مسکن دولتی؛ تنش­ ساز یا چالش ­زدا؟

رئیس جمهوری این طرح را با استناد به قانون جهش تولید و عرضه مسکن مصوب نیمه اول امسال، در دستور کار گذاشته است.

رئیسی معتقد است، مشکل بازار مسکن و آنچه باعث جهش قیمت مسکن در تهران و دیگر شهرهای کشور شد، کمبود عرضه جدید است.

در مشهد طی یکسال اخیر قیمت مسکن بیش از 100 درصد افزایش پیدا کرد. تورم مسکن در کل کشور طی 9 ماه اول پارسال نزدیک به 100 درصد گزارش شده است.

دولت جدید سیاست رونق ساخت انبوه مسکن به میزان 4 میلیون واحد طی 4 سال را دنبال می­کند با این هدف که افزایش عرضه سبب کاهش قیمت مسکن شود.

اگر این طرح جوابگو باشد، از الان باید توانسته باشد با متقاضیان خرید خانه ارتباط برقرار کرده باشد.

استقبال عمومی از طرح مسکن سازی یک میلیونی به معنی «نیاز واقعی بازار مسکن به این طرح» و «اثرگذاری اجرای آن بر تورم مسکن» خواهد بود.

اما بررسی­های «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می­دهد، سمت تقاضا تکیه آنچنانی بر این طرح ندارد و اصلا، بازار مسکن و فعالانش، روی این طرح حساب نکرده­اند.

آگاهی سطحی واسطه‌های بازار مسکن از طرح

اولین نشانه از بی ­تفاوتی فعالان بازار مسکن به طرح دولت برای ساخت و تولید انبوه مسکن، «آگاهی سطحی و بسیار ضعیف واسطه­ های بازار مسکن نسبت به طرح است».

واسطه ­های بازار مسکن در حدی از طرح مسکن ­سازی یک میلیونی اطلاعات دارند که مردم عادی به آن آگاهی دارند. این اطلاعات در حد «برنامه ساخت یک میلیون واحد» است.

کارشناسان درباره این میزان آگاهی از طرح مسکن­ سازی، معتقدند: اگر متقاضیان امیدوار به حل مشکل با طرح ساخت انبوه خانه دولتی بودند، الان باید اطلاعاتی به مراتب بیشتر از یک تیراژ اسمی از زبان رابطین خریدار و فروشنده آپارتمان در بازار مطرح شده بود. اما این اتفاق رقم نخورده است.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، نتایج گفته ­های واسطه ­های بازار مسکن درباره آثار احتمالی اجرای طرح یک میلیون مسکن ­سازی در کشور حکایت از آن دارد که این طرح به جای آنکه چالش ­زدا باشد، ممکن است تنش ­ساز باشد.

اگر طرحی در بخش مسکن قرار باشد چالش­ زدا باشد در گام اول باید بتواند روند رشد قیمت مسکن را متوقف کند و مسیر دسترسی خانواده ­ها به مسکن را تسهیل و کوتاه کند.

طبق آمارهای رسمی در کل کشور بیش از 30 سال طول می­کشد که خانوارها از طریق پس­ انداز حقوق و دستمزد ماهانه ­شان بتوانند صاحب یک واحد مسکونی شوند. البته این میزان انتظار برای صاحب­خانه شدن با فرض ثابت بودن قیمت مسکن یا رشد قیمت به اندازه افزایش دستمزد است. این فرضیه البته فرضیه محال است چرا که طی یک دهه گذشته متوسط تورم مسکن تقریباً به اندازه 5/1 برابر رشد دستمزدها بوده است.

به این ترتیب، بزرگترین چالش خریداران مسکن و خانوارهای فاقد مسکن آن است که قیمت مسکن تحت کنترل باشد.

امیدی به چالش‌زدا بودن طرح نیست؟

اما آنطور که واسطه­های بازار معاملات خرید آپارتمان در مشهد می­گویند، امیدی به چالش­زدا بودن طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال وجود ندارد.

علت آن است که این واحدها با متقاضیان خرید خانه ارتباط برقرار نمی­کند.

در مقابل، نگرانی­ها عمدتاً درباره «تنش­ساز بودن طرح دولت در بخش مسکن» است.

