سبقت ملکی مشهد از تهران

نقشه حرارتی بازارهای زمین و مسکن و حتی اجاره آپارتمان در پهنه کشوری مشخص می­کند اکثر استان­های نیمه غربی دارای قیمت­های بالا (پرحرارت) هستند اما در نیمه شرقی، هیچ استانی به اندازه خراسان رضوی، منطقه گران بازار ملک محسوب نمی­شود.

یک بررسی از سطح قیمت مسکن در استان­های واقع در نیمه شرقی ایران اینطور می­گوید که سایر استان­های بالا و پایین خراسان رضوی، به اندازه حدود یک سوم این استان، قیمت دارد. به معنای ساده­تر متوسط قیمت واحدهای مسکونی در استان­های خراسان جنوبی، خراسان شمالی و سیستان و بلوچستان و کرمان و حتی یزد معادل نصف متوسط قیمت واحدهای مسکونی در استان خراسان رضوی است. در این استان پرحرارت، قیمت خانه مترمربعی بالای 7 میلیون تومان است اما متوسط قیمت در مابقی، حول و حوش 3 میلیون تومان اعلام شده است.

مهمترین دلیل این برتری قیمت ملک در استان خراسان رضوی نسبت به استان­های همجوارش، «اوضاع مشهد به عنوان یک کلان­شهر» است. وزن معاملاتی و قیمتی املاک مشهد در کل استان، سطح قیمت کل را بالا برده و باعث پیشتازی این استان نسبت به استان­های مجاورش شده است.

 بعداز استان خراسان رضوی، گرانترین استان در بازار مسکن نیمه شرقی کشور، استان خراسان شمالی و پس از آن استان یزد است.

آخرین آماری که مرکز آمار ایران از بازار املاک کشور بتازگی منتشر کرده، مربوط به آخرین فصل سال 1399 یعنی زمستان گذشته می­شود.

این داده­ها حاوی سه پیام مشخص درباره بازار مسکن تهران، کلان­شهرها و کشور است.

اولین پیام مربوط به پایتخت

اولین پیام به کاهش نسبی روند رشد قیمت مسکن در پایتخت مربوط است. زمستان پارسال به دنبال سکته­ای که در نبض قیمت پاییز 99 ناشی از ریزش ناگهانی انتظارات تورمی در آن مقطع اتفاق افتاد، میزان تورم ملکی افت کرد. تا پیش از نیمه دوم سال 99، شیب رشد قیمت آپارتمان در تهران بالای 110 تا 112 درصد بود. منظور از این شیب، رشد نقطه­ای است که تغییرات قیمت در هر ماه از سال نسبت به ماه مشابه در سال قبل را نشان می­دهد. با این حال، در زمستان پارسال این نرخ رشد برای بازار مسکن تهران به نزدیک 100 درصد رسید که البته در برخی ماه­های همان فصل، نرخ رشد نقطه­ای قیمت مسکن 2 رقمی هم شد.

پیام دوم: سبقت مشهد در رالی قیمت

پیام دوم به اوضاع در کلان­شهر مشهد اختصاص دارد. طبق گزارش مرکز آمار ایران، بازار مسکن مشهد در رالی رشد قیمت، از تهران سبقت گرفته است. این سبقت بعد از حدود دو سال و در اواخر سال گذشته رقم خورد.

زمستان سال گذشته تورم مسکن مشهد –مرکز استان خراسان رضوی- به لحاظ تغییرات نقطه­ای قیمت به 130 درصد رسید. این در حالی است که تورم مسکن در تهران در همین زمان مشابه، 107 درصد بود. اگر چه قیمت­ آپارتما­ن­های مشهد داغ­تر از تهران شده اما رکود خرید خانه در این کلان­شهر شرقی، کمتر از پایتخت گزارش می­شود.

در آخرین فصل از سال 99، حجم معاملات خرید و فروش واحد مسکونی در مشهد درست نصف شد (50 درصد نسبت به فصل مشابه در سال 98 کاهش یافت). در پایتخت اما طی همین مدت به میزان 68 درصد از حجم معاملات خرید خانه کم شد.

