مستاجرهای مشهد مقابل «بد» و «بدتر»

گزارش «دنیای اقتصاد» از اوضاع پاییزی و زمستانی بازار اجاره مسکن حاکی است، مستاجرها در مشهد به «خودی» باخته­اند. قطع و یقین، دولت مدافع مستاجرها است و قصد دارد به گونه­ای سیاست­گذاری کند که اول، مستاجرها به شکل «فراوانی عرضه آپارتمان اجاره­ای» و «کاهش اجاره­بها»، از سیاست­ها نفع ببرند. اما ماحصل دو سال سیاست­گذاری ویژه برای بازار اجاره­نشینی منجر به بازی باخت-باخت برای هر دو طرف (موجر و مستاجر) شده است.

سیاست کرونایی مختص بازار اجاره مسکن که دو سال پیش به شکل «سقف 20 درصدی افزایش سالانه اجاره بها در کلان شهرها» و «سلب حق خاتمه قرارداد یکساله اجاره برای موجر» در بازار اجاره مسکن به اجرا درآمد، اکنون باعث شده «از یک سو فایل واحد مسکونی اجاره­ای در مشهد» به شدت کاهش پیدا کند و به دنبال آن، «اجاره­بها با رشد بی­سابقه» روبرو شود.

نتایج تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» حکایت از آن دارد که امسال متوسط اجاره­بهای مسکن در مشهد حداقل 50 تا 70 درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرده است.

از طرفی، فایل­های اجاره نیز کاهش چشمگیر پیدا کرده است.

این کمبود حتی در نیمه دوم امسال نیز برخلاف رویه سنتی بازار اجاره، به چشم می­خورد.

چه شد، بازار اینطور شد؟

ریشه کاهش عرضه واحد مسکونی اجاره­ای، «افت انگیزه حداقلی صاحب خانه­ها برای اجاره­داری» است که در پی، از دست رفتن شرایط «بازار» در معاملات اجاره رخ داده است.

وقتی یک طرف بازار، دست­بسته باشد و دولت به جای او تصمیم­ بگیرد، نتیجه­اش خروج همان طرف از بازار و در نتیجه، از کار افتادن معاملات است.

موجرها معمولاً براساس تورم عمومی، میزان رشد اجاره­بهای سالانه را برای خود تعیین می­کنند. برای همین است که کارشناسان اقتصاد مسکن همواره تاکید می­کنند، تورم اجاره نرخی بین تورم عمومی (بیشتر از آن) و تورم مسکن (کمتر از آن) است.

اگر سیاست­گذار در یکی دو سال گذشته در ساز و کار بازار اجاره مسکن دخالت نمی­کرد، به احتمال خیلی زیاد، میزان تورم اجاره هم در تهران و هم در کلان شهر مشهد و سایر شهرهای بزرگ، نرخی در حدود 30 تا 40 درصد بود.

اما «مداخله» باعث جهش تورم اجاره تا سطح بالای 50 درصد شد.

این کارنامه دخالت سیاست­گذار در ساز و کار بازار، عیناً برای بازار خودرو نیز اتفاق افتاده است.

دولت، برای فروش خودرو، «قیمت دستوری» تعیین کرده و گسل قیمت درب کارخانه و قیمت بازار به نزدیک 60 درصد رسیده است.

اشکال دوم این سیاست نادرست کرونایی در بازار اجاره مسکن، تضاد آن با رفتار عرف موجر و مستاجر است.

عمده قراردادهای اجاره، بعد از یکسال با توافق دو طرف به پایان می­رسد.

اما الان، موجر حق ندارد مستاجر را در پایان یکسالگی سکونت در آپارتمانش، جواب کند.

این مصوبه، امنیت سرمایه­گذاری در بازار اجاره مسکن را برای سرمایه­گذار که همان موجر یا صاحب خانه آپارتمان اجاره­ای است، کاهش داده و باعث کاهش عرضه واحد مسکونی جدید شده است.

البته عرضه واحد اجاره­ای از دو محل آسیب دیده است.

محل اول همین سلب حق فسخ قرارداد در پایان اعتبار زمان یکسالگی قرارداد است.

محل دوم نیز از رکود معاملات خرید مسکن نشات می­گیرد.

