورم نقطه­ای «صفر» در بازار مسکن شهرهای جدید مشهد. این گروه از کاهش حدود 10 درصدی قیمت مسکن در این بازار نسبت به ابتدای 1400 سخن می­گوید.

اما گروه دیگری اینطور تحلیل می­کنند که متوسط قیمت واحدهای مسکونی مهر و غیرمهر در حومه مشهد نسبت به نقطه اوج قیمت­ها در سال گذشته، 20 تا 30 درصد بیشتر است.

بررسی­های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می­دهد، کاهش محسوس قیمت مسکن در ماه­های گذشته از سال 1400، به واقعیت نزدیک­تر است. در عین حال، تورم نقطه­ای 30 تا 40 درصدی مسکن نیز می­تواند صحت داشته باشد چرا که در بازار مسکن تهران، هم اکنون سطح قیمت میانگین (مترمربعی نزدیک به 31 میلیون تومان)، 40 درصد بیشتر از سال گذشته همین موقع است.

آنچه باعث شده میزان تورم نقطه­ای مسکن به زیر 50 درصد سقوط کند، روند ماهانه کاهش قیمت مسکن طی بهار امسال در تهران و دیگر کلان­شهرهای کشور است.

تورم نقطه­ای مسکن در سال گذشته در خیلی از شهرهای بزرگ کشور بالای 100 درصد بود.

اوضاع مسکن‌­سازی دولتی در حومه مشهد

به گزارش «دنیای اقتصاد» بازار مسکن حومه مشهد به میزان بسیار زیادی تحت تاثیر طرح­های دولتی خانه­سازی قرار دارد.

این اثرپذیری از اواسط دهه 80 تا کنون شکل گرفته است. در سال 86 با اجرای طرح مسکن مهر و ساخت بیش از 400 هزار واحد مسکونی در شهرهای جدید کشور، بازار مسکن این شهرها به شدت دگرگون شد. تعداد واحدهایی که در این شهرهای جدید در قالب مسکن مهر ساخته شد بعضاً در بعضی از همین شهرها به اندازه کل واحدهای مسکونی بود که از دهه 70 به بعد (از سال تاسیس شهرهای جدید در کشور) ساخته شده بود. بنابراین طبیعی بود طرح مسکن مهر، بازار مسکن شهرهای جدید را تحت تاثیر قرار دهد. در دو سه سال اخیر نیز طرح ساخت مسکن ملی، در شهرهای جدید، این اثرگذاری و اثرپذیری را تشدید کرد.

در شهر جدید گلبهار 30 هزار واحد مسکونی مهر ساخته شده است و در قالب طرح مسکن ملی نیز ساخت 15 هزار واحد مسکونی جدید در دستور کار قرار گرفته است.

سهم شهر جدید گلبهار از طرح مسکن ملی 4500 واحد مسکونی اعلام شده است.

جمعیت ساکن در شهر جدید گلبهار مطابق آخرین آمار رسمی که مربوط به ابتدای سال 98 است، به میزان 50 هزار نفر است اما جمعیت ساکن در شهر جدید بینالود بسیار کمتر از این و معادل 5 هزار نفر است.

به این ترتیب مشخص است که جمعیت ساکن در حومه مشهد بسیار ناچیز است علیرغم آنکه این مناطق شهری ظرفیت بالایی برای پذیرش جمعیت دارند.

در کل شهرهای جدید، جمعیت ساکن در آنها کمتر از نصف ظرفیت سکونتی در این شهرها است.

علت اصلی، نبود سیستم حمل و نقل عمومی سریع، انبوه و ارزان بین حومه و مرکز است.

متروی شهر جدید گلبهار قرار است سال 1402 به اتمام برسد که البته از این نوع وعده­ها طی دولت­های قبلی، به کرات برای دیگر شهرهای جدید داده شده اما بسیار دیرتر از وعده­ها به سرانجام رسیده است.

راه­اندازی قطار سبک برون شهری برای نقل و انتقال ساکنان شهرهای جدید به شهر مادر می­تواند در جذابیت بخشی به این مناطق برای سکونت دهک­های متوسط و حتی دهک­های متوسط رو به بالا،‌ موثر واقع شود.

در حومه کلان­شهرهای مدرن دنیا، سرعت مهاجرت پردرآمدها به حومه طی دو سال گذشته بیشتر از سایر طبقات اجتماعی بوده است. علت آن، رقابتی بودن خدمات سکونتی حومه با شهر مادر است.