منظور از تنش­ساز بودن طرح ساخت سالانه یک میلیون مسکن، تبعات نامرئی این طرح بر قیمت مسکن است.

مهمترین تنش پنهان در این طرح، تاثیر بر قیمت مصالح ساختمانی است.

طی یکسال گذشته رشد قیمت مصالح ساختمانی در بازار فروش نهاده­های تولید مسکن، تند و بیشتر از سال­های قبل بوده است.

در یکسال اخیر میانگین قیمت مصالح ساختمانی بیش از 100 درصد افزایش پیدا کرد. این رقم برای آهن­آلات تا 2 برابر گزارش شده است.

در همین نیمه اول امسال، قیمت میلگرد و سیمان ظرف یک ماه، بیش از 70 درصد افزایش پیدا کرد بطوریکه خاموشی­های مکرر کارخانه­ها و تعطیلی­های کرونایی علت این رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی اعلام شد.

وضعیت بحرانی بازار مصالح ساختمانی

بازار مصالح ساختمانی به نظر می­رسد از بازار مسکن بحرانی­تر است. در این حالت، افزایش فشار تقاضای خرید مصالح ساختمانی ناشی از اجرای طرح یک میلیون مسکن­سازی در سال، می­تواند نیروی محرکه جدیدی برای رشد قیمت مصالح ساختمانی ایجاد کند و بازار نهاده­های تولید مسکن را از دسترس سازنده­ها و تولیدکنندگان مسکن و ساختمان خارج کند.

واسطه­های بازار معاملات مسکن مشهد در این باره تصریح می­کنند، ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال به معنی افزایش تیراژ ساخت مسکن به میزان 3 برابر 5 سال گذشته است.

در 5 سال گذشته در شهرهای کشور کمتر از 400 هزار واحد مسکونی به صورت میانگین در سال احداث شد. تولید کارخانه­های ساخت مصالح ساختمانی در این سال­ها با رکود چندین ساله بازار ساخت و ساز، منعطف و هماهنگ شده بود. اما اگر الان قرار باشد تیراژ ساخت ناگهان 2 برابر شود، در این صورت باید ظرفیت تولید مصالح ساختمانی نیز 2 برابر شود. این در حالی است که این آمادگی برای افزایش تولید وجود ندارد و در نتیجه افزایش تقاضای مصالح ساختمانی سبب افزایش قیمت آن می­شود.

در این میان، مشکل تامین منابع اعتباری برای تامین تسهیلات ساخت مسکن نیز چالش دیگری است که ابعاد آن دامن کل اقتصاد را خواهد گرفت.

به اعتقاد واسطه­های بازار مسکن مشهد، طرح مسکن­سازی یک میلیونی بر روی دو موتور زمین دولتی و وام بانکی سوار و استوار است.

حدود دو سال پیش که قیمت تمام شده ساخت مسکن 100 مترمربعی، 300 میلیون تومان بود، دولت وعده داد 100 میلیون تومان برای ساخت هر واحد مسکونی در طرح انبوه­سازی مسکن پرداخت می­کند.

امروز قیمت تمام شده به حداقل 600 تا 700 میلیون تومان و متوسط، یک میلیارد تومان رسیده است و البته در بودجه امسال، مصوب شده برای ساخت مسکن حداقل 200 میلیون تومان وام ساخت بدون سپرده پرداخت شود.

این میزان وام، 360 هزار میلیارد تومان اعتبار بانکی نیاز دارد؛ رقمی که از عهده خیلی از بانک­ها خارج است.

کارشناسان بانکی در این باره تاکید می­کنند برخی بانک­ها در بازار شبانه استقراض بین بانکی، گیرنده هستند و این یعنی نبود اعتبار بلندمدت نزد بانک­ها برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن.

چیزی شبیه به مسکن مهر

به گزارش «دنیای اقتصاد»، در بازار مسکن مشهد، تعبیر کلی آن است که طرح مسکن­سازی یک میلیونی همان طرح مسکن مهر است و فقط اسم آن عوض شده است.

در مسکن مهر، ساخت و سازها بیش از 15 سال طول کشید و هنوز هم، ساخت حدود 100 هزار واحد مسکونی از این طرح بعد از این همه مدت تمام نشده است.

در مشهد همچون بازار مسکن خیلی از کلان­شهرها، پیش­بینی می­شود طرح رئیسی تاثیری بر قیمت واحد مسکونی نداشته باشد.

