مثلث هشدار بازار مسکن مشهد

بررسی­های «دنیای اقتصاد» درباره این سقوط مراجعه خریداران به بازار مسکن مشهد نشان می­دهد، «چشم­انداز کاهشی قیمت­ها باعث فرار خریداران سرمایه­ای از بازار ملک شده است».

بازار مسکن مشهد خیلی وقت است که خریداران اهلی و اصلی خود را از دست داده است؛ یعنی تقاضای مصرفی یا همان زوج­های خانه­اولی.

خریداران اصلی بخاطر رشد شدید قیمت مسکن و از دست رفتن قدرت خرید، سال گذشته از بازار خارج شدند اما این خریداران سرمایه­ای (تقاضای غیرمصرفی) بودند که در همه این ماه­ها با خریدهای نوسانی آپارتمان، نبض معاملات ملک را در سطح حداقلی نگه داشتند و باعث افزایش بیشتر و بیشتر قیمت شدند.

این گروه (تقاضای سرمایه­ای) در هفته­های گذشته از میانه پاییز، کمترین حضور را در بازار مسکن مشهد نسبت به همه ماه­های نیمسال اول 1400 داشتند. تقاضای سرمایه­گذاری در این بازار بخاطر احتمالا بالای کاهش قیمت نسبت به احتمال پایین رشد دوباره قیمت، فروکش کرده است.

یک آمار مستند درباره تغییرات قیمت پاییزی بازار مسکن مشهد، از «ایست قیمت­ها» حکایت دارد.

اطلاعات مربوط به تغییرات «قیمت پیشنهادی» فروشنده­ها در بازار مسکن مشهد که «دیوار» در اختیار «دنیای اقتصاد» قرار داده است، نشان می­دهد: متوسط قیمت فروشنده­های آپارتمان در مشهد در پاییز امسال حدود 2 درصد نسبت به تابستان افزایش پیدا کرد که یکی از کمترین نرخ­های رشد قیمت ملک طی ماه­های اخیر بوده است.

در تهران، میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن در سال­های 97 تا 99 که سال­های جهش قیمت بود، حداقل 5 درصد برآورد می­شد. بنابراین رشد 2 درصدی قیمت در مقطع کنونی بیانگر تغییر جهت قیمت­ها از فاز جهش به فاز آرامش است.

اما آیا این تغییر جهت به «کاهش قیمت مسکن» منجر می­شود؟

نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از بازار مسکن مشهد طی دو هفته گذشته برای پاسخ به این پرسش، به دو یافته مهم رسیده است.

اولین نکته، تاثیر «خروج خریداران سرمایه­ای» بر قیمت است. واسطه­های بازار مسکن مشهد خبر می­دهند رشد قیمت­ها در پاییز متوقف شده است و یکی از دلایل اصلی این موضوع نیز نبود تقاضای سرمایه­ای خرید ملک است.

به بیان ساده­تر، تغییر جهت رفتار خریداران ملک باعث تغییر جهت قیمت شده است.

دومین اتفاق نیز کاهش قیمت مسکن در برخی مناطق نسبت به سال گذشته است. در برخی مناطق بازار مسکن مشهد، افرادی که «پول لازم» به حساب می­آیند آپارتمان­های خود را با حدود 10 تا 15 درصد قیمت کمتر در مقایسه با املاک مشابه در سال گذشته، فروخته­اند.

مصالح، برجام و دلار

وضعیت کنونی نبض معاملات مسکن در استان خراسان رضوی در مقایسه با نیمه اول امسال، تفاوت کرده است که دو المان اصلی این تفاوت، «خروج خریداران سرمایه­ای» و «ترمز رشد قیمت­ها» است.

با این حال، آینده این بازار تحت تاثیر سه کارگردان قرار دارد.

کارگردانان بازار مسکن که در نقش «مثلث جهت دهنده»، رفتار خریدار و فروشنده را می­توانند تغییر دهند، شامل «قیمت مصالح ساختمانی»، «مذاکرات برجام»، «نرخ دلار» می­شود.

کارگردان اول –مصالح ساختمانی- به طور کامل در ابتدا بر بازار نوسازها تاثیرگذار است.

قیمت مصالح ساختمانی در سال گذشته نزدیک به 100 درصد، بهار امسال 101 درصد و در تابستان نیز 65 درصد افزایش یافت؛ جهش­هایی که طی همه سال­های دور گذشته، سابقه نداشته است. قیمت مصالح ساختمانی معمولاً (همواره) متناسب با تورم عمومی افزایش پیدا می­کرد اما در یکسال گذشته، جهش قیمت مسکن رابطه «قیمت محصول و نهاده تولید» را بهم زد و باعث شد، به دنبال رشد قیمت واحدهای مسکونی، قیمت مصالح ساختمانی نیز جهش کند تا فاصله از دست رفته، تنظیم شود.

به این ترتیب، شوک حاصل از رشد شدید قیمت مصالح ساختمانی، دامن بازار نوسازها و قیمت فروش واحدهای مسکونی تازه­ساز را گرفت. به علت افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن، سهم واحدهای نوساز در معاملات مسکن کاهش پیدا کرده است.

در همین بازار فعلی، به رغم آنکه ترمز قیمت­ها کشیده شده اما واسطه­های بازار مسکن از بالابودن قیمت نوسازها و همچنین عرضه فایل نوساز با قیمت بالاتر از ماه­های قبل خبر می­دهند؛ اقدامی که البته مقبول اندک تقاضای حاضر در بازار نیست و پس زده می­شود.

اما با همه این احوال، یک واقعیت وجود دارد و آن «اثرپذیری سایر فایل­ها از نوسازها» است.

در بازار مسکن، نوسازها، قیمت دیگر گروه­های سنی آپارتمانی را راهبری می­کنند به گونه­ای که یک فروشنده آپارتمان چندسال ساخت هنگام فروش واحد خود، ابتدا قیمت نوساز منطقه را شناسایی می­کند و متناسب با آن، قیمت فروش ملک خود را تعیین و به بنگاه­ها پیشنهاد می­کند.

معمولاً قیمت نوسازها 20 تا 25 درصد بیشتر از قیمت واحدهای مسکونی میانسال است.

در این مقطع، اگر جهت قیمت مصالح ساختمانی به سمت کاهش، تغییر کند، گشایش بزرگی در بازار ساخت و فروش مسکن نوساز رقم می­خورد در غیر اینصورت، رکود در این حوزه، ادامه­دار خواهد بود.

کارگردان دوم اما «مذاکرات برجام» است. این فاکتور طی نیمه اول امسال با تحولاتی که در این حوزه سیاسی بین المللی رخ داد، توانست بازار مسکن در همه شهرهای بزرگ را نوعی آرامش نسبی روبرو کند. در تهران به رغم آنکه متوسط قیمت مسکن در نیمسال اول 99 بیش از 40 درصد افزایش پیدا کرد اما در نیمسال اول 1400، رشد تک رقمی یافت که بیانگر حرکت لاک پشتی قیمت مسکن در ماه های اخیر است.

در حال حاضر، غالب فعالان بازار مسکن نسبت به آینده مذاکرات و برجام، خوش­بین هستند. این فاکتور از چند جهت بر قیمت ملک موثر است. جهت اول، از سمت تغییرات نرخ دلار، بر بازار ملک تاثیر خواهد گذاشت. دستیابی به یک توافق برای احیای دوباره برجام به معنای دستیابی به منابع گسترده ارزی ناشی از تجارت نفت و دیگر کالاها و خدمات با کشورها است. این اتفاق جلوی جهش­های ارزی را می­گیرد و چون در این دو سه سال اخیر، جهش­های ارزی باعث تحریک انتظارات تورمی و خریدهای سرمایه­ای در بازار ملک شد، در نتیجه عطش معاملات سفته­بازانه و سرمایه­ای نیز در بازار مسکن کلان­شهرها برای همیشه از بین می­رود. موضوع برجام از یک جهت دیگر نیز بر بازار مسکن تاثیر مثبت خواهد گذاشت و آن کاهش قیمت ملک و تخلیه حباب (برگشت از اضافه پرش) است.

در بازار مسکن تهران و به تبع، مشهد و چند کلان شهر دیگر، سطح قیمت از حد متعارف خود بالاتر است. بررسی­های صورت گرفته در این باره مشخص می­کند، قیمت مسکن متناسب با کاهش احتمالی نرخ دلار پس از توافق، کاهش پیدا می­کند.

البته واسطه­های بازار مسکن مشهد در این باره می­گویند، قیمت مسکن کاهش پیدا نمی­کند.

اما این تحلیل بازاری با روابط قیمت بین بازارهای دارایی، همخوان و سازگار نیست.

قیمت­های نسبی می­گوید، کاهش یا افزایش قیمت در یک بازار، دیر یا زود باعث می­شود سطح قیمت در بازارهای موازی نیز رابطه خود را با آن تنظیم کنند.

برای همین هست که بعد از جهش 177 درصدی نرخ دلار در سال 97، قیمت مسکن در سال 98 جهش کرد و در این مدت، قیمت مسکن همواره دنباله­روی کرده است از تغییرات نرخ ارز.

کارگردان سوم نیز همان «دلار» است که این بار به شکل مستقیم بر بازار مسکن تاثیرگذار خواهد بود.

جهش نرخ دلار در دو سال گذشته از یک سو، هزینه ساخت مسکن را بواسطه رشد قیمت تجهیزات ساختمانی وارداتی، افزایش داد و از سوی دیگر، تقاضای خرید سرمایه­ای در بازار ملک بوجود آورد.

تغییرات بلندمدت قیمت مسکن و نرخ دلار نشان می­دهد، بهای هر مترمربع واحد مسکونی در بازار تهران حدود 1100 دلار است. از آنجا که رابطه مشخصی نیز بین قیمت مسکن تهران و 7 کلان شهر دیگر و همچنین قیمت مسکن تهران و کشور وجود دارد می­توان اینطور گفت که به تناسب افت و خیز نرخ دلار، قیمت مسکن در بازارها تغییر کاهشی یا افزایشی پیدا می­کند.

پیش­بینی تا پایان سال چیست؟

اکنون واسطه­های بازار ملک با تصویر وضع فعلی بازار مسکن مشهد، معتقدند، بازار ملک تا پایان سال تغییر خاصی پیدا نمی­کند هر چند احتمال دارد در ماه بهمن بخاطر خریدهای سنتی شب عید، مقداری حجم معاملات خرید و همچنین قیمت واحدهای مسکونی تغییر افزایشی کند.

اما بررسی­های «دنیای اقتصاد» در این باره چیز دیگری را شناسایی می­کند.

ایست فعلی خریدهای سرمایه­ای در بازار مسکن مشهد برای تداوم پیدا کردن نیازمند محرک برجامی است. اگر مذاکرات در مسیر دستیابی به تواقف در آذرماه، حرکت کند، ایست خریدهای سرمایه­ای تمدید می­شود. همچنین علایم روشن­تری از تاثیر این ایست بر سطح قیمت مسکن شاهد خواهیم بود.

اما چنانچه شرایط به سمتی تغییر کند که چشم­انداز سودگیری از بازار ملک بار دیگر احیا شود در این صورت، در ماه­های پایانی سال باید شاهد رشد معاملات توام با رشد قیمت باشیم.

در بازار مسکن معمولاً رشد قیمت، به جای آنکه باعث خروج خریداران سرمایه­ای شود باعث ورود قطاری آنها می­شود. با شکل­گیری موج تورم ملکی، خریداران سرمایه­ای می­خرند که گرانتر بفروشند. اما با سکته قیمت و سپس کاهش مکرر سطح قیمت (اتفاقی که در نیمه اول امسال در بازار ملک رخ داد)، حرکات قطاری تقاضای سرمایه­ای نیز متوقف می­شود.

الان حرکات قطاری در بازار مسکن مشهد تقریباً دیده نمی­شود. همه مشاوران املاکی که در تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» شرکت کردند، از نبود خریدهای سرمایه­ای و برتری فایل­های فروش در بازار نسبت به تقاضای حاضر در بازار سخن می­گویند. اما یک شوک دوباره به قیمت ملک از سمت بیرون بازار (متغیرهای غیراقتصادی) می­تواند آن حرکت توده­وار را دوباره شکل دهد.

این بررسی تاکید می­کند، در صورتی که اوضاع متغیرهای بیرونی موثر بر بازار مسکن در ماه­های آینده عین نیمه اول آبان پیش برود، حتی خریدهای مصرفی شب عید هم نمی­تواند موتور تورم مسکن را دوباره روشن کند.

در بازار مسکن مشهد طبق گفته واسطه­های بازار، کلیت رشد قیمت، به چشم نمی­خورد.