در این بازار، تا قبل از جهش دو سال اخیر قیمت مسکن، ورودی واحدهای مسکونی اجاره اولی، از ناحیه خریداولی­های بازار املاک مشهد بود.

کسانی که اقدام به خرید خانه می کنند، بخشی از بهای خرید را با رهن کامل واحد مسکونی برای یک تا دو سال، تامین می­کنند. بعد از آن، در خانه خود ساکن می­شوند.

جهش قیمت مسکن در سال 98 و ادامه آن در سال 99 باعث خروج خریداران مصرفی بازار ملک شد. اما در این دو سال، تقاضای سرمایه­ای جای آنها را گرفت بنابراین، ورودی آپارتمان اجاره­ای خیلی کاهش پیدا نکرد.

در سال 1400 اما به دلیل آنکه تقاضای غیرمصرفی خرید آپارتمان نیز کاهش پیدا کرده، ورود فایل اجاره به بازار به شدت کاهش پیدا کرده است.

ثبات نسبی قیمت مسکن که در تهران براساس آمارهای رسمی به وضوح دیده می­شود، در بازار مسکن مشهد نیز مطابق روایت واسطه­های بازار دیده می­شود.

البته انتظار این نیست به میزان کاهش قیمت مسکن در تهران، قیمت در سایر کلان­شهرها نیز تغییر کند.

اما آنچه در این مقطع یعنی در ابتدای زمستان 1400 محرز است، تفاوت نرخ رشد قیمت مسکن با سال گذشته است که حداقل، از نصف شدن سرعت افزایش قیمت حکایت دارد.

به این ترتیب، تقاضای سرمایه­گذاری در بازار خرید خانه در مشهد کاهش یافته است و اثر خود را بر بازار اجاره به شکل تشدید کسری فایل اجاره­اولی گذاشته است.

غیبت گزینه خوب برای مستاجرها

 برآیند وضعیت فعلی در بازار اجاره مسکن، مستاجرهای مشهدی را مقابل دو راهی «بد» و «بدتر» گذاشته است.

راه «بد»، توافق با موجر برای سال دوم با نرخ نزدیک به رقم پیشنهادی موجر برای افزایش اجاره­بها برای تمدید قرارداد است.

راه «بدتر» نیز پایان دادن به سکونت در آپارتمان و امضای قرارداد 1401-1400 با موجر جدید است.

راه دومی، تورم اجاره خیلی بیشتری را نسبت به راه اول، به مستاجر تحمیل می­کند.

تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» در این باره نشان می­دهد، موجرهایی که قرارداد جدید (با مستاجر جدید) امضا می­کنند چون خیال­شان از عدم رهگیری نرخ رش اجاره از سوی مسولان پایش حسن اجرای سیاست ضدکرونایی، راحت است، اجاره­بها را خیلی بیشتر از سقف دستوری و عرف بازار افزایش می­دهند.

بنابراین، مستاجرها به سمت «راه بد» گسیل می­شوند.

وضع موجود مشخص می­کند، گزینه «خوب» برای مستاجرها تقریباً وجود ندارد.

گزینه خوب، راهی است که مستاجرها با نرخ رشد کمتری از اجاره­بها، قرارداد یکسال پیش رو با موجر امضا می­کنند.

این شرایط اثبات می­کند هم مستاجرها باخته­اند و هم موجرها.

مستاجرها چاره­ای جز پذیرش تورم اجاره سنگین را ندارند.

موجرها هم با این وضعیت، از عایدی اجاره­داری مدنظرشان، محروم هستند.

اگر سقف رشد اجاره بها نبود، حجم فایل آپارتمان اجاره­ای نسبت به سال گذشته، افزایش محسوس پیدا می­کرد. این پیش­بینی براساس ثبات نسبی قیمت مسکن در ماه­های اخیر مطرح است.

در سال گذشته و سال قبل از آن، رشد ماهانه و بعضاً هفتگی قیمت مسکن در کلان­شهر مشهد سبب شد، خریداران سرمایه­ای آپارتمان، واحدمسکونی خود را در کوتاه مدت خرید و فروش کنند تا از رشد قیمت نفع ببرند. در نتیجه، دلیلی برای اجاره آن وجود نداشت.