بی­تاثیر بودن طرح مسکن­سازی دولتی بر روند رشد قیمت مسکن در شرایطی مطرح می­شود که به گفته کارشناسان اقتصادی رشد قیمت مسکن از جایی خارج از بازار مسکن شارژ شد.

رشد نقدینگی از یک سو و آثار اقتصادی و نفتی خروج ترامپ از برجام از سوی دیگر دست به دست هم داد تا تورم مسکن در مشهد از نیمه سال 98 رو به افزایش بگذارد.

اکنون عاملی از درون بازار مسکن آن هم افزایش عرضه جدید نمی­تواند مشکل رشد قیمت مسکن را حل کند.

مشاوران املاک بازار مسکن مشهد، علت رکود سنگین معاملات خرید و فروش آپارتمان را بالا ماندن سطح قیمت مسکن و ارزان نشدن آن عنوان می کنند.

این در حالی است که خانه­سازی دولتی طبق تجربه مسکن مهر، اثری بر قیمت مسکن ندارد.

اما با فرض آنکه ساخت یک میلیون مسکن در سال تحت هر شرایطی ولو ناقص استارت بخورد در این صورت اوضاع بازار می­تواند در مسیر بهبود، برگشت کند.

فعالان بازار مسکن مشهد از دولت می­خواهند قبل از جانمایی زمین­های قابل اختصاص به طرح یک میلیون مسکن سازی، خدمات در دسترس این زمین­ها را سنجش کنند.

در شهر جدید پرند سال­ها پیش که ساخت و سازهای مسکن مهر استارت خورد، زمین­هایی برای ساخت انتخاب شد که نه آب داشت، نه گاز و نه برق.

در شهرهای جدید اطراف مشهد نیز شبیه همین مشکلات وجود داشت.

متقاضیان مسکن در مشهد مشکل دیگر طرح مسکن­سازی یک میلیون واحدی را قطع ارتباط آن با نیاز حمل و نقلی ساکنان شهرهای جدید اطراف مشهد و دیگر کلان­شهرها عنوان می­کنند و معتقدند دولت باید بتواند تکلیف حمل و نقل  سریع، انبوه و ارزان را در شهرهای جدید روشن کند تا بلکه اندک تاثیر مثبتی از محل طرح مسکن سازی دولت قابل برآورد و حساب و کتاب باشد.

سه توصیه مشاوران املاک مشهد به دولت

مشاوران املاک در بازار مسکن مشهد براساس تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» سه توصیه مهم به دولت دارند.

نکته اول، هدایت سرمایه­های ساختمانی به بافت­های فرسوده مشهد است. با این کار، ریسک ساخت و ساز روی زمین­های فاقد خدمات در بیرون شهرها به صفر می­رسد.

توصیه دوم، تعیین تکلیف سریع خانه­های خالی در مشهد است.

در کلان شهر مشهد نیز همچون تهران، پدیده خانه­های خالی بیداد می­کند.

این خانه­ها باعث کاهش عرضه واحد مسکونی فروشی در بازار می شود چون اثر دومینویی دارد.

نکته سوم نیز استفاده از ابزارها و نهادهای تامین مالی در بورس به نفع رونق ساخت مسکن است.

یکی از مهمترین ابزارها، صندوق زمین و ساختمان است. سازنده­ها با تشکیل صندوق زمین و ساختمان، منابع مالی مورد نیازشان را از محل فروش یونیت­های سرمایه­گذاری به فعالان بورس تامین می­کنند.

تامین مالی بورسی ساخت و ساز، آن ریسک مرتبط به انتشار خط اعتباری توسط بانک مرکزی را به صفر می­رساند.

در طرح مسکن مهر بانک مرکزی 45 هزار میلیارد تومان خط اعتباری تخصیص داد و به همین میزان باعث رشد پایه پولی و تشدی تورم شد.

تخصیص خط اعتباری در این دولت اقدامی بسیار پرریسک برای مدیران است چرا که راه بورسی برای تامین مالی بخش مسکن وجود دارد؛ راهی که هیچ تاثیر تورمی ندارد و حتی باعث کاهش تورم مسکن می­شود. این صندوق­ها تقاضای سرمایه­ای را نیز از بازار مسکن خارج می­کند.