تحلیل این تفاوت نرخ­ها بین دو بازار مسکن حاکی است، تقاضای سرمایه­ای خرید ملک در تهران از نیمه دوم سال 99 رو به کم شدن گذاشت به دو دلیل. دلیل اول، پرشدن ظرفیت رشد قیمت در این بازار بود و دلیل دوم نیز چشم­انداز تغییر و تحولات برجامی که اینطور به فعالان بازار مسکن تهران سیگنال داد که احتمال احیای برجام و لغو تحریم­ها بیشتر از تداوم وضعیت دو سال گذشته است. در نتیجه، حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران که طی یکی دو سال گذشته کاملاً متاثر از وجود خریداران سرمایه­ای بود، کمتر و کمتر شد. افت بیشتر (منفی 68 درصدی) حجم معاملات خرید آپارتمان در تهران طی زمستان پارسال (نسبت به زمستان 98) به کندشدن سرعت رشد قیمت مسکن در این کلان­شهر منجر شد.

در مشهد اما از یک سو وجود نسبی تقاضای مصرفی بیشتر برای خرید خانه نسبت به تهران و از سوی دیگر انتظار در این بازار برای رسیدن سطح قیمت به فاصله قبلی­اش نسبت به سطح قیمت خانه­ها در تهران هم باعث رکود کمتر خرید آپارتمان و هم باعث صعود بیشتر قیمت آپارتمان­های مشهد شد.

در سال 98 نسبت قیمت املاک تهران به سایر کلان­شهرها به نزدیک عدد 4 رسید. علت آن بود که بازار مسکن دیگر کلان­شهرها در سال 97 و ابتدای 98 دچار رشد قیمت به میزان رشد قیمت املاک کلان شهر تهران نشد. در نتیجه، جهش­های مکرر قیمت مسکن تهران، این نسبت یا همان فاصله قیمت را افزایش داد. اما از نیمه سال گذشته، این نسبت به زیر عدد 3 برگشت اما هنوز هم باید کاهش پیدا کند.

مشهدی­ها خانه­های پیرتر می­خرند؟

به گزارش «دنیای اقتصاد»، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در استان خراسان رضوی در آخرین فصل از سال گذشته به 7 میلیون و 300 هزار تومان رسید یعنی چیزی در حدود کمتر از یک سوم سطح قیمت آپارتمان در تهران. در آن فصل، سطح قیمت املاک مسکونی استان خراسان رضوی 137 درصد نسبت به زمستان سال قبل از آن افزایش یافت. این در حالی است که تورم مسکن استان تهران در این فاصله 108 درصد گزارش شده است. مشخص است که نه تنها مشهد که استانی که مشهد مرکز آن است هم در رالی قیمت ملک از تهران سبقت گرفته است. در فصل مورد گزارش، خرید و فروش آپارتمان در استان خراسان رضوی به میزان 42 درصد افت کرد. در استان تهران اما رکود 68 درصدی حاکم بود.

ساکنان استان خراسان رضوی در مقایسه با ساکنان استان تهران، خانه­های با عمربنای بیشتر خریداری می­کنند. علل این موضوع هم به تیراژ ساخت مسکن و هم به سبک زندگی در نقاط مختلف کشور مربوط است. متوسط عمر بنای واحدهای مسکونی در بازار معاملات مسکن استان خراسان رضوی 17 سال و در استان تهران 11 سال است. اختلاف سنی واحدهای فروش رفته بین دو استان زیاد است.

استان خراسان رضوی 2 درصد در معاملات کشوری مسکن سهم دارد و تهران 30 درصد.

سطح قیمت واحدهای مسکونی مشهد نیز در فصل پایانی سال گذشته به 9 میلیون و 500 هزار تومان رسید یعنی حدود 2 میلیون تومان بیشتر از میانگین قیمت مسکن استان. نکته جالب توجه، سرعت یکسان رشد قیمت در همه شهرهای استان خراسان رضوی است بطوریکه در مشهد نیز مثل تهران، تورم نقطه­ای مسکن 130 درصدی ثبت شده است. رکود معاملات خرید خانه اما در مشهد به عنوان مرکز استان، کمتر از سایر شهرهای استان است.

باز علت مشخص است و به سطح توانایی مالی و جنس خرید خانه بین شهرهای مختلف استان خراسان رضوی مربوط است. در این استان، خریدهای سرمایه­ای ملک در مرکز استان بیشتر از سایر شهرها بوده است چون که انتظار رشد قیمت در مرکز بیشتر از دیگر شهرها است. بنابراین در زمستان پارسال که انتظارات تورمی _چشم انداز قیمت ها- کاهشی شد، طبیعی بود در کلان شهر مشهد، یک عده از متقاضیان سرمایه­ای از خرید ملک دست بکشند. اما چون در شهرهای دیگر استان، خریدها عمدتاً مصرفی است، افراد خیلی به انتظارات تورمی یا انتظارات کاهشی واکنش نشان نمی­دهند.

قیمت عجیب زمین در مشهد

مرکز آمار ایران قیم عجیب و غریبی از قیمت زمین مسکونی در مشهد اعلام کرده است؛ مترمربعی 2 میلیون و 500 هزار تومان.

این قیمت یعنی آنکه بهای فروش زمین در مشهد یک سوم بهای فروش خانه در این کلان­شهر است که چنین چیزی محال است چون اگر این رابطه برقرار بود، محال بود قیمت مسکن تا این سطح بالا برود.

یک شاهد از اشتباه آماری درباره قیمت زمین در مشهد وجود دارد و آن نسبت قیمت زمین به مسکن در کل کشور است. در کل کشور این نسبت به عدد یک می­رسد یعنی قیمت هر مترمربع زمین با کاربری مسکونی تقریباً برابر است با قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در کشور.

نسبت زمین به مسکن در تهران البته بسیار بالا است و عدد 5/1 نیست. بنابراین در بهترین حالت، نسبت زمین به مسکن در مشهد باید عدد یک باشد هر چند انتظار می­رود این نسبت در کلان شهری مثل مشهد که محدودیت زمین در آنجا بیشتر از سایر شهرهای کشور است، بیش از عدد یک باشد.

با این حال صرف نظر از مبلغ قیمت زمین مسکونی، زمستان سال گذشته سطح قیمت این نوع ملک در کلان شهر مشهد حدود 100 درصد و در استان خراسان رضوی حدود 104 درصد افزایش پیدا کرد. متوسط قطعاتی که در قالب زمین مسکونی در استان معامله می شود 554 مترمربع است که در مقایسه با متوسط مساحت 300 مترمربعی زمین­های مسکونی مورد استفاده در تهران، بزرگ است. مشهد در بازار معاملات کشوری زمین، 2 درصد سهم دارد اما تهران سهم 6 درصدی به خود اختصاص می دهد.

در یک فصل آخر سال تعداد 16 هزار و 800 قطعه زمین مسکونی در کشور معامله شد که سهم استان خراسان رضوی 270 قطعه بوده است.

چرا معاملات اجاره 3 برابر شد؟

مرکز آمار از افزایش 3 برابری معاملات اجاره واحد مسکونی در مشهد طی زمستان سال گذشته خبر داده است. سقف کرونایی افزایش اجاره بها، دو دسته از مستاجران را به پای میز امضای قراردادهای بنگاهی اجاره آپارتمان آورد. دسته اول کسانی هستند که دنبال اجرای مصوبه دولت از سوی موجر هستند و برای همین، به بنگاه معاملات ملکی می آیند تا در حضور شاهد، موجر میزان رشد اجاره بها را طبق نظر ستاد مقابله با کرونا افزایش دهد.

در مشهد میزان رشد مجاز اجاره بها 20 درصد است.

دسته دوم مستاجرانی که باعث رشد معاملات اجاره مسکن شدند آنهایی هستند که موجر به دلایل مختلف خواستار عدم تمدید قرارداد سال 98 با آنها شد.

هر مترمربع واحد مسکونی در بازار اجاره مشهد بیش از 20 هزار تومان اجاره داده می شود.

در مشهد اجاره بها بیش از 50 درصد در زمستان سال گذشته افزایش پیدا کرد.