خریدهای کنسلی در بازار مسکن

به گزارش «دنیای اقتصاد»، به رغم تصویب افزایش سقف وام خرید مسکن در تاریخ 24 شهریور ماه، بخشنامه اجرایی این مصوبه، تازه، چهارشنبه گذشته از سوی بانک پرداخت کننده این تسهیلات به شعب سراسر کشور ابلاغ شد. با این حال، طی این دو هفته، بازار به این رویداد اعتباری واکنش­هایی نشان داده است. واکنش­ها در کلان­شهرها، متفاوت از شهرهای کوچک است.

استان خراسان رضوی به لحاظ تغییر و تحولات بازار مسکن شباهت زیادی به استان تهران دارد؛ فاصله قابل توجه بین قیمت مسکن حومه و مرکز که در تهران خودنمایی می­کند در مقیاس کمتر اما محسوس، برای «مشهد و حومه­اش» نیز مصداق دارد.

طبق آمارهای در اختیار «دنیای اقتصاد» از آخرین سطح قیمت میانگین مسکن در مشهد و حومه، در حال حاضر متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در مشهد حول و حوش 14 میلیون تومان است. این رقم البته براساس قیمت پیشنهادی در فایل­های فروش (در نوبت معامله) بدست آمده است و هنوز مرکز آمار ایران اطلاعات رسمی درباره قیمت قطعی فروش آپارتمان در بهار و حتی تابستان 1400 را اعلام نکرده است. اما سطح قیمت پیشنهادی فروشنده­ها در این وضعیت می­تواند بیانگر سطح قیمت مسکن تا حدود زیادی باشد.

در حومه مشهد نیز میانگین قیمت واحدهای مسکونی فروشی در سطح پایین­تر از 10 میلیون تومان نوسان می­کند.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» در کنار دسترسی به داده­های مربوط به قیمت پیشنهادی فایل­های فروش آپارتمان در مشهد حکایت از آن دارد که در بنگاه­های املاک، فایل­های در نوبت عرضه با قیمت کل بالای یک میلیارد تومان (میانگین یک میلیارد و 200 میلیون تومان) تا 2 میلیارد تومان بسته به مناطق متوسط و لوکس شهر، به متقاضیان خرید پیشنهاد می­شود.

آنطور که واسطه­های بازار مسکن می­گویند، مخاطبان فایل­های حول و حوش یک میلیارد تومان به «خبر افزایش سقف وام مسکن» واکنش نشان داده­اند.

بازار معاملات مسکن مشهد نیز مثل تهران در رکود سنگین قرار دارد. با این حال، از بین سه دسته متقاضی که شامل «تقاضای سرمایه­گذاری»، «تقاضای خرید خانه اول» و «تقاضای خرید تبدیلی» می­شود، دسته سوم فعلاً بیشتر از دو دسته دیگر در بازار حضور دارد.

دسته اول طی یک ماه گذشته، چندان فعال نبوده است چون این گروه مستقیم از «انتظارات تورمی» و «تحولات مرتبط با مذاکرات»، سیگنال می­گیرد و با توجه به اینکه در هفته­های گذشته، این پارامتر خط­دهنده، تغییر و نوسان محسوسی نداشته است بنابراین، متقاضیان این دسته نیز فعلاً در وضعیت صبر و انتظار قرار دارند.

مشاوران املاک براساس تجربه­شان می­گویند حتی در صورت افزایش دوباره خریدهای سرمایه­ای در بازار ملک، بعید است این گروه ارتباط آنچنان معناداری با وام­های جدید خرید مسکن پیدا کنند و به نظر می­رسد خریداران سرمایه­ای همواره مستقل از وام، عمل می­­کنند.

از طرفی، دسته دوم نیز بخاطر جهش­های مکرر حداقل دو سال گذشته دچار سلب قدرت خرید شده­اند. خانه­اولی­ها حتی اگر سقف جدید وام برایشان قابل قبول باشد، اقساط ماهانه آن نمی­تواند مقبول این دسته بیفتد.

فعلاً دسته سوم در حال دیده­بانی وام­های جدید مسکن است.

راهنمای خرید مسکن با وام در مشهد

سبد متنوع وام­های جدید مسکن بعضاً ممکن است باعث تحلیل اشتباه متقاضیان خرید نسبت به نحوه انتخاب یکی از آنها شود.

