ساخت مجتمع‌های تجاری با معیارهای ایرانی و اسلامی

این بار برای جویا شدن نظرات رئیس کمیسیون امور فنی، عمرانی و طرح‎ریزی شهری شورای اسلامی شهر مشهد سراغ مهدی ذاکرالحسینی رفته‎ایم.

وی که پیش از این و از اوایل انقلاب اسلامی عهده‎دار مسئولیت‎های عمرانی زیادی بوده است، در فاصله سال‎های 74 تا 79 در سمت معاونت عمرانی استاندار قم فعالیت می‎کرده است. پس از آن و قبل از اینکه به عنوان مدیرکل بنیاد مسکن انقلاب اسلامی خراسان بزرگ انتخاب شود، مدیرعامل و رئیس هیأت مدیره شرکت جهاد نصر خراسان بوده است. ذاکرالحسینی در فاصله سال‎های 84 تا 88 هم معاونت وزیر مسکن و شهرسازی، مدیرعاملی سازمان ملی زمین و مسکن و همچنین مدیرعاملی شرکت عمران شهرهای جدید را عهده‎دار بوده و یکی از متخصصان شورای چهارم است.

1. با توجه به روند رو به رشد احداث مجتمع‎های عظیم تجاری در مشهد، به نظر شما هدف اصلی این ساخت‏وسازها چیست و این کار چه مزایای احتمالی دارد؟

به نظرم ابتدا مناسب است برداشت مشترکی از کلمات مطرح شده بیان کنم تا حین بررسی ابعاد، تحلیل و نهایتاً جمع­بندی موضوع درک مشترکی از عبارات داشته باشیم. مجتمع­های تجاری یا مال­ها به یک یا چند ساختمان و مجموعه به هم پیوسته خرده فروش اطلاق می‌شود که در آن علاوه بر ارائه خدمات فروش کالا، خدمات تفریحی به مردم عرضه می­شود.

برای اینکه به این درک مشترک برسیم یک مثال بیان می‌کنم. خیابان سعدی را ملاحظه بفرمایید. خیابانی با تجاری خطی از یک صنف مشخص. حجم ترافیک آن خیابان چقدر است؟ به عنوان مشتری اکثر اوقات در خیابان سعدی جای پارک نداریم و باید ساعت­ها منتظر بمانیم. حتی کسبه نیز ناراضی و برای تخلیه بار دچار معضل هستند. تخلیه باری که صورت می­گیرد یا ایجاد ترافیک می­نماید یا باید در ساعات خاصی از شبانه‌روز انجام شود. به فرض که این موضوع حل شود. اگر با خانواده به خیابان سعدی برویم برای نگهداری کودکان چه تمهیداتی پیش­بینی شده است. اگر تشنه، گرسنه، یا حتی خسته شدیم یا حداقل به سرویس بهداشتی احتیاج پیدا کردیم چه کنیم؟ برای اقامه نماز چطور؟ آیا نمی­شود به­جای احداث مغازه­های خطی سعدی، یک یا چند مجتمع در نقاط مشخصی از شهر ایجاد نمود. در این صورت علاوه بر اینکه سفرهای غیرضروری حذف می­شود، می­توان پارکینگ، فضای سبز، نمازخانه، شهربازی، محل نگهداری کودکان، رستوران، کافی­شاپ، فست فود، سرویس بهداشتی و ... را در آن­ها جانمایی کرد. اگر این موضوع را با هر شهروندی در میان بگذاریم، قطعاً بیان پاسخ این است که کار درستی است.

می­توان بیان کرد مجتمع­های تجاری دارای مزایای نسبی مناسبی هستند که به صورت خلاصه می­توان به موارد زیر اشاره نمود 1. امکان خرید اقتصادی خانوار به دلیل قیمت­های رقابتی و وجود اصناف کنار هم 2. افزایش قدرت انتخاب کالا توسط مشتری 3. افزایش کیفیت در ارائه خدمات در مجتمع­های تجاری به دلیل رقابتی بودن ارائه خدمات 4. تسهیل امکان نظارت قیمت­ها توسط نهادهای نظارتی 5. امکان تفریح برای خانوارها 6. تسهیل حمل و نقل و کاهش ترافیک.  7. امکان خدمت­رسانی بیشتر و بهتر به دلیل مدیریت متمرکز مجتمع­های تجاری.

