بازار مسکن مشهد پس­ از توافق

گزارش «دنیای اقتصاد» در این باره حاکی است، خریدارانی که تا ابتدای سال 1400 به شکل بی­محابا و هیجانی در بازار مسکن خرید می­کردند و در نیمه اول امسال، به «خریدهای با احتیاط بالا» شیفت کردند، اکنون تقریباً دست از کار کشیده­اند و نظاره­گر تحولات هستند. فروشنده­ها نیز رفتارشان در میانه پاییز نسبت به قبل تغییر کرده­اند. فروشنده­ها در سال گذشته اصلاً فروشنده نبودند (!) اما در نیمه اول امسال، تعداد آنها براساس فایل­های فروش آپارتمان در بازار، بین 15 تا 25 درصد افزایش پیدا کرد. این گروه اما اکنون، فروشنده نیست.

هر دو سمت بازار در چارچوب چیدمان جدید رفتاری، قایل به انجام معامله ملکی نیستند؛ هر کدام براساس برداشت خود نسبت به آینده بازار مسکن به این تصمیم –بی عملی- رسیده­اند.

اما با این حال به دلیل آنکه در مقابل کاهش عرضه آپارتمان فروشی، خریداری هم وجود ندارد، سطح قیمت مسکن رو به بالا نیست و حتی در شهرهای مختلف کشور، آثار کاهش قیمت نیز دیده می شود.

ریشه اصلی بی­عملی

در بازار مسکن مشهد نبض معاملات خرید و فروش آپارتمان به شدت کاهش پیدا کرده است.

بررسی­های «دنیای اقتصاد» نشان می­دهد،‌ ریشه اصلی این بی­عملی چشم دوختن فعالان بازار مسکن به مذاکرات وین است.

موضوع برجام در دو سال گذشته برای بازار مسکن کلان شهرها و در سه سال گذشته برای بازار مسکن تهران، نقش اصلی را در روندهای قیمت و معاملات بازی کرد.

اکنون نیز این پارامتر غیراقتصادی، همچنان ریشه تغییرات در بازار مسکن است.

سمت عرضه آپارتمان از زوایه متفاوت از سمت تقاضا، آینده مذاکرات وین و نتایج احتمالی را دیده­بانی می­کند.

تحلیل­های سمت عرضه مسکن آن است که در صورت توافق، چشم­انداز قیمت به آن شدت و سرعتی که برخی­ها انتظار دارند، کاهشی نمی­شود ضمن آنکه، این گروه، برای تقویت برداشتی که دارد، خبرهایی را دنبال می­کند که در مسیر متفاوت از انتظارات عمومی منتشر می­شود.

در سمت تقاضا اما پیش­بینی­ها درباره نحوه تاثیرپذیری بازار مسکن از نتیجه مذاکرات، بر اثرگذاری سریع این پارامتر استوار است. به همین خاطر، خریداران در بازار معاملات مسکن شهرهای بزرگ دست نگه داشته­اند. خریدهای سرمایه­ای وقتی، زمینه کاهش قیمت ظهور می­کند، کاهش می­یابد.

در حال حاضر اگر چه عامل تغییر رفتارها در بازار مسکن مشهد، موضوع مذاکرات است. اما بررسی­های بیانگر آن است که مسیر آینده این بازار، فقط و فقط به پارامتر مذاکرات وابسته نیست.

پنج پارامتر در صورتی که مذاکرات به توافق منجر شود،‌ بر بازار مسکن این مرکز استان تاثیر خواهد گذاشت.

پارامتر اول؛ همان برجام

اولین پارامتر اثرگذار بر رفتار معامله­گران بازار مسکن و همچنین قیمت مسکن در پساتوافق، همان توافق برجامی است.

این پارامتر از مسیر دلار بر بازار ملک تاثیر خواهد گذاشت و باعث کاهش میل به خرید، افزایش میل به فروش آپارتمان و در نتیجه، کاهش قیمت مسکن خواهد شد.

دلار با جهش­هایی که از سال 97 شروع شد، نقش بالابر قیمت مسکن را بازی کرد.

شوک افزایشی به نرخ دلار، هزینه خرید کالاهای وارداتی را افزایش داد. از طرفی، شوک دلار چون که در پی کاهش فروش نفت اتفاق افتاد، فضای اقتصاد نیز تحت تاثیر قرار گرفت.