وام­های خرید براساس جمعیت شهرها سه دسته هستند که هر دسته، امکان دریافت انفرادی یا زوجین دارد. از طرفی، به هر کدام از وام­های خرید، یک فقره وام جعاله نیز تعلق می­گیرد. بنابراین ماتریسی از وام­های خرید خانه در استان خراسان رضوی وجود دارد که بسته به اینکه متقاضی، در کدام شهر (مرکز یا حومه) زندگی می­کند و به چه صورتی می­خواهد وام را دریافت کند، می­تواند یکی از آنها را دریافت کند. وام­های جدید از طریق خرید اوراق قابل دسترسی و استفاده است.

به ازای هر 500 هزار تومان ارزش وام، باید یک فقره اوراق خریداری کرد که قیمت اوراق در حال حاضر بین 65 تا 68 هزار تومان در نوسان است. البته تا پیش از تصویب افزایش سقف وام خرید مسکن بخاطر نبود تقاضا برای تسهیلات، قیمت اوراق بین 40 تا 50 هزار تومان در نوسان بود.

سقف وام خرید مسکن در مشهد به 160 میلیون تومان رسیده است. اگر زوجین به صورت 2تایی برای دریافت تسهیلات اقدام کنند، این وام با ضریب 2 یعنی معادل 320 میلیون تومان به آنها تعلق خواهد گرفت. به هر یک از وام­های 160 میلیونی و 320 میلیون تومانی نیز در صورت نیاز فرد، یک فقره وام 80 میلیون تومانی جعاله مسکن تعلق می­گیرد.

به این ترتیب در بازار مسکن مشهد با توجه به سطح فعلی قیمت آپارتمان­ها و سقف تسهیلات ترکیبی (مجموع وام خرید و وام جعاله)، قدرت خرید وام انفرادی حدود 17 مترمربع و قدرت خرید وام زوجین نیز حدود 28 مترمربع خواهد بود. این دو حالت به ترتیب معادل 20درصد و 33 درصد از بهای خرید یک واحد مسکونی 85 مترمربعی است.

اقساط وام­های ترکیبی 240 میلیونی و 400 میلیون تومانی نیز به ترتیب معادل 4 میلیون و 600 هزار تومان و 7 میلیون و 200 هزار تومان است.

بررسی­های «دنیای اقتصاد» درباره میزان اثرگذاری و نحوه برقراری ارتباط متقاضیان خرید مسکن با این تسهیلات نشان می­دهدف اقساط ماهانه این وام­ها خارج از استطاعت خانه­اولی­ها است. اما گروهی که برای تبدیل آپارتمان خود به ملک بهتر در بازار مسکن مشهد حضور دارند، سراغ این وام­ها را می­گیرند.

واسطه­های بازار مسکن از کنسلی برنامه بخشی از خریداران آپارتمان در روزهای گذشته خبر می­دهند. این گروه درصدد است با دریافت اوراق وام مسکن نسبت به خرید آپارتمان اقدام کند.

این گروه افرادی هستند که به دنبال کاهش عمربنای واحد مسکونی فعلی خود یا افزایش مساحت یا انتقال محل سکونت به محله بهتر هستند. تبدیلی­های بازار مسکن شامل این سه حالت می­شود.

طبق اعلام واسطه­های بازار مسکن، یک امیدواری نسبی در دسته تقاضای تبدیلی بواسطه افزایش سقف وام مسکن بوجود آمده است و کنسلی­ها از همین رو، صورت می­گیرد. البت در مناطق ارزان بازار مسکن مشهد نیز بعضاً پرس و جوهایی از سمت متقاضیان مصرفی یا همان خانه­اولی­ها درباره فایل­های مناسب دریافت وام خرید، صورت می­گیرد. اما ظاهراً، فعلاً این واکنش در حد همان پرس و جو است.

در بازار معاملات مسکن مشهد، حجم فایل یا همان فروشنده بیشتر از تقاضا است. علت این سبقت به «خروج نسبی تقاضای سرمایه­ای» از بازار طی هفته­های گذشته برمی­گردد.

این سبقت فروشنده از خریدار در بازار املاک مرکز استان خراسان رضوی بر سرعت رشد قیمت مسکن نیز تاثیر گذاشته است.

تورم 100 درصدی مسکن در سال گذشته، اکنون به تورم 21درصدی تبدیل شده است. سرعت رشد قیمت مسکن در مشهد به یک پنجم سال گذشته کاهش پیدا کرده است به این معنا که در شهریور امسال، میانگین قیمت پیشنهادی فایل­های فروش آپارتمان در مشهد حدود 21 درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته افزایش یافت.

در حومه مشهد اما شرایط کمی متفاوت است. در حومه، قدرت خرید وام­های انفرادی و زوجین به ترتیب معادل 22 مترمربع و 35 مترمربع است.

سقف وام ترکیبی خرید مسکن در حومه مشهد به 200 میلیون تومان رسیده است که شامل 120 میلیون وام خرید و 80 میلیون تومان وام جعاله می­شود. سقف وام ترکیبی برای استفاده در حالت زوجین نیز به 320 میلیون تومان رسیده است. اقساط این دو وام به ترتیب 4 میلیون تومان و 6 میلیون تومان است.

تحقیقات میدانی نشان می­دهد، در حومه مشهد تعداد خانه­اولی­هایی که سراغ فایل مناسب وام خرید را می­گیرند از مرکز زیاد تر است.

رکود مسکن در حومه مشهد سنگین­تر از مرکز است چون در ماه­های اخیر خریدهای سرمایه­ای در حومه بیشتر از مشهد شده بود و اکنون که تقاضای سرمایه­ای از بازار عقب نشسته، کسادی بازار مسکن شهرهای جدید و مابقی حومه مشهد، عمیق­تر از مرکز استان است.

پیام به سیاست­گذار؛ اقساط سنگین است

وام جدید خرید مسکن به جای آنکه خانه­اولی­ها را خانه­دار کند، مورد مصرف تبدیلی­های بازار مسکن شده است. این یعنی آنکه این تسهیلات به هدف نخورده است و سیاست­گذار دچار خطای سیاستی شده است.

خطای سیاستی این است که وام­های خرید مسکن خارج از استطاعت خریداران اصلی است. وام در استطاعت دو ویژگی دارد؛ قدرت خرید مناسب حداقل معادل 50 درصد بهای خرید یک واحد مسکونی و قسط مناسب حداکثر به میزان 30 درصد درآمد ماهانه خانوارها.

تسهیلات جدید هیچ کدام از این دو ویژگی را ندارد و این یعنی، تداوم ناکارآمدی وام­های جدید خرید مسکن.

ناکارآمدی وام­ها از منظر قسط ماهانه در شهرهای کوچک و متوسط به مراتب بیشتر از شهرهای بزرگ است. چون درآمد ماهانه خانوارها در شهرهای کوچک پایین­تر از دیگر شهروندان ساکن در دیگر شهرهای کشور است.

کارشناسان برای حل معادله موجود دو توصیه به سیاست­گذار دارند.

بانکدارانی که سابقه سیاست­گذاری در حوزه تامین مالی مسکن را دارند معتقدند دولت باید ابتدا برای کنترل تورم عمومی به زیر 20 درصد، اقدام کند. با کاهش نرخ تورم، قدرت اقتصادی خانوارها ترمیم می­شود و امکان پرداخت قسط وام مسکن برای بخشی از خانوارهای مستاجر فراهم می­آید.

کاهش تورم جز از طریق تامین مالی غیرتورمی کسری بودجه، امکان پذیر نیست.

اما توصیه دوم کارشناسان، شکستن حصر موجود در بازار مسکن است.

مجموعه گسترده­ای از واحدهای مسکونی در بازار مسکن کشور بخصوص در کلان­شهرها، در حبس خریداران سرمایه­ای قرار گرفته است. این واحدها طی دو سه سال گذشته خریداری شدند و اکنون نه فروخته می­شوند و نه اجاره داده می­شوند. بازار معاملات مسکن از این واحدها محروم مانده است.

اگر این حصر شکسته شود، عرضه فایل­های فروش حداقل 2 برابر وضع موجود می­شود و آن وقت است که قیمت مسکن روند تخلیه حباب قیمتی را طی می­کند و کاهش پیدا می­کند. با کاهش قیمت مسکن، افراد می­توانند از وام انفرادی به جای وام زوجین استفاده کنند چون قدرت خرید وام­ها با کاهش قیمت، افزایش پیدا می­کند. در این صورت، قسط کمتر یعنی قسط وام انفرادی برای متقاضیان قابل پرداخت است.

این شکست حصر با مالیات سالانه بر املاک، امکان پذیر است.