2. چرا عملکرد مجتمع­های تجاری در حال حاضر آن طور که شما بیان می­فرمایید، نیست؟ و متخصصان این مجتمع­ها را دارای زیان­های قابل توجهی می­دانند؟ آیا عملکرد فعلی مغایر با سیاست‌های اقتصاد مقاومتی نیست؟

علت را باید در نقاط ضعف آن‌ها جستجو نمود. این مجتمع­های تجاری علیرغم نقاط قوت، زمینه­های قابل‌بهبودی نیز دارد که بنده با بررسی آن­ها در کلان شهرها به نکات اجمالی زیر رسیده­ام 1. ساخت مجموعه‌های تجاری با طرح­های توسعه و عمران شهری (جامع) منطبق نیست. 2. مجتمع­های تجاری ساخته می­شود لیکن تجاری­های خطی همان خیابان جمع­آوری نمی­شود. 3. مجتمع­های تجاری از پراکندگی جغرافیایی متوازن برخوردار نیستند مانند خیابان هاشمیه که ساخت مجتمع­های تجاری موضوعات ترافیکی برای ساکنین به دنبال داشته است 4. مجتمع­های تجاری مرکز فروش کالاهای لوکس خارجی شده­اند و این موضوع عمدتاً بر الگوی مصرف خانوار تاثیر نامناسبی داشته است. 5. معماری مجتمع­های تجاری الگوبرداری از سایر کشورهاست و معماری بومی وجود ندارد.

همین موضوعات باعث شده است که متاسفانه بخشی از عملکرد فعلی این مجتمع­ها مغایر با سیاست­های اقتصاد مقاومتی باشد که البته این به منزله پاک کردن صورت مسأله یعنی نفی وجود مجتمع­های تجاری و بی‌توجهی به مزایای آن نیست بلکه راهکار تعیین استراتژی­های مناسب برای مرتفع نمودن موارد فوق می­باشد که در ادامه راهکارها را بیان می­نمایم. اگر این راهکارها به نحو مناسبی پیاده­سازی شوند اصل ساخت مجتمع­های تجاری نه تنها تضادی با اقتصاد مقاومتی ندارد بلکه در راستای پیاده­سازی آن نیز هست.

3.  سیاست مدیریت شهری برای صدور مجوز مجتمع­های تجاری چیست؟

قبل از پاسخ به این سوال باید مبنای صدور مجوزات احداث اماکن مختلف شهری را خدمت­تان عرض نمایم. همانطور که مستحضرید طرح­های توسعه و عمران شهری (جامع)، زمینه­ساز رشد و توسعه متوازن شهرها هستند. طرح­های مذکور تحت نظر وزارت راه و شهرسازی توسط مهندسان مشاور خبره تهیه می­گردد. از دهه 40 به بعد تهیه طرح­های توسعه و عمران شهری در دستور کار شورای عالی معماری شهرسازی قرار گرفت. از آن زمان تاکنون سه طرح جامع برای مشهد تهیه شده است. در حال حاضر طرح توسعه و عمران شهری مشهد به تصویب رسیده است و طرح تفصیلی در مراحل نهایی تصویب است.

با عنایت به استانداردهای تعیین شده در این طرح­ها، سرانه­هایی برای کاربری­های مختلف مورد نیاز شهر در نظر گرفته شده است که از آن جمله سرانه کاربری­های تجاری می­باشد. علاوه بر این جایابی این کاربری­ها در طرح مشخص می­باشد. مدیریت شهری قانونمند می­بایست مطابق با طرح­های مصوب، کاربری­های مختلف را تعیین نماید.

4. راهکارهایی که اشاره نمودید را بیان فرمایید؟

راهکارهایی که به ذهن بنده می­رسد از منظر تبدیل تهدیدها به فرصت­ها است. که به آن­ها اشاره می­کنم 1. خارج از طرح توسعه و عمران شهری مجوز ندهیم و فروش خارج از ضابطه تراکم صورت نگیرد. 2. دسترسی عموم مردم به اطلاعات طرح توسعه و عمران شهری شفاف گردد تا جلوی رانت گرفته شود. 3. در قراردادهای ساخت مجتمع­های تجاری، سرمایه­گذار مکلف گردد پس از ساخت مجتمع، درصدی از تجاری­های خطی منطقه را جمع­آوری نماید. 4. در قراردادهای ساخت مجتمع­های تجاری، سرمایه­گذار مکلف گردد بخشی از فضاهای عرضه کالا را به کالاهای داخلی اختصاص دهد. در صورت اختصاص فضای بیشتر به کالاهای داخلی، تخفیف در پروانه و تخفیف در عوارض سالیانه شامل حال سرمایه­گذار شود و در صورت عدم رعایت موضوع، عوارض سالیانه مجتمع­هایی که صرفاً کالاهای خارجی عرضه می­نمایند چندین برابر شود. 5. طراحی­های معماری بومی­سازی شود. در این خصوص می­توان با جمع نخبگانی به الگوهای مناسبی جهت ساخت بناهای شهری اسلامی برسیم که همت ویژه مدیران شهری و مطالبه شورای شهر را طلب می­نماید.

5. آیا آماری از تعداد مجتمع­های تجاری سطح شهر بیان کنید؟ مشهد به چند مجتمع تجاری نیاز دارد؟

در حال حاضر در هفت حوزه شهری مشهد نزدیک به 17 میلیون مترمربع مجتمع تجاری ساخته شده است، این رقم تقریباً 50 درصد زیربنای پیشنهادی تجاری است که در افق 1404 برای مشهد دیده شده است. لیکن توزیع موجود توزیع مناسبی نیست و بیانگر این واقعیت است که در مناطقی نیاز به ساخت مجتمع­ها تجاری داریم.

شهر مشهد، شهر خدماتی است و اقتصاد شهر از محل خدمات ارائه شده به زائران تامین می­شود. به نظر شما در یک منطقه­ای که از مجتمع­های تجاری اشباع است اگر به سرمایه­گذار اصرار نماییم در آن منطقه مجتمع تجاری بسازد، می­سازد؟ سرمایه­گذار به دنبال بازگشت سرمایه­اش است. اگر می­خواهیم شهری خوب و اقتصاد شهری پویا داشته باشیم باید اقتصاد را در خدمت جنبه زیارتی شهر طراحی نماییم. اگر مجتمع­های تجاری خوبی بسازیم که با معیارهای ایرانی و اسلامی هم­خوانی داشته باشد چه اشکالی دارد؟

6. برخی معتقدند صدور مجوز برای احداث این مجتمع­ها به دلیل نیاز مالی شهرداری است زیرا مشهد نیازی به این همه مجتمع تجاری ندارد. نظر شما چیست؟

در بحث نیاز مالی شهرداری دو نکته باید عرض نمایم. شهرداری برای چه پول لازم دارد؟ هزینه نگهداری شهر و هزینه توسعه شهر. حال شهرداری می­خواهد درآمد لازم برای هزینه نگهداری را کسب نماید. با یک مثال موضوع را بیان می­نمایم. هزینه جمع­آوری زباله، در حال حاضر دو نوبت زباله­ها جمع­آوری می­شود اگر این دو نوبت به یک نوبت کاهش یابد میلیاردها تومان هزینه صرفه­جویی می­گردد. اگر به جای جمع­آوری زباله از جلوی درب منازل، زباله­ها در ابتدای کوچه جمع­آوری شود صرفه­جویی در هزینه را خواهیم داشت. همچنین اگر تفکیک زباله نیز صورت گیرد علاوه بر میلیاردها تومان صرفه­جویی در هزینه، جهت اقتصاد مقاومتی گام بلندی برداشته‌ایم. با یک مثال ساده نقش مردم در کاهش هزینه­های نگهداری شهر را بیان نمودم. در سایر مسائل نیز چنین است. طبیعتاً اگر هزینه­ها بالاتر رود پول بیشتری لازم داریم. وقتی مردم عوارض خدمات را سالیان سال نمی­پردازند تا یک نقل و انتقالی اتفاق بیفتد، شهرداری در این سال­ها هزینه نگهداری را از کجا بیاورد؟ گل­ها را بکارد، پارک­ها را آبیاری نماید. اقتصاد شهری در دست مردم است. فرض کنیم که مردم صرفه­جویی نمایند حال هزینه نگهداری از کدام محل تامین شود؟ محل این درآمدها یا توسط مردم است که در قالب عوارض می­پردازند یا توسط دولت پرداخت می­گردد. دولت که تقریباً پرداخت به شهرداری­ها را به حداقل رسانده است تا جایی که نظر دولت این است که در بحث نگهداری شهر، شهرداری کلان­شهرها می­بایست روی پای خود بایستند. هزینه توسعه شهر چطور؟ هزینه­های توسعه­ای شهر مبالغ زیادی را طلب می­نماید. به عنوان مثال احداث یک کیلومتر قطارشهری بالغ بر 160 میلیارد تومان هزینه دارد. محاسبه بفرمایید برای احداث خط دو به طول 28 کیلومتر چقدر هزینه مورد نیاز است؟ یک پل می­خواهیم بسازیم. شهرداری که نمی­آید مجتمع تجاری بسازد شهرداری پولش را صرف احداث پل فهمیده، پل جمهوری اسلامی یا پل میدان امام حسین (علیه­السلام) می­نماید. آیا می‌توان بیان کرد مردم این‌ها را نمی­خواهند هزینه نکنیم؟ مطالبات مردمی را در راه­اندازی سریعتر خطوط قطار شهری به خاطر دارید. در همین شب­های عزیز قدر، میزان خدمت­رسانی قطار شهری به مردم قابل ملاحظه بود.

اگر بسترسازی احداث مجتمع­های تجاری را براساس قاعده و قانون انجام شود علاوه بر جذب سرمایه­گذار در ایجاد اشتغال و نیز تحقق درآمد پایدار برای شهرداری گام برداشته­ایم. ساخت مجتمع­های تجاری و عوارض آن­ها یکی از روش­های کسب درآمد پایدار است.