اما هم اکنون که موتور تورم مسکن در حال خاموش شدن است و حرکت آن بسیار کند شده است، صاحبان واحدهای مسکونی دوم و سوم، ترجیح می­دهند آن را اجاره دهند. اما وقتی از سیاست مداخله دولت در اجاره­بها و توافق زمانی با مستاجر، اطلاع پیدا می­کنند از تصمیم خود منصرف می­شوند.

فرمول نانوشته در بازار اجاره

در بازار اجاره مسکن، عرف است که هر 30 هزار تومان اجاره ماهانه، معادل یک میلیون تومان پول پیش یا همان رهن، تعیین می­شود.

اجاره­بها ترکیبی از اجاره ماهانه و پول پیش است.

زمانی که نرخ سود بانکی جذابیت سپرده­گذاری را افزایش می­دهد، معمولاً موجرها تمایل پیدا می­کنند رهن بیشتری دریافت کنند.

همچنین زمانی که بازارهای سرمایه­گذاری همچون سکه، دلار یا سهام با نرخ رشد قیمت و عایدی سرشار روبرو می­شوند، باز موجرها تمایل به دریافت رهن بالا برای سپرده­گذاری در این بازارها پیدا می­کنند.

اما الان، جذابیت دو سال گذشته این بازارها از بین رفته است.

نرخ سود بانکی نیز چون کمتر از نصف تورم عمومی است، برای صاحب خانه­ها مطلوبیت سپرده­گذاری بانکی را سلب کرده است.

در این شرایط، آنچه در بازار اجاره مسکن مشهد به چشم می­خورد فایل­های مرکب است به این معنا که وزن رهن و وزن اجاره ماهانه تقریباً با هم برابر است.

با این حال یک فرمول نانوشته نیز به چشم می­خورد. براساس این فرمول، موجرها مبلغ رهن را براساس 12 ماه اجاره ماهانه تعیین می­کنند.

این کار به آنها تضمین می­دهد که اگر مستاجر نتوانست یا نخواست اجاره ماهانه را پرداخت کند، آنها از محل پول پیش، نسبت به کسر اجاره معوق اقدام کنند.

واسطه­های بازار اجاره مسکن در این باره معتقدند، مصوبه کرونا و همان سلب حق تخلیه مستاجر برای موجر باعث شده صاحب خانه­ها به اجرای این فرمول پناه بیاورند.

برابری نسبی اجاره بهای ماهانه با حداقل دستمزد یعنی معادل حدود 4 میلیون تومان، این ریسک را برای صاحب خانه­ها افزایش داده است؛ ریسک عدم پرداخت اجاره ماهانه.

اکنون یک رابطه نیز از رشد اجاره بها پشتیبانی می­کند. این رابطه، نسبت قیمت مسکن به اجاره­بها است.

جهش قیمت مسکن در دو سال اخیر و عدم افزایش تند اجاره بها در این مدت باعث شد عدد حاصل از این نسبت افزایش نامتعارف پیدا کند.

چون بین قیمت بازارها رابطه نسبی معنادار و بلندمدت وجود دارد، این جهش در صورت نسبت قیمت به اجاره، زمینه برای افزایش مخرج در میان مدت را بوجود آورد.

برای همین است که امسال، به رغم ثبات نسبی قیمت مسکن، بازار اجاره شاهد افزایش تند (جهش) اجاره­بها است.

در این شرایط، تنها یک اتفاق می­تواند مسیر رشد اجاره بها را به سمت مخالف تغییر دهد.

این اتفاق، حصول نتیجه مثبت در مذاکرات وین است که باعث تعدیل انتظارات قیمتی در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن می­شود.

این تعدیل (کاهش) انتظارات باعث می­شود صاحبان آپارتمان­های دوم و سوم نسبت به فروش واحد مسکونی خود در شروع فاز کاهش قیمت اقدام کنند.

در نتیجه این افزایش عرضه، قیمت مسکن روند کاهشی در پیش می­گیرد و باعث می­شود رابطه قیمت به اجاره، به جای آنکه با افزایش عدد مخرج احیا شود با کاهش عدد صورت، به حالت قبل خود برمی­گردد.

نسبت قیمت به اجاره در بدترین حالت افزایشی باید عددی بین 24 تا 25 باشد اما الان از این سطح حداکثری بالا رفته است. در تهران از 30 هم تجاوز کرده اما در بازار مسکن مشهد، این اواخر به حدود 25 رسیده است.