بازار ارز در سال 97 به یکی از مقاصد سرمایه­گذاری مردم تبدیل شد و در نتیجه، تعقیب خبرهای مربوط به رشد قیمت ارز از سوی جامعه عمومی بیشتر شد. همین موضوع، فعالان بازار مسکن را هم متوجه تغییرات مثبت قیمت دلار به عنوان دماسنج «قیمت­های آینده در اقتصاد ایران» کرد.

رشد نرخ دلار به معنی تورم عمومی است و در نتیجه، افراد برای حفظ ارزش واقعی دارایی خود در برابر تورم، اقدام به خرید ملک کردند. در بازار مسکن همواره میزان رشد قیمت،‌ بیشتر از نرخ تورم عمومی بوده است. یک آمار رسمی از سرعت رشد قیمت مسکن نشان می­دهد در فاصله ابتدای جهش قیمت مسکن تا کنون، سطح قیمت خانه­ها بیش از 5 برابر شده است در حالی که سطح قیمت کالاها و خدمات که تغییرات آن، همان نرخ تورم است، حدوداً 3 برابر شد. بنابراین در شرایط نااطمینانی اقتصادی سه سال اخیر که بخشی از آن بواسطه شوک ارزی رقم خورد، افراد به سمت خریدهای سرمایه­ای ملک حرکت کردند.

اکنون چنانچه مسیر تغییر دلار با دستیابی به توافق برجام، کاهشی شود انگیزه خریدهای سرمایه­ای نیز از بین می­رود.

وضعیت معیشت مردم

توافق همه آن تحولاتی که در بازار مسکن در جهت بهبودی قابل انتظار است را رقم نخواهد زد.

تحول مثبت در بازار مسکن به معنی فراهم شدن دوباره شرایط خرید برای خانه­اولی­ها و تبدیل به احسن آپارتمان­ها از سوی برخی دیگر از خانوارها برای سکونت است.

یک تحلیل ساده اما درست آن است که احیای برجام، در بازار مسکن صرفاً می­تواند مانع خریدهای غیرمصرفی و سرمایه­گذاری شود. اما با کاهش خریدهای سرمایه­ای الزاماً امکان خرید مسکن از سوی خانه­اولی­ها فراهم نمی­شود.

احیای قدرت خرید مسکن مستلزم بهبود معیشت است.

درآمد واقعی خانوارها طی سال­های اخیر با تورم بالای 30 درصد و رشد کمتر دستمزدها، افت شدید پیدا کرد. در این میان، رشد تند قیمت خوراکی و هزینه­های ضروری، امکان پس­انداز را از خانوارها گرفت.

در کلان­شهرهای کشور از جمله مشهد، امکان پس­انداز به زیر 15 درصد رسیده است.

برای خرید مسکن لازم است حداقل 30 درصد از درآمد سالانه افراد پس­انداز شود.

از طرفی، وام خرید مسکن نیز کارکرد خود را از دست داده است.

تا پیش از پاییز 1400، قدرت پوشش وام خرید مسکن در بازار املاک مشهد به کمتر از 10 مترمربع سقوط کرده بود. اما الان که سقف وام افزایش دو برابری پیدا کرده، مبلغ اقساط بالای 5 میلیون تومان در ماه، مسیر را برای استفاده از این وام مسدود کرده است.

بنابراین بعد از احیای برجام، لازم است یک دوره زمانی مشخص برای بهبود اوضاع اقتصادی خانوارها طی شود. این مسیر در صورتی که دولت از ظرفیت­های اقتصادی پساتوافق بهره­برداری سریع کند، کوتاه خواهد شد.

سیاست اقتصادی دولت

به گزارش «دنیای اقتصاد» بخشی از تورم بالای یکی دو سال گذشته محصول سیاست­گذاری غلط دولت در حوزه اقتصاد بود.

رشد شدید پایه پولی و سپس رشد شدید نقدینگی باعث تحریک بیشتر خریدهای سرمایه­ای در بازار مسکن شد.

دولت می­توانست با انتشار اوراق بدهی به جای چاپ پول و استقراض از بانک مرکزی، کسری بودجه ناشی از کاهش درآمد نفت را از مسیر سالم و غیرتورمی جبران کند.

اگر آن مسیر درست مورد استفاده سیاست­گذار قرار می­گرفت، جلوی رشد شدید قیمت مسکن نیز گرفته می­شد.

نرخ رشد نقدینگی دو سال اخیر حداقل 5/1 برابر میزان تاریخی خود بوده است.

افزایش شدید حجم نقدینگی در کنار انتظارات تورمی باعث حرکت پول­ها به بازار کم ریسک یعنی بازار مسکن شد. در مقابل کاهش عرضه ناشی از رکود ساختمانی به جهش قیمت در اثر معاملات سرمایه­ای منجر شد.

به این ترتیب در دوره احیای برجام اگر همچنان سیاست دولت استقراض از بانک مرکزی برای کارهای عمرانی باشد، نمی­توان به بهبود اوضاع خوش­بین بود.

مشهد به دنبال پایتخت؟

یک متغیر در درون بازار مسکن کلان شهر مشهد وجود دارد که حتی در صورت توافق، این متغیر در مسیر ماه­های قبلی خود حرکت می­کند.

این متغیر، نسبت قیمت مسکن مشهد به قیمت مسکن در تهران است.

کلان­شهرها فاصله مشخصی از بازار مسکن تهران دارند. این نسبت در گذشته نزدیک عدد 2 بود اما با جهش قیمت مسکن در تهران این نسبت به 4 رسید. الان اگر چه عدد حاصل از نسبت قیمت مسکن تهران به مشهد از عدد 4 پایین تر آمده است اما هنوز به سطح قبل از جهش نرسیده است.

بررسی­ها در این باره حکایت از آن دارد که اگر مسیر مذاکرات به همین شکل طی شود، چون نوسان مثبت قیمت مسکن در تهران ممکن است باز هم رخ دهد (در حد زیر 3 درصد در ماه)، آن نسبت نمی­تواند به دوره قبل از جهش برگردد. بنابراین زمان­دار می­شود.

اما در صورت توافق، چنانچه قیمت مسکن در تهران کاهش یابد، خیلی زود دنباله­روی مشهد از تهران به پایان خواهد رسید.

با این حال،‌ زمان لازم است.

عرضه دولتی در بازار مسکن

در بازار مسکن مشهد، بخشی از متقاضیان خانه به دنبال استفاده از مزایای طرح جهش تولید مسکن هستند.

این طرح در مشهد در شهرهای جدید اطراف مرکز استان اجرایی می­شود.

دستیابی دولت به درآمد نفتی در پساتوافق، زور مالی و اعتباری دولت برای اجرای سریع طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال را تقویت می­کند. با جدی­تر شدن این طرح، بازار مسکن ممکن است تحت تاثیر طرح قرار بگیرد. بخصوص آنکه بخشی از متقاضیان خرید مسکن از بازار به سمت این طرح خارج خواهند شد.

به گزارش «دنیای اقتصاد»،‌ بازار مسکن سابقه واکنش به برجام را دارد.

در سال 94 با امضای توافق برجامی، سطح قیمت مسکن در شهرهای بزرگ از روند رشد مثبت خارج شد و برای حدود دو سال ثبات نسبی هم در قیمت و هم در رفتار خریداران شکل گرفت.

اما در سال 97 با خروج آمریکا از برجام، ابتدا بازار مسکن شهر تهران تغییر مسیر داد و پس از آن بازار مسکن مشهد و سایر کلان­شهرها از ریل قبل خارج شد.

ماه­های باقی مانده از سال 1400 برای تغییر ریل بازار مسکن یک فرصت به حساب می­آید. در نیمه دوم سال همیشه نوعی رخوت برای خرید ملک در سمت تقاضا وجود دارد. بنابراین حجم تقاضا کمتر از نیمه اول سال است.

اگر در این برهه زمانی شرایط بیرونی بازار مسکن به سمتی برود که اطمینان به آینده قیمت­ها بوجود بیاید، بازار مسکن نیز در همین مسیر قرار خواهد گرفت.

یک بررسی حکایت از آن دارد که بیش از دو سوم معامله­گران در بازار مسکن طی سال­های اخیر خریداران غیرمصرفی بودند که با هدف سرمایه­گذاری این معاملات را انجام دادند.

توافق می­تواند بازار مسکن را از دو سوم تقاضا تصفیه کند. این اتفاق سرعت تعدیل قیمت مسکن به سمت مناسب خریداران مصرفی را بالا می­برد.

پیش ­بینی می­شود حدود یکسال زمان لازم است تا آثار منفی رکود غیرتورمی در بازار مسکن